2004年 10月1日起，上海市实施《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)，将每项物业服务项目分为五个等级，每一等级都有相对应的最高限价收费标准，此种物管收费办法一经推出，就引起业内的广泛关注，各类媒体相继给出很多的正面评价，多为“业主可以决定的‘丰俭自主’的菜单式收费”、“上海市的物管再次走到了前头”。但是，到2005年底为止，从上海市等级收费的实施、贯彻情况看，并不顺利，且没有解决现在上海市居住物业服务收费中存在的一些问题，也致使一些物管企业颇有微词。为此，笔者对《办法》进行进一步的分析，谨呈一己之见：

　　《办法》能否解决上海市目前物管收费存在的亟待解决的问题

　　上海市物管公司收费中遇到的一个亟待解决的问题，是售后公房物管费收费问题。由于历史的原因，原来在政府、各企事业单位(多为国有)名下的房产，即公房，正逐步出售给业主，这种房子，业内称之为“售后公房”。根据沪价商(2002)038号文之规定，售后公房不管面积大小，按户收费，每户的管理费、保安、保洁加在一起每月最高不超过30元，由于上海市有许多小区(特别是1998年以前开发的)同时存在商品房、售后公房、使用权房屋(租赁公房)三种房型。三种房子，三种收费。以上海市某小区为例：小区内有三种房型，租赁房按上海市公房的租金计算;售后公房根据房型大小每户每月20-30元不等;商品房按0.64元计算，一般的房型每月40-60元不等。同为一个小区业主，接受同样的物业管理服务，却有三个付费标准，这样，商品房的业主心里是不平衡的。公房收费按照相对于同一小区的商品房的物管收费明显偏低。即使不是同一小区，由于三种房型在上海市的并存，对于物管公司而言，也存在同样服务却不能得到同样报酬的问题。

　　在《办法》8月份出台时，给人最大的一个亮点就是物管公司的服务被量化，比如说楼道要清扫几遍，安全保障硬件要达到什么条件都已经白纸黑字写在了《办法》中，但是，由于物管收费低和收缴率低这一客观情况的存在，即使物管公司的服务被量化，恐怕物管公司所作的也只能是表面文章，又加上《办法》本身可操作性差，最终《办法》的落实可能会有名无实。

　　《办法》使得酬金制收费在居住物业中几乎无用武之地

　　2003年11月国家发展改革委员会和建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。这实际上是明确了物管费可以采取包干制或酬金制，甚至其他方式。而上海市的《办法》第十二条规定：本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。加上《办法》第一条规定的凡是容积率高于0.5的住宅物业的服务收费及标准均应适用《办法》的规定，实际上排除了酬金制在物业管理收费中的使用。从法律效力上讲，《物业服务收费管理办法》属于部门规章，而《办法》充其量是地方规范性文件。其效力应当在《物业服务收费管理办法》之下，从这个意义上讲，小区实行酬金制没有立法上的障碍，但是按照《办法》来进行操作，酬金制在上海几乎没有用武之地了。

　　《办法》与物管收费的发展趋势相悖

　　从目前物业管理的实际情况看，包干制收费已经显露出十分明确的弊端。主要体现在：第一、由于经费包干，为了使自己的利益最大化，物管企业想尽办法摊薄成本，他们可以通过聘用素质低的员工来降低公司的工资支出，可以使用低廉的“三无”产品，比如说保洁材料，来降低自己的弹性成本，这种“节约”的短期行为实际上严重损害了业主的利益;第二、对物管行业的健康发展带来极大的危害，由于物管公司的短期行为，一个新开的楼盘三年、五年就会成为一个烂摊子，老的物管公司到期不做了，往往没有新的物管公司接手，整个行业难以健康发展。在上海已经出现了几起“有人出、无人进”这样的案例，退一步讲，即使新物管公司接管，恐怕也只是烂摊子一个。

　　正是由于包干制有以上的弊端，国际上已经完成从包干制到酬金制的理性转换，形成了物业管理收费一般都实行酬金制的惯例。以美国为例，业主交的公寓的维护费直接交到大厦公寓帐户里。然后大厦业主管理委员会再提2%-7%作为管理费交给物管公司，作为管理公司的酬金。众所周知，我国大陆的物业管理是从香港地区学来的，而香港90%以上的物业也是实行酬金制的。

　　最后，物业是多元的，业主对物业管理的要求也参差不齐，物业管理的水平与层次也是迥然不同的，规定一个最高收费的硬性标准，走一条与物管收费发展趋势相悖之路，疑似回到了计划经济时代。笔者认为，在当今市场经济条件下，就物业管理收费而言，政府要做的是加强行政执法力度，规范物管公司的服务行为，减少业主的违规之举，以解决物管收费难的根源问题，达到治本之目的，而不是推行一个“治标不治本”的收费标准。

　　原载于《现代物业》杂志2006年2期总第44期