预案待验
“文字很漂亮,印刷也很精美,但关键问题就是这些预案没有得到过真正的演练。”
——北京市商务房地产商会副会长邵学杰对本刊记者谈北京地区物业管理企业应对社区危机的情况。邵学杰先生介绍,经过对2003年“非典”时期各种工作的总结与相关知识的学习和传播,北京地区物业管理企业应对社区和企业危机的意识得到了强化,已经将疫情控制、危机干预等放在与消防预案相同的高度来对待,各家企业都制定了相应的应急预案,内容包括如何组织自援自救、公共信息披露、灾后如何恢复等。
由于当前“甲型H1N1流感”尚未造成社区范围的疫情,这些应急预案都没有被启动。邵先生表示,对这些预案可以达到的实际效果还不敢乐观。
怕炒作
“他们其实挺怕炒作的,本来进展挺顺利的事情一上媒体就麻烦了。”
——北京鑫金伯顿资讯有限公司负责人对《现代物业》记者说。该负责人称,在鑫金伯顿公司受理的物业管理招投标中介业务中,很多小区都是媒体曝光率较高的“知名楼盘”,这些小区的业委会在进行招标时并不希望有媒体的介入,理由是社会关注太多反而会对小区的房价产生影响。
保安不“安”
“公司规定我们‘打不还手,骂不还口’,但个别业主连起码的尊重都没有。我们保安每月就只有900多元的最低工资,我觉得只要这份工作能够得到社会的尊重,钱多钱少并不重要。但这次事件以后,我觉得保安的处境已经不只是局限在是否被尊重的问题上,而是已经升级到了安全是否能够得到保障的问题。”
——上海市中邦风雅颂小区保安张荣利谈自己被小区外来人员殴打的事情时说。2009年5月28日傍晚,张荣利根据小区物业管理的规定,对外来看房人员实行登记时遭对方拒绝,随后被数人殴打,张荣利多处受伤,右手臂骨折。
执法不严
“你们要学习业务。《中华人民共和国城市规划法》有明确规定,对于违章建筑,除恢复原状外,可处工程造价20%以下的罚款。法早就有,是你们执法不严。”
——重庆市人大常委会副主任余远牧在审议《重庆市城乡规划条例》(草案)时对规划部门表示不满。据重庆市多家别墅小区物业公司介绍,自2005年起,很多小区内业主私自开挖架空层、地下室的行为逐渐形成风气。到2008年,从地下发展到地面,违规搭建花架、储藏室等“偏房”。违建风潮得不到遏制,而管理小区的物业公司又不具备执法职能,对那些私挖乱建的别墅业主只能规劝、讲道理,没有任何制约方法。物业公司有苦难言。
服务式公寓
“实际上,酒店式服务业务已很自然地融入到了多元化的房地产服务之中。在一些混合用途的物业项目中,服务式公寓正日益成为主要的元素。”
——第一太平戴维斯中国区首席执行官何伟度认为酒店式服务已开始渗透到酒店之外的物业服务类型之中。2009年6月30日,第一太平戴维斯宣布在中国成立新的服务品牌——“第一太平戴维斯酒店式服务”,正式进军国内服务式公寓领域。新品牌将整合该公司市场研究部和租赁部的资源,分析服务式公寓的需求,为服务式公寓投资者或者资产管理方提供专业咨询意见和有效增值方案。
初衷
“我在山东做物业管理,山东人也可以说是最典型的中国人,其固有的思维方式对物业管理的影响非常大,我更愿意把物业管理在中国北方的演进看作是又一次‘启蒙运动’,就跟五四运动前中国所发生发展的情况一样。”
——《现代物业》杂志“物业管理的政治学思考”系列文章作者梁晓东谈自己对中国物业管理的思考,以及开始写作系列文章的动机。
公共用电
“小区路灯、地下车库照明、水泵等公用设施的电费,形式上向物业企业收取,但本质上还是由业主缴纳的物业费来承担。”
——苏州市鼎盛物业管理有限公司总经理马玉明认为,假如将小区内的公共设施用电的电费按生活用电标准收取的话,在为物业企业减负的同时,也能从根本上降低业主的物业费。目前苏州市生活用电收费标准为0.5283元/度,商业用电收费标准为0.813元/度,小区公共部分用电由物业公司按照商业用电收费标准向电力部门缴费。据马玉明计算,以一个收费标准为每平方米1.65元/月的小高层、高层住宅小区为例,其公共电费约占整个物业费的30%。若按生活用电标准计算的话,物业费将相应降低每平方米0.15元/月。
“自管建筑”
“物业费是用来支付物业服务公司为公共面积提供服务的,而公共面积服务管理质量的高下与整体交费水平有关,因此不能以自管为由逃避缴纳公共面积服务费。”
——北京市海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱评说北京“湖光山舍”小区开发商拒缴物管费一事。因开发商拒缴其未出售物业部分的物业费,“湖光山舍”小区物业管理单位——湖光山色物业公司将开发商紫峰房地产公司告上法庭。紫峰房地产公司辩称其已自行管理了专有的建筑物及相应比例的道路、绿地等,此物业部分均不属于分摊范围,故物业公司无权收取服务费用。北京市怀柔区法院依据《物权法》及《物业管理条例》最终判定开发商败诉。
星级物业
“物业管理公司的服务良莠不齐,凭什么向业主同等收费?”
——武汉市市长阮成发评论武汉市物业管理严重“质价不符”的现象。阮成发建议,为避免这种现象,可以效仿酒店管理,根据居民反映及相关考核标准,由房产部门每年对物业管理公司“打星”,服务质量最高挂五星,服务质量最低为一星,相应的收费标准由高到低,但“一星级”服务也必须达到基本服务要求。对达不到要求的将作“减星”处理。小区居民可根据自身需要,自主选择不同星级的物业公司。
不懂价格
“不讨论价格是因为我们无法左右价格。如果半数以上业主认为收费偏高,我们可以找物业公司要求他们降低价格,但具体降低多少算合理,业主间却很难形成共识,最后往往是业主不满意,物业公司撤离,业主委员会里外说不清。”
——沈阳市一名业主委员会委员谈论业主与物业公司协商物业费定价的过程中所存在的难题。沈阳市文安路社区业主代表协会会长杨树林则表示,业委会成员几乎不掌握相关的物业管理专业知识,对费用核算没有认知。以物业维修为例,如何区分小修、中修和大修,屋顶漏雨每平方米维修成本是多少,没有几个人清楚。
反群租
“无论有多么困难,反群租都是物业管理必然要做的一项工作。”
——浙江绿城物业管理有限公司董事长兼总经理李海荣认为,物业管理的职责就是要帮助业主管理好他们的物业,提供优质的生活环境,而小区群租现象正是这种职责得以实现的巨大阻力之一。在赢得“全国群租第一案”官司之后,绿城物业已将“反群租”作为业主入伙的一条必要守则写进了小区管理规约。
酬金制
“酬金制胜于包干制的最大优势在于:能建立物业企业与业主之间的共同目标,在满足业主生活需求和高效运作中保证物业服务企业的生存、发展。”
——《番禺日报》发表署名为陈艳梅的文章《物业管理酬金制是否能让业主利益最大化》,文章对上海市开始推行“酬金制”物业服务一事作评论。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。“酬金制”中预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。“酬金制”曾在广州有较大范围的推广,但进展并不顺利,只有约5%的物业公司采用这种模式。
“国际化”社区
“在法律尚未作出明确界定的情况下,我们只能另辟蹊径,创造这样一个新组织。”
——上海市虹桥街道党工委书记王玮华解释古北新区组建“社区建设促进委员会”的原因。古北新区为上海第一个涉外居住区,居民来自大约40个不同国家和地区。2009年古北新区所属虹桥街道荣华居委会将举行换届选举,但1989年出台的《中华人民共和国居民委员会组织法》只针对中国公民而制定。为了使社区的治理和发展具有合理性,虹桥街道请来关心社区建设的中外居民、物业公司和社区单位代表,成立“社区建设促进委员会”,发挥外籍人士普遍认可的“义工精神”,担当起协调社区公共性、公益性事务的工作。
爱家基金
“销售结束、社区封盘并不意味着开发商责任的终结,物业服务只是最基本的服务,我们还得建立起关注业主精神文明建设、社区文化塑造的长效机制。”
——万科集团南京分公司总经理朱保全谈万科设立“爱家基金”一事。南京万科向已交付楼盘的业主拨款50万元设立“爱家基金”,将客户服务延伸到社区文化等软环境建设领域。该基金将由南京万科置业有限公司、南京万科物业服务有限公司、万科光明城市、金色家园的业委会共同负责受理、监督和拨付使用。
原载于《现代物业》2009年7期总第121期
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