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2007年1月7日下午，美丽园小区业主委员会、北京市海淀区和谐社区发展中心联合召开了有关美丽园物业用房及公建配套问题的研讨会，诸多专家、学者、律师、业主以及媒体参加了本次研讨会。搜狐网、焦点房地产网、新京报、信报、检察日报以及《现代物业》杂志等媒体对本次研讨会作了报道。本次研讨会气氛热烈，参与者积极发表个人看法，在社会各界获得了强烈反响。
[事件回放]
美丽园小区分为一期和二期两部分，一期部分的业主，根据京房地权字[1998]第1285号文件，楼内、楼外符合规定的公摊面积都需要业主进行分摊；二期则是依据京国土房管权字(2000）369号文件，业主只分摊楼内公摊面积，而不分摊楼外公摊面积。
美丽园小区业主委员会近期被告知，海淀区建委将小区规划中的物业管理用房110号变更用途，并于2006年12月11日以住宅名义为第三人北京金泰恒业有限责任公司办理了产权证。
据悉，北京市规划委员会未就物业管理用房110号改变规划用途，而物业管理用房110号也未被业主分摊。
因此，就物业小区内物业用房及公建配套问题，各位与会人员展开了讨论。
[专家意见]
魏耀荣（全国人大常委会法工委经济室前主任）：自从有了楼房、有了高层建筑物特别是有了居住小区以后，物称为共有物，财产称为共有财产，概念上用了多年的，叫建筑物区分所有权。我认为最好是叫不动产区分共有权，这样既包括土地也包括房屋和其他一切的附属设施。现在《物权法》第七稿第三十二条已经写明物业服务用房属于全体业主，美丽园的问题就出在这，这个110号楼的分摊到底是不是共有部分？经过规划部门批准同意的，在《物业管理条例》明确规定的情况下再去转让是违法的、违约的也是侵权的。第三方如果在知道是物业用房的情况下进行受让，此受让是恶意还是善意的？要是恶意受让是要追究责任的。
河山（民法专家、全国人大法工委巡视员、北京大学法学院教授）：如果物业管理用房没有公摊，那么产权就是归开发商,不归业主。物业管理用房属于全体业主存在一个前提，就是说一个小区需要多大的物业管理用房应当有一个详细的标准，现在如果没对分摊进行一个详细的科学分析，那最终不一定能得到法律上的支持。所以我认为我们做这件事要建立在科学的基础上进一步进行论证。
方竹兰（中国人民大学经济学院教授）：中国个人产权的提出刚刚开始，对其内涵的理解不一，这是出现很多问题的症结。实际上，美丽园小区不断地打官司是在推进个人产权概念的发展，在推动中国整个私人产权的理念的变化。从表面上来看，公共建筑部分是属于公共产权，是一种附属性的个人产权的延伸，从经济学角度讲可以说是一种延伸性个人产权或者叫隐形个人产权。所以说要从业主的角度出发来解决公摊问题，因为它是一种附属物，是附属于个人产权基础上的，不是独立的。从目前中国的发展阶段来看，个人产权和公共产权关系的再造可能会是一个长期的博弈过程，不是我们个人的一种遭遇，可能是国家制度的一种重生，所以物业维权具有非常深远的社会历史价值。
孟宪生（北京市律师协会物业管理专业委员会副主任）：公共配套产权权属纠纷等相关问题是社会普遍关注的问题，关键是如何去解决它，以及今后如何避免类似的问题。有三点看法：一是在立法上正本清源才能解决问题。就是哪一些是公共配套设施必须在立法上解释清楚。二是司法上法院应该守住诚信和公平的底线。《物业管理条例》毕竟是国务院的行政法规，在法律上具有效力，但是如果法院可以不遵守的话，我们的法律制度就彻底崩溃了。所以诚信的底线、公正的底线应由司法来保障。第三，公摊不是解决权属问题的依据，成本也并不是产权问题的最终标准。
舒可心（社区治理专家）：按照我国房屋土地转让办法的规定，只有销售的部分才是可以转让的。对于美丽园小区的110号房屋，可以去查在原有的销售许可证中是否存在，如果销售许可证中不包括110号楼，那么这个权属转让的行为就是违反房屋销售管理办法的；如果是开发商补办了销售许可证，那就须补交土地出让金，才能增加销售许可部分。而补交土地出让金，则必须到规划委去报批。
肖云峰（房地产律师）：根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房所有权依法属于业主。而《物业管理条例》是行政法规，按照我国《立法法》的规定，行政法规是不能对所有权人的物权作规定的。从立法学角度，这个规定是一个指示性规范。而只有经过全国人民代表大会制定的法律才能规定法人、自然人的所有权的问题。所以，我认为《物业管理条例》根本不可能对所有权进行规定。《条例》的制定涉及到我国立法机制的问题，《条例》是指示性的，而不能对所有权进行规定。《物权法》之所以急于出台就是因为现在这个《条例》所依据的法还不存在。
[业主陈述]
方南家园小区：小区总的建筑面积只有5万平方米，规划的小区建筑面积5万平方米左右，规划物业管理用房总共有6套，共800平方米左右。因为开发商和前期的物业公司属于一个系统，入住时物业管理用房具体如何移交并没有记载清楚，换句话说，并没有作为物业管理用房来使用。小区业主委员会成立以后，选聘了新的物业公司，新旧物业公司进行交接时，旧的物业公司和开发商没有把这6套规划的物业管理用房移交给新的物业公司。业主委员会便提起了诉讼，要求开发商和前期物业公司将之移交给业主委员会和新的物业公司来使用和管理，经过北京市丰台区法院的一审，结果业主委员会败诉。判决书中的理由为：1、物业用房总共有800平方米，这800平方米没有进行分摊，根据公平原则就不应属于全体业主，所以不应该移交。2、《物业管理条例》中规定关于物业管理用房的所有权依法属于全体业主。而依法属于业主并不是说一定属于业主。我认为，小区大多数业主购买房屋时为2004年，而2003年9月1日生效的《物业管理条例》中规定物业管理用房属于业主，因此业主是在《物业管理条例》生效的基础上与开发商签订的买卖合同，因此开发商已通过合同承认了此6套物业管理用房所有权属于全体业主。从这个角度上讲，这6套物业管理用房不管是否分摊都应是属于全体业主的。
健翔园小区：健翔园在2005年时曾面临类似的问题。物业管理区域内的物业管理用房的所有权必须要明确，否则公共部分归谁所有将永远在争议之中。开发商以每栋楼的公摊不同为由，在交接时声称没有被公摊的第四期部分的产权属于开发商。而业主委员会则认为：如果开发商主张所有权，则必须出示其产权证，否则就属于全体业主。因此建议各小区出现类似问题时要根据自身的实际情况来灵活解决。但是根本的解决方法还要靠《物权法》来进行规范，从而确定公共配套设施的所有权。但是其所有权不能依据约定，依据约定则会将业主置于劣势，因为在双方不均衡的条件下签订的房屋买卖合同，约定的所有权肯定会是开发商的。
原载于《现代物业》杂志2007年2期总第56期
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