“物业管理现状中的焦点问题与对策”研讨会在京举行

　　2006年1月14日，在北京市海淀区和谐社区发展中心主办、搜狐网协办的“物业管理焦点问题与对策研讨会”会议室内，来自全国各地的一百多位关心物业管理问题的专家学者、律师、业委会主任和诸多普通业主共聚一堂，对物业管理现状中的焦点问题与对策展开了精彩的讨论。本次研讨会由中国人民大学毛寿龙教授担任大会主席。会议中邀请了十六位具有丰富相关经验的专家学者和业主作了专题发言，并针对每一个专题发言进行了评论。同时给每一位发言者都安排了时间进行精彩的问答。

　　研讨会分为四个阶段，从四个主要角度对当前物业管理中存在的焦点问题进行了纵深的发言和讨论。

　　第一阶段：关注物业管理方面的立法与司法问题。

　　四位发言者针对当前物业管理相关法律中存在的诸多立法和司法缺陷提出了各自的疑问和建议。发言者分别从所有权关系和物权法角度分析了立法中对业主的财产权和人身权的严重侵犯，从权利的制度设计角度分析了《物业管理条例》和《物权法(草案)》的不足之处，从微观角度剖析了北京高院的一个具体的指导意见中所体现的“严重违宪、违法问题。”

　　第二阶段：侧重于物业管理中的焦点问题。

　　在这些焦点问题中，来自云南的物业管理资深专家在“‘物业管理区域’的范围和收费办法改进”的发言中，对物业管理区域的界定和物业管理的三个症结问题提出了建议;在“对物业管理现状焦点问题的分析及几点建议”的发言中，北京某物业公司的老总对物业管理服务的价值、范围和标准提出了一些建议，并提出了引发广泛争论的“虾米&龙虾”理论;在 “京城物业管理——抱怨声中的思考”的发言中，发言者从物业管理公司的角度对物业管理纠纷中的透明度和开发商问题提出了一些观点;而知名律师所作的“没有业委会就不交物业费”的发言从法规和法理角度来论证业委会对于物业交费的前提性存在，此论断引起了各方的激烈讨论。

　　第三阶段：主要从业主组织的运行机制方面进行探讨。

　　发言者对业主代表大会的优越性进行的论述，引发了业主大会与业主代表大会之争;北京律师对物业管理的法律环境作出了分析并提出了业主的物业管理选择权的五个特点，并对现有的法律框架内业主大会与物业公司的关系建构提出了三种模式;在“当前环境下如何确立业主在小区中的主权”的发言中，来自南燕小区的业主从业主和物业管理的关系角度重新阐释了“统一战线”理论;而来自上海的物业管理顾问从社会机制和公共管理的角度对物业管理纠纷提出了看法和建议。

　　第四阶段的主题是“社区纠纷与制度创新”。

　　知名业委会主任北野先生对业主参与的重要性进行了精彩而简短的剖析;在“物业管理与社区的交易成本”中，发言者提出了物业管理与业主的关系是一种委托关系而非服务关系，并建议业主应当转变思维，实现双方共赢;来自深圳的学者对深圳业委会发展的三种格局进行了分析和评价;深圳景洲大厦的业委会主任邹家健先生对自己的一些成功经验作了介绍，为业主的理性维权起到了借鉴和导向的作用。邹家健先生和景洲大厦的成功经验获得了与会者的高度评价和浓厚兴趣。

　　作为此次研讨会的主办者，和谐社区发展中心是一个非营利组织，其举办此次讨论会的初衷在于通过建构一个平等对话的平台，使关心当前物业管理现状中的焦点问题的广大业主、律师、学者、物业管理人员和其他所有关注者能够在一个平等的对话环境中进行讨论和协商，从各个角度来提出自己的看法。通过互动的讨论和对话，一方面使得相关信息的共享范围更加扩大，另一方面着眼通过理性对话来得出对物业管理方面更加切合实际的建议，为国家的立法工作和政府的行政管理施加更为有效的影响作用。在本次研讨会中，许多参与研讨会的业主都表示从精彩的发言和讨论中获得了珍贵的经验和启示，能够在更为广泛的领域获得许多成功的经验，包括业主组织的运行模式等方面。在精彩的发言和讨论中，业主从实践的角度所提出的各种问题和意见，为律师和研究学者提供了许多实际的案例素材。作为一个平等对话的平台，此次研讨会获得了与会各方的一致认可和称赞。

　　作为参与者和组织者之一的笔者，见证了研讨会中的诸多精彩发言和讨论，现精选部分奉献给广大读者：

　　不一定非得业主本人才能进入业委会里面，作为委托关系，我甚至可以委托律师到里面来。所以，这都是设计者设的套。曾经有网友问我，说制度设计条条都是真理，我说那是你一条条看的，但是你看他的结构和背后设计理念的时候，只有专业的人才能看得出来，他就把你死死套在里面了，大家还在这个小舞台里面跳舞，但是真正的舞台远远比它大。

　　——李云亮：“圈套与舞台”

　　我建议增加物业综合协调费作为业主大会活动经费，就是在国家发改委和财政部的收费管理办法中，我建议加一个预收物业综合协调费，就是说如果你不参加业主大会，你不出力，你就出钱，业委会你随意辞职可以扣钱，我们应该有《业主公约》的预收保证金。

　　——《现代物业》杂志社社长 宋有兴：“业委会与服务费”

　　我们业主委员会不仅是收费问题，我们是“八无”单位，什么是“八无单位”?我们不是法人，不是法人就没有帐户，没有帐户就没有钱，没有钱就不能工作，没有钱我们就没有专职人员，没有专职人员就没有时间，没有时间就无所作为。所以，我们最后一条就是有苦无处诉，所以我们是“八无”单位。

　　——80岁的业委会主任 方生：“八无单位”

　　有的说九毛便宜了，有的说一块六贵了，为什么你说九毛便宜了，一块六贵了?为什么一个标准我们有认同的，有不认同的。就因为我们没有一个定量的可以共同操作的一个可测量的标准，我们到饭店去吃饭，这个菜单有单价，有菜的标准。小虾米就是小虾米的价钱，龙虾就是龙虾的价钱，但是我们物业管理是一刀切，没有可测量的标准。

　　——物业管理公司总经理 张学军：“虾米&龙虾”理论

　　关键的焦点就是利益问题，争来争去，争什么?争的是钱!关键在这。我们业主花的钱，我们花的龙虾钱我们吃的是小虾米，有时候连小虾米都吃不到。所以，我们有权知道钱是怎么花的，有权查帐目。

　　——某业委会主任对“虾米&龙虾”理论的质疑

　　现在很多人提到政府不作为，提到立法不完善，我认为这个是推脱责任的说法。因为为什么不作为，因为人大代表不监督，人大代表为什么不监督，因为人大代表不是业主。

　　——舒可心：“维权，最好去竞选人大代表!”

　　提问：你刚才提到动力街的交接文件的问题，你能不能在网上偷偷地告诉我们。

　　发言者回答：没问题，我在焦点网上有七个名字。

　　我们法律没有规定接受了事实服务就要付费。如果这个出现什么问题，我到街上扫扫地，我给公路局事实服务了，他就要给我付费，这个是不可能的。再一个，1937年以后，日本帝国主义占领了北京，他也给北京提供了很多治安服务，你要付费吗?

　　——秦兵律师：“没有业主委员会就不交物业管理费”

　　一棵大树要健康成长，首先他的根系要发达，要宽，要深。如果我们只注意一些细枝末节，或者是技术上的问题，那么这个问题永远解决不了。

　　——中消协消指部主任 王前虎：广大业主不能再“一盘散沙”

　　如果业主大会是一个组织，那么我作为一个业主，能不能不参加?一种情况，不能，也就是必须参加。那么这个组织是不是一个法西斯组织?

　　——林一海：“对业主大会的质疑”

　　政府说你们都有钱了，现在买车吧，大家都买了车了，买车了你们就过好日子了，大家都买车了。可是买车了以后，既不教你怎么学交规，也不教你怎么开，甚至警察也不知道交规，说你先开着吧，摸着石头过河，先开着吧，开到哪算哪。

　　——北野先生形容中国物业管理状况

　　你已经是私有财产的所有者了，如果你对你的私有财产都不负责任，你花的几百万块钱买的房子，你都不愿意花五分钟时间听别人说一说，对不起，你受欺压，就是活该。

　　——北野先生呼吁业主的参与精神

　　要是我们从政府、市场和公民社会三足鼎立这个角度去看，很多的问题要靠我们自己，就是说要靠协商，是靠我们自己解决纠纷。

　　——中国人民大学教授，和谐社区发展中心行政理事 陈幽泓：“业主的协商比政府介入更能有效解决纠纷”

　　我们在维权的时候一定要理性、建设性地开展维权工作。实际上维权并不是一个很复杂的事情，任何一桩事情，我们主要有两个核心，一个是事实根据，一个是法律根据。我们的权益有没有被侵犯，如果找到他的事实根据了，很简单，我们再去查相应的法律根据完善就行了。

　　——打假人士 王海：“何谓维权”

　　业委会是业主大会的执行机构，因此作为业主委员会的主任就是一个召集人的角色。作为一个召集者，而且我有很多技巧的方式，比如说征求业主的意见，这个征求意见表就是一个抽奖表，我们会利用一些经费买洗衣粉、大米这些东西抽，就是你回收投票表决的单，可以抽奖，提高我们票的回收(率)。

　　——深圳景洲大厦业委会主任 邹家健：“召集人的角色和技巧”

　　我们目前做的事情就是要为每一位业主，每一位想说话的人，每一位官员，每一位律师，每一位开发商，每一位物业公司的管理人员，搭建这么一个对话的平台。对话是导致和谐的一个最重要的渠道和手段，所以我们在这方面会不遗余力地去做，包括以后也会继续下去。

　　——和谐社区发展中心理事长 蔡若焱：“和谐与对话平台”

　　如何学会倾听，如何学会述说，如何学会处理，这个是公民社会的基本的技巧，这个技巧是通过组织几十人的会议逐步培养形成的。我们今天这个公共论坛任何人可以说任何话，是有组织地说话，也是一个公共的程序。最后，我们公共政策都是以这样的讨论为基础的，我们公共政策就有智慧了，而且可以解决一些重大的问题，不至于特别偏，也不至于执行过程特别困难，因为我们讨论过了，要执行就相对容易得多。

　　——中国人民大学教授，会议主席 毛寿龙：“公共讨论与政策智慧”

　　原载于《现代物业》杂志2006年3期总第45期