努力实现业委会“维护”与“改善”之立法意义
中国内地物业管理源于香港地区，1981年从深圳成立第一家物业公司开始，历经了40余年的飞速发展，物业企业遍布中国的大江南北。多年来，行业先驱针对物业管理的规范和发展做出了不遗余力的贡献，终于在2003年5月28日国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》（以下简称《条例》），自2003年9月1日起施行。《条例》的施行标志着中国的物业管理行业正式步入规范化、法制化、市场化和经营型（简称“三化一型”）管理的轨道，从业人员为此欢欣鼓舞，因为对业主、对物业企业、对政府如何认识、理解、管理与发展物业管理行业起到了里程碑的意义。《条例》随着时代的发展和上位法《物权法》的施行，于2007年、2016年和2018年进行了三次修改，但其中关于《条例》立法的中心思想始终没有改变，即“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。其中的“维护”和“改善”是《条例》的法规作用和愿景。
《条例》中用了一个章节共十五条阐述了业主和业主大会的内容，明确了业主的权利义务、业主大会的权利义务、业主委员会及委员的权利义务；明确了业主大会会议召开、业委会组建及委员资格等；明确了业主大会及业委会的监督管理和指导部门。
笔者于1999年开始从业，历时20余年，且所服务的楼盘业态大多为住宅物业。在这20多年的从业经历中，从广东省到湖南省，从几百户的小小区到一万多户中大小区，《条例》、《物权法》、《民法典》相继出台后，成立业主大会的浪潮风起云涌，但看到众多业主大会及业委会成立操作过程，和成立后出现了诸多违背立法意志的现象或结果，如业委会乱作为、受贿、贪污等经济违法行为；更换物业企业后小区不和谐、小区环境及业主满意度每况愈下，导致小区房屋不同程度的贬值，业主利益受损，这样的业委会其作用和组建的必要性受到了广泛的质疑。笔者经过相关数据的分析和调研，就在湖南省怀化市的小区来说，70%以上的业委会没有发挥应有的积极作用，即为《条例》所提出的“维护”和“改善”的立法意义。
为什么会产生这样的结果？难道是笔者的《条例》、《民法典》出现了错误？笔者经过对大大小小的业委会、社区和街道办事处、行业行政主管部门进行了调研和走访，发现以下问题需业内人士、行业行政主管部门、社区及街道办事处、广大业主引起高度重视，在推行业主大会制度实践中，充分理解《条例》及《民法典》真实的“维护”和“改善”的立法思想。
充分识别成立业主大会发起人的动机
在现实中，90%以上，特别是首次业主大会会议发起人存在对现有的物业服务不满意、对发展商在解决遗留问题等方面不满意且经过长时间的积淀，或为谋取个人私利等因素，打着“为人民谋幸福”、为广大业主伸张正义的幌子进而达到侵占业主共同利益如获取专项维修资金和公共收益的使用权、选解聘物业企业之目的。殊不知，这样的动机与目的并没有建立在“维护”和“改善”的基础之上，与《条例》及《民法典》的立法思想相悖。这样的业委会笔者姑且称之为“伪业委会”。
为此，笔者认为，相关行政部门当接到发起者特别是首次业主大会会议发起人的申请时，社区应当组织街道办、司法所、社区民警、区物业管理股等相关部门人员到小区广泛征询业主意愿，做好民意调研，并根据小区的人数、大小、开发情况等确定发起人的数量是否符合相关法律法规和小区发展实情；如果小区正处于分期开发阶段，在充分考虑小区稳定、利于后期开发、减少区内矛盾等因素的情况下做出综合评估，不能一味地为完成任务或小部分人提出而匆忙推行。一旦造成不良后果，吃亏的是广大业主。
不可大意的筹备组成员、业委会委员的资格审核
《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》中指出了新的任职条件，我觉得具有重要的意义：“筹备组业主成员、筹备组候补业主成员应当符合业主委员会候选人条件；鼓励业主中在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的人员参选业主委员会。业主委员会委员候选人应当遵守国家有关法律、法规，身体健康，奉公守法，品行良好，公道正派，责任心强，践行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守临时管理规约，且具备完全民事行为能力、一定的组织能力和必要的工作时间。”
在现实中，大多数业主其实从内心来说对小区的管理是不太关心或关注的，只有极少部分业主对小区管理、成立业主大会、物业管理服务等特别关心。如果这极少部分人有不纯之动机，再加上在过程中关于业主大会制度因操作失误、过程不严谨和流于形式，为成立业主大会而成立业主大会，就会造成很多原本平静、环境良好的住宅小区矛盾重重、环境脏乱、维修资金被违规套用等问题，部分业主只好变卖房产从小区搬走。利益受损失的是广大业主。
为了达到《条例》的立法思想，很多省市的业主大会和业委会指导细则旗帜鲜明地提出了业委会委员的适合条件，在操作成立业主大会选举业委会的过程中，对不符合条件的人员需严格把关，宁缺毋滥，当符合要求的人数达不到法定人数时应暂缓操作，条件成熟时方可重新启动。
业委会集体的法律地位与责任需得到完善
无论是《条例》，还是《物权法》、《民法典》中“业主的建筑物区分所有权”和“物业服务合同”的章节里，均未提及业主委员会集体的法律地位与责任；《条例》第六章的“法律责任”这一章节里，对物业企业、建设单位有具体处罚标准，对业委会集体或负责人只字未提。因在现行的法律体系中，业委会不是自然人，也不是法人组织，在经济活动中就难以被约束、被追究和承担相关的经济和法律责任，即使需承担相应经济责任时，也是由全体业主承担，这样实施起来难度相当大，现实中又如何要求全体业主承担相关的经济和法律责任呢？为了缓解或处理这一难题，降低和减少因业委会作出违背业主意志、违反经济规律和违法的行为，笔者认为业主委员会主任一职可由符合业主身份的辖区社区干部兼任，或者设立业主委员会书记，书记由社区或街道办事处党员干部兼职，业委会较大的决定需报经主任或书记把关，提出建议。
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