类似美然动力街区这种物管真空的阵痛，其实在南方和北方好几个大中城市中早就出现过了，只不过不须供暖的小区业主受损害没有那么明显，没有那么严重罢了。远的如重庆市南坪南路A号多层商住楼业主拖欠某物业公司物业服务费等费用达21万多元，致使物业公司于2004年5月1日无奈撤离(详见《现代物业》总第23期贺云华文);又如2004年11月25日四川成都市园中园小区新旧物业公司交接时发生激烈冲突导致交接流产(详见《社区》2005年第2期孙慧等文)。近的如《社区》2005年第12期《当业主不再信任业委会》一文披露的河北某市H小区和北京海淀区的M园;又如《现代物业》总第45期载拙文中所述沙洲小区一片狼藉至今没有物业公司敢来接管等等。

　　造成如此难堪局面的原因主要有两方面。一方面是由于业委会成员不能正确行使其正当职能。正如京城前业委会主任北野先生所说：“小区管委会成立后，个别管委会成员，要么不干事，要么处处找物业公司和开发商的毛病。开发商提出让大家重新交费，管委会就提出让物业无法接受的条件，结果原物业公司撤走，造成小区没有保安、汽车乱停、垃圾无人清理的灾难性局面。”(张鲁豫等《当业主不再信任业委会……》，《社区》2005年第12期第8页)有业内人士预测：2006年将是业主对业委会的监督年;另一方面则是由于部分业主不交物业费致使物管服务质量滑坡，质量滑坡又导致不交费现象越来越严重，形成恶性循环。

　　考查业主不交费的深层次原因，笔者认为不仅仅是因为物业公司服务质量不好，而是与下列几个主要因素密切相关：

　　首先，一些有影响的业界人士对现行物业管理法规还存在认识上的误区，他们的认识误区扩散以后又影响了一大批崇拜他们的业主，从而使纠纷加剧。例如北京另一位前业委会主任舒可心先生说：“一个法律上赋予公民的权利，却在实践中无法实现……简单说，要么我们就要让业主有在某种情况下可以拒交物业管理费的权利;要么就由人大立法干脆剥夺了这个权利。给这个权利，又让它实现不了，结果就是权利人对法律失去信心。(《选择性执法治标不治本》，《现代物业》总第44期第46页)笔者认为，这种说法无疑是给那些“以后仍然会采取欠费方式表达不满”的业主加油打气，加剧这种恶性循环。其实这种观点是误解了“合同履行抗辩权”。合同履行抗辩权必须以合同义务为基础，只有在相对方没有履行合同义务的条件下，合同一方才可以援引以对抗相对方请求自己履行合同义务的权利。这种“对抗”必须在诉讼过程中经过举证、质证、辩论等一系列程序之后，才能由法院作出裁判，只有在法院认定物管企业“没有履行合同义务”驳回其要求业主交纳欠费诉请的判决书生效之后，欠费业主才可以不交所欠物业费。而未经法庭审理判决就拒交物业费的行为是一种“根本违约”(又叫“重大违约”)的行为，不能称之为“行使抗辩权”的行为。由于“服务不到位”中的“位”，一百个业主就有一百个不同的标准，达到了这部分业主的“位”却达不到那部分业主的“位”。所以中国人民大学法学院博士生导师叶林教授指出：“业主如果对物业的服务不满意，应该通过正当渠道来解决，不能只是拒交物业费。接受了服务就必须交费，如同看电影，必须先交钱，但是看了以后有可能不满意;又如同坐公共汽车，不能因为交通拥堵或者人太多就要求买半票。”(于飞等《“上帝”缘何成被告?透析物业费拖欠谁之过》，《物业教育资讯》2005年第11期第24页)至于说“物业公司收不上来物业管理费，你可以选择离开。只有这样……”(舒可心语，出处同前)这种说法笔者无法苟同。因为选聘物管企业的主体是开发商或业主大会(代表全体业主，这里的“业主”是集合概念)，欠费的主体则是单个业主(这里的“业主”则是单独概念)。你家请个佣人为你服务一年半载还讨不到工资，你叫她离开却不付给她今天以前的工资，她能在今天就爽快地离开你家吗?更何况物管服务远不比保姆、佣人为一个东家服务那么简单。物管企业是为少则上百多则数千个业主服务，是不能由一部分拒交费用的业主说叫他离开就离开得了的，因为还有一部分已经交过费用的业主!这可能就是四方佳园物业公司接受业委会邀请进驻美然动力街区才5天就决定退出该小区的根本原因!!由此可见，请进物管企业也不是一厢情愿就能成功的。总之，必须是大多数业主通过合法程序才能决定物管企业的去留，而每作一次这样的决定就必然经历一次这种阵痛，只要还有业主欠费就不可避免。

　　另一个主要因素是：一些颇有名气的法律工作者也打着“为民请命”的幌子，使广大业主对物业公司产生一种与生俱来似的敌意，这也加剧了拒交物业费的恶性循环。例如有一本名为《居律师与你购房行》的大作，书中给业委会委员勾画的前景是“在不久的将来，业主委员会委员将成为一个新兴的白领职业”，而对国务院颁布的《物业管理条例》则贬得一无是处。例如该书中说“《物业管理条例》中存在诸多与上位法的对立与冲突。比如《物业管理条例》第二十四条、第三十四条、第三十五条和第四十一条强迫建设单位和业主大会必须委托一家物业管理企业管理，强迫业主必须与物业管理企业签订物业服务合同，违反《合同法》第四条确立的合同自愿原则。……除了与上位法的对立与冲突以外，《物业管理条例》还存在许多技术性疏漏。”(居永和著《居律师与你购房行》，人民出版社2003年10月第1版第85至87页)从“强迫”一词可见居律师对国家建设部自1994年3月23日发布《城市新建住宅小区管理办法》至今10余年来各相关部委发布的数十部有关物业管理部门规章是视而不见的。纵观人类历史，有哪一部法律法规是十全十美的呢?没有!因为真理只有相对真理而没有绝对真理，所以法律法规也无法做到让全社会每个公民都满意。现行法规再怎么不尽如人意，它也是经过国务院根据全国人大及其常委会的授权、依据宪法和法律制定出来的，总比个人信口开河之论更具有权威性!学术方面可以百花齐放，但执行法律法规却不能各行其是。但是居律师却忽略了这个常识，以致于在其大作中写出了下面这段令人啼笑皆非的惊人之论：“物业管理公司，你以后肯定惹不起，你若气愤不过，就给物业管理公司寄送一份《解除合同通知书》，第二天，你就请求法院确认你与物业管理公司之间的合同自《解除合同通知书》到达之日起解除。你也不必等到气愤不过时再这么做，在你与物业管理公司签订合同的第二天，就可以这么干。”(同上书第94至95页)笔者拜读至此忍不住提笔写下一句眉批：“脱了裤子才放屁——多此一举，不如第一天就不签合同更省事!”这绝不是戏谑之词。在笔者作为原告物业公司的代理人2004至2005年度代理的百余起物管服务合同纠纷案中，有70%以上的被告(业主)或抗辩、或反诉要求法院确认双方所签合同无效驳回物业公司诉讼请求，结果都没有得到法院支持。例如王某因拒交物业费被告上法庭，王某以未与该物业公司签订合同不存在物业服务合同关系为由抗辩。经过依法审理，法院认为：“原、被告之间虽未签订物业服务合同，但在被告所居住的住宅小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商有权选聘物业管理企业，且三明市泰元房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》合法有效，故原告有权对泰元花园玉源楼进行物业管理;而被告认为其与原告之间不存在物业服务合同关系及原告未对泰元花园玉源楼进行物业管理，但未提供相应的证据证明其辩解观点，故本院确认原、被告之间存在物业服务合同关系。”[引自(2004)元民初字第592号《民事判决书》]法院因此判决被告王某全额支付给原告物业服务费703.80元和逾期付款违约金35.47元。为何这些要求确认物管合同无效的抗辩或反诉都没有得到法院支持呢?这是因为：在业主委员会成立之前，由建设单位签订物业管理服务合同是国家法规为城市管理创设的一种制度。例如国家建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》第五条明确规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”而且建设单位在与购房者签订商品房买卖合同时，一般都将与物管企业签订的前期物业管理委托合同作为商品房买卖合同的附件。这样，买房者一旦签订了房屋买房合同就承认了由建设单位与物管企业签订的前期物业管理委托合同。因此，要真正解除前期物业服务合同，除了通过业主大会(或业主委员会)解聘物管企业以外别无他法。而要解聘前期物管企业，只要有业主欠费就难免经历类似美然动力街区这种物管真空的阵痛!这种阵痛不是只有一次而是每换一次物业公司就会经历一次，只不过以后的阵痛没有第一次那么剧烈罢了。

　　如果我们跳出业主与物业公司纠纷胜负这个小圈子，把眼光放远一点，看看30年以后的物业管理怎么做，也许能够求出物管纠纷的彻底解决之道。这就是：参照目前北京市对出租车报废年限由8年缩短为3年的做法，将原设计使用50年的住宅小区提前到30年拆迁重建。这是为什么?因为目前有许多物业公司花在催讨欠费方面的成本已经高出了为整个小区服务的成本，如果再加上为民请命的“有刺之士”设计的“物管纠纷举证责任倒置”变成了现实，那么可以断言10年以后全国所有的物业公司都会倒闭。国家权力机构自然要出台新的城市管理法规以应对变化了的城市情况。假若现在花60万元买一套住宅，掰着指头算都有可能用到下一代结婚生孩子之后。可是由于物业管理行业后继乏人，30年以后的这些住宅就会徒有观赏价值却毫无使用价值只好报废。花60万元买的住宅使用50年，年均折旧费为1.2万元;但是如果30年拆迁报废的话，年均折旧费则为2万元，二者的年均折旧差额为购房总额的13.33‰。如果现在所有的住宅物业费年均支出都超过了购房总价13‰以上的话，那么还是早点整垮所有的物业公司吧!

　　全体业主都不要交纳物业服务费，定能尽快叫一切物业公司永世不得翻身!国家扶持物管企业即推行市场化管理城市的成本如果超过了拆迁重建住宅小区所需成本的话，那么全国人大也会通过立法来选择后者的。北京是祖国的首善之区，理应首开先河，然后推广到全国，像缩短出租车报废年限一样，将城市范围内所有住宅小区由50年焕然一新缩短为30年焕然一新。这也不失为一道令人赏心悦目的亮丽风景!

　　原载于《现代物业》杂志2006年4期总第46期