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解读《新物业管理条例》亮点
随着住房分配制度的改革,我国的房屋权属已发生了根本性变化，传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。1981年3月国内第一家物业管理企业———深圳市物业管理公司成立至今，物业管理已经走过20多年历程。但就近几年物业管理行业的发展来看，这一与城镇居民息息相关的产业，却存在着种种的问题，成为广大购房者的一大心病。目前物业管理服务行业主要存在以下四个问题：一、重管理轻服务，二、服务不到位，三、账目不公开，四、物业管理科技含量低。
8月26日，国务院第504号令公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。国务院的《物业管理条例》是2003年6月8日出台的，至今实施4年有余，此次修改，是为了与《物权法》10月1日正式实施相衔接。《物权法》的业主的建筑物区分所有权这一章对物业管理作了许多新的规定，而旧的《物业管理条例》与《物权法》存在着冲突和不一致的内容，所以国务院及时进行了修改。
物业协会：从管理变成服务
福州市物业管理协会相关负责人认为，新条例中最引人注目的变化是：将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。
物业公司是全体业主雇佣的，物业公司与业主从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。物业管理不仅指对小区中物业的管理，也包含着物业服务企业依据各种管理规约对业主使用物业行为的管理。将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，不仅为物业企业明确了服务对象，同时也明确了与业主之间的关系，为物业公司的职能作出了法律的规定。对于“物管”到“物服”这一称谓变化，物管协会负责人提到，“我们应该辩证地看待这一变化，强调树立服务意识的同时，并不意味着不要管理，新条例下的物业应该是以服务为主，辅以管理的新型人性化物业。”立法强调“服务”并不是完全取消管理职能，仅是改变了管理的形式，是建立在服务基础上的管理。管理权来源于业主，是业主授予的权利，具体的管理内容和管理方式等由业主特别授权产生。
将“业主公约”改为“管理规约”，“业主临时公约”修改为“临时管理规约”也带来一种语气上的变化，“公约”只是*大家相约自觉遵守，并没有太大的约束性，而“规约”除了在内容上更加宽泛外，对于约定的执行则有了一定的强制性。“管理规约如同一部‘小区宪法’，由业主大会通过，全体业主必须执行、遵守。既然强调了管理规约的重要性，业主大会通过管理规约时，一些通过物业服务企业无法解决的问题，应在管理规约中加以体现。《物权法》中明确提出‘业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务’，这为业主提出了较高的公共管理要求。”
法律人士：新条例体现司法进步
新条例的亮点不仅体现在服务意识的加强，制定防止多数人侵害少数人权益的法律保障，体现权利面前人人平等，并将法治意识渗透于生活的细节之中。
某律师事务所许律师认为，修订后的条例规定，“除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。”这无疑降低了业主行使自己话语权的门槛，有利于业主维护自己的权利。但许律师提醒，人数虽然从2/3降低到了1/2，但同时还规定了这1/2的业主所占的专有面积要占到总建筑面积的1/2。总建筑面积不仅包括专有面积，还包括附属建筑面积，会所、物业用房等。总建筑面积数据是非常大的，超过总建筑面积的1/2难度较大。
新条例规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，同时为了防止多数人侵害少数人权益，新条例规定如发生侵权事情可以用两种方式解决：一、行政方面，“违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”二、司法方面，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
少数业主的利益并不总是跟多数业主相一致，合法的一方未必永远是人数众多的一方，这一规定杜绝了个别业主受到侵害的可能。权益受侵害的业主可以通过向法院起诉的形式，对业委会或业主大会做出的决定申请撤销，这在一定程度上保证了个体业主的权益，也让保护个人利益有了更具体更具操作性的凭证。总之，新《条例》对业主的呵护是全方位的，体现了法治的进步。
小区业主：增加业主对小区“话语权”
对于新《条例》，许多业主除了关注“物管”到“物服”变化上，另一吸引他们眼球的是新规定增加了业主对小区“话语权”的分量。
家住黎明苑的黄先生表示，新旧条例的变化大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。房地产业主要是近10年间兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司由开发商指定，并非业主自行选择，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们处于弱势。物业公司“更名”，会使他们更加明确自己的角色定位，更加强调服务意识，会使业主们在今后行使“话语权”时把腰杆儿挺得更直。
“但这也不意味着物业就完全丧失了‘管理’的权力。”福州某物业公司负责人说，“因为物业公司是为大家服务的，其行为应该从所有业主的利益出发，可并不是每个时候所有业主的利益都是一致的。我们物业的主要工作包括社区的安全保卫、水电等公共设施的维护保养、园林绿化与清洁卫生等，完成这些项目时难免会与某些业主发生冲突。比如，有的业主为了自己方便要私搭乱建一些设施，这样做有可能给整个小区带来安全隐患，这个时候不可能是所有业主出面跟其交涉，只能是由我们出面代表业主们制止其行为。就这个举动，对大部分业主来说是‘服务’，但对私搭乱建的业主来说就是‘管理’。”
这样看来，新条例改“管理”为“服务”是一种理念上的导向，实践中的“管理”和“服务”犬牙交错、互为表里。此次修改将使物业公司的运作更加规范，有利于业主更加理性的维权，对物业公司的发展和业主行使自己的权利有着积极的意义。它不仅对物业公司的服务质量提了更高的要求，也对业主的行为提出了较高的自律要求，今后物业服务企业要加强服务意识，提高服务技巧。业主有义务维护小区和谐生活环境，光*物业公司的职责转变是不够的，只有业主以身作则，携手物业，各司其职，才能够共建美好家园。
稿件来源： 福建日报
(责任编辑：现代物业) |
