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“美丽园事件”的发生具有必然性，它是物业管理和物管消费之间的矛盾的集中体现。在目前社会经济体制条件作用下，作为物业管理主要载体的物业公司和物管消费主体的业主，这一对行为主体间必然形成矛盾，本文把物业企业与业主可能产生矛盾的事由列举如下：
一、物业服务管理中产生矛盾的事由：如有关保安、保洁、绿化、供暖、生活热水的供应、日常公共物业和业主自用部分物业的小修理等；
二、共有公用设施中导致矛盾的事由：这涉及对小区公摊面积和共有共用设施、设备的权属确定与管理。如公摊房屋的使用、楼宇大堂、地下室、电梯、高压水泵、水箱、消防设施、应急照明设施、自行车库、地上停车场、公共的墙面、屋顶的管理和知情权及权益的处分等；
三、公共区域的确权与管理等事由：包括产权已经界定或尚未界定的公共区域的管理。如对与小区同时规划建设的会所、地下车库和人防工程的管理等；
四、物业费：上述三条是物业服务管理矛盾的炸药包，而物业收费标准的制定是导致矛盾集中发生的导火索。
要想解决上述矛盾与社会冲突：
第一、要解决物业服务中有关保安、保洁、绿化、供暖、生活热水的供应、日常公共物业和业主自用部分物业的小修理等问题。这是一些比较好解决的，也是让业主评价物业公司管理好坏的特别明确的事项，这些事项的解决是小区住户最直接的感受和物业消费价值的体现，物业公司能否做好这些面上的工作，是保障小区安定、预防冲突产生的关键。此外，小区居委会对这些工作有协助监督的责任，当然，居委会介入的条件是居委会的产生必须严格遵守《中华人民共和国居民委员会组织法》，有小区业主当选居委会的主任或委员，能代表小区业主权益。此外，业委会还可以通过组织小区内离、退休的老同志等社会资源，成立物业服务质量和业主-维权监督队参与小区的物业管理。由于有居委会和这些老同志的介入，对小区业主大会的执行机构——业委会，以及物业公司，都能起到一定的约束力和调和力。
第二、对小区公摊面积和共有共用设施、设备，业主必须有知情权和收益权。按照《物业管理条例》的有关规定，开发商要向前期物业公司交出一份完整的小区物业档案（包括业主清册），小区成立业主委员会后，前期物业公司有向小区业委会提供物业档案的义务。开发商的售房行为应该高度透明，前期物业公司应当向小区业主委员会介绍公摊房屋的使用、楼宇大堂、地下室、电梯、高压水泵、水箱、消防设施、应急照明设施、自行车库、地上停车场、公共的墙面、屋顶的管理，业委会在掌握这些情况后，要与物业公司洽商具体项目的管理制度和权益的处分等。但是，检查、监督开发商和物业公司认真执行《物业管理条例》的工作，小区业主委员会的力量非常薄弱，政府应该设定一个主管部门或认定机构，只有这样才能维护业主的合法权益，这是以人为本、共建和谐社区的根本保证。
第三、对于产权已经界定或尚未界定的公共区域如小区的会所、地下车库和人防工程的管理，有待《物权法》的颁布才能从根本上把这些问题解决好，这样才不致有开发商、物业公司侵占业主权益，引发业主“过激”反应事件的产生，从而维护社会的安定团结。
第四、物业费的收取。双方经过公平谈判确定合理物业收费的标准。物业费收费标准当前是在政府主管部门的相关规定的指导下，根据小区的具体情况而制定的。物业公司若能摆正自己的位置，同时业委会能够理清小区物业的家底，则业委会与物业公司商谈实际的物业收费标准应该不是困难的问题。但是，必须认识到，物业公司是一个劳动密集型的企业，它的生存来源于小区业主与使用人对所享受物业服务的认同下、依据相应的义务所缴纳的物业费。物业服务收入不能有暴利，要讲求实事求是、买卖公平、遵纪守法，特别是尊重业主的知情权，才能实现物业公司的盈利目的。而不是把物业收费标准定位在多数业主不认可的水平上。另外，物业公司在物业收费标准确定后，要开源节流，提高企业内部的管理水平，让业主享受到与缴费等值的服务，这样，经过业主委员会和物业公司进行多方面、多层次的沟通，就会达到预期目的，而不会导致如美丽园这样的激烈的物业纠纷，也只有这样做才保证不再发生“美丽园事件”。
对于上述矛盾事物的解决，业主委员会的能力与工作方式起到至关重要的作用。这体现在两个重要方面：
一是业委会自身的制度建设与工作水平。业主委员会要依法行事并取得业主的支持。业主委员会是业主大会的执行机构，只能在接受业主大会的授权后，才能管理小区的公共物业，从事业主-维权和监督物业公司做好小区物业服务和管理工作。小区业主委员会被推选出来后，要制定切实可行的工作计划，做好人员的分工；要了解小区物业的整体情况，取得必要的物业档案，安排急需解决的问题；特别是要加强业主委员会的制度建设，应该建立的规章制度如：业主委员自律条例、业主委员会例会制度、公章使用管理制度、财务管理制度、档案管理制度、秘书工作制度等，使业委会的工作有章可循。业主委员会必须执行会议制度，坚持少数服从多数这个民主集中制的原则，只有这样才能使业主委员会保持团结一致，成为依法维护小区业主合法权益和监督物业公司提高物业管理水平的领导班子。业主委员会要督导小区业主自觉遵守业主公约和议事规则，不支持小区业主无故不交物业费的行为。业主委员会的成员，要不断提高自己的业务水平，做遵纪守法的好业主；要自律！不要辜负邻居投给信任的一票。
二是业委会在小区中能否获得全体业主的支持。组织开好小区业主大会，这是小区业主委员会最重要的工作。因为依照当前的法律规定，小区业委会没有适格的法定身份，业委会的工作权限必须是在小区业主大会的授权范围之中，超越授权的作为，最终是承担不了法律责任的。在设定业主大会议案时，要充分听取广大业主的意见，严格遵守《物业管理条例》中有关需要业主表决同意的事项，要客观地分析小区业主的各种构成情况，加强与小区特殊业主群体（指开发商和物业公司的关联户）的沟通，引导大家学会全面地看问题，争取这部分业主对业主大会工作的支持，在小区内切忌盲目行事、切忌少数人给多数人做主。做到以上各点，在小区业主大会进行重大事项的表决时，才不会造成内部的严重纷争，才不会影响小区业主正常的生活秩序。
原载于《现代物业》杂志2006年11期总第53期
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