“自定义”改造

　　

　　“政府做好事不能‘单相思’，而要引导居民‘自定义’出既能便利自家生活、又能改善小区环境的方案。”

　　

　　——经过一场老式小区的改造风波，上海市宜川街道办事处主任汤平对《文汇报》记者总结道。

　　

　　为响应“迎世博600天行动计划”，2009年初，上海市普陀区房地部门决定在宜川街道开展老小区综合整治试点，希望通过对小区硬件的改造，改变社区“脏乱差”的环境。在汤平看来，这是“社区重塑”的好机会，但令他意外的是，居民们对改造并不热情。在为首批试点之一的赵家花园安装室外收缩晾衣架时，街道干部的想法遭到了居民们的集体反对，最终施工方听取了大家意见。此后，赵家花园的每一项改造都让居民“自定义”，首先请大家提出影响生活、影响环境的主要问题，再商讨解决方案。

　　

　　“居民们知道自己最需要什么，他们的参与能提高老小区改造的效益。”在总结试点经验时，区房地部门和宜川街道发现了“自定义”的最大好处：在各个试点小区，居民们“自定义”的改造项目集中在晾衣、停车、路面、绿化、座椅、门面等六个方面，这使得政府资金有效投入；一些曾让政府部门犯难的问题，借助居民的集体智慧找到了“廉价”的解决方案。

　　

　　8年15亿

　　

　　“市区老住宅小区综合整治分两轮共8年，总投资约15亿元。”

　　

　　——苏州市住房和城乡建设局副调研员谢朝华说。

　　

　　2010年苏州市市区老住宅小区新一轮综合整治正式启动，第一轮5年综合整治已结束，今年是第二轮3年综合整治的第一年，根据计划安排，今年将综合整治市区老住宅小区25处，房屋550幢，建筑面积134.52 万平方米，涉及居民17,791户。

　　

　　整治方案坚持“四项”原则：一是方案的权威性与实际性相结合，方案确定后不轻易进行变更；二是亲民便民与实用实惠相结合；三是合理费用与改善完善相结合；四是综合整治与扩容提档相结合。同时强调“三不”要求：一是新、扩建项目面积不超过去年，同时在对老小区的整治中，适当建造社区用房，并进行公示，征求居民意见，居民有意见的项目一票否决。二是整治后的绿化面积不少于整治前，小区绿化率平均需达30%。需占用绿化用地建造新建工程的，只能用于建造社区公益用房，并保持小区绿化总量不减少。三是整治方案居民赞成率须达到80%以上。实施综合整治前，整治方案需向居民公示不少于10天。

　　

　　苏州市住房和城乡建设局物管处介绍，市区老住宅小区综合整治结束后，对于没有实施物业管理的老住宅小区，将通过招投标等形式，聘用物业服务企业，为老住宅小区的业主提供物业管理服务。（信息推荐/扬州陆善辉）

　　

　　历史问题

　　

　　“我们特希望政府能给予更多支持，早日帮我们解决这些历史遗留问题，这对保证小区居民的正常生活，维护小区稳定很重要啊。”

　　

　　——面对一遇雷雨天气便停电的老旧小区，北京天和佳祥物业管理有限公司董事长陈渊宇对新华网北京记者发出了如此感慨。

　　

　　据北京市电力公司统计，由于基础设施差问题给居民生活带来不便的老旧小区有200多个，天和佳祥物业管理公司所服务的小区便是其中之一。该小区由于电力设施老化问题严重，一到雷雨季节便经常停电，为解决住户用电问题，天和公司连续６年花钱请区电力部门对现有线路、电缆进行全面检测，并向电力部门反映了小区情况，希望他们回收电力设施。陈渊宇建议到，老旧小区的遗留问题，除了靠小区开发商、物业公司等企业依据自身能力投入建设资金来解决，政府的政策和财政支持也非常重要。

　　

　　无米之炊

　　

　　“最好能先提物业费，再提最低工资，但是要提物业费却很难啊！”

　　

　　——株洲皇城物业管理有限公司人事经理廖先生对株洲网记者说。

　　

　　株洲网记者调查发现，在该市，接近最低工资标准的职业主要是保洁、保安等，而这些职业主要涉及的就是物业管理公司。廖先生明确表示，提高最低工资将让物管企业难以承受，因为保洁和保安工作需要每日进行，甚至24小时轮流值守，物业管理公司的员工除了要发基本工资，还必须要发加班费。廖先生称，如果按照上调的工资标准来发放员工待遇，公司一个月需多开支近万元。但是在物业管理收费标准不能提高的前提下，这些钱却无处开支。

　　

　　私搭难治

　　

　　“对违法搭建处理的难点在于，最终的管理责任及承担主体需要确定清楚。”

　　

　　——上海复旦大学社会系副教授、城市社区研究专家桂勇对目前上海私搭成风、久治微效的原因做出了以上分析。

　　

　　按照上海市有关查处违法搭建行为的法规规章规定，城管执法部门负责对已实行物业管理的区域内在公共绿化、道路或者其他场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处，和对破坏房屋外貌的查处；而房管部门负责对已实行物业管理的区域内在建筑物本体内发生违法搭建建筑物、构筑物行为的查处。

　　

　　然而，房管部门在整治小区违法改建过程中发现，有的小区向高空发展，有的建造“地下室”，还有的向绿化扩建，这种不在建筑物内的“违法建筑”单靠房管部门则难以执法。

　　

　　另一方面，浦东新区金桥功能区城管大队金桥分队一位负责人说，自从入驻阳光欧洲城小区进行管理后，在执法过程中会有许多环节要求面见业主进行调查取证，或由业主签收限期拆除决定书，但别墅区的主人常常回避执法部门，使执法程序难以继续。

　　

　　激情燃烧的岁月

　　

　　“（我们）作为深圳物业人，有必要随时反思自己的工作，努力提升服务质量，用‘服务’来取代‘管理’思想。”

　　

　　——作为中国内地物管行业的开启者之一，回首在行业中走过的风雨历程，彭武锦向《深圳晚报》记者感叹道。

　　

　　1980年，彭武锦带队组成了去香港学习物业管理经验的6人小组，从香港回到内地，彭武锦便和黄娟文、张玉生、刘义伟共同组成了最早的物业管理公司。提起第一次“吃螃蟹”的经历，彭武锦感受最深的是“那是段激情燃烧的岁月”，公司刚组建时只有4个人，所有工作都要他们4人来完成，彭武锦还用手写出了第一本物业管理行业规章制度。

　　

　　为解决最初接管的小区东湖丽苑的房屋冷气问题，彭武锦与香港永通公司合作，共同组建了中国内地第一家冷气公司——圳通冷气设计安装维修工程公司；为方便业主购物，公司又在小区组建了生活服务公司。

　　

　　销售型保安

　　

　　“除了推销荔枝，受聘于管理处的保安员每人每月有50—100元不等的商品销售指标，任务没完成者要自掏腰包。”

　　

　　——深圳宝安区龙华街道香缇雅苑的保安王先生对《南方都市报》记者说。

　　

　　2010年6月24日，保安领班王先生接到了一份辞退通知书。王先生认为，他被公司辞退主要是因为拒绝执行向业主推销高价荔枝的任务。据王先生介绍，除推销荔枝，受聘于管理处的保安员每人每月有50—100元不等的商品销售指标，另有50元的“内部消费”，任务没完成者要自掏腰包。

　　

　　香缇雅苑管理处主任程晓林表示，辞退王先生是因为其“工作态度不积极”，荔枝是他们统一采购的，但并没有硬性给员工下达推销指标，也不会真扣员工工资。对此，该管理处母公司深圳彩生活物业管理有限公司办公室主任蔡先生表示，公司没有强迫要求员工推销高价荔枝，管理处没有资格开除员工。公司开通了“彩生活”业务，出发点是为业主提供便利服务，所销售的商品物价参照大超市价格。他怀疑公司策略执行过程中发生了扭曲，公司将对管理处进行调查。

　　

　　12.1%

　　

　　“1—5月全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。”

　　

　　——中国指数研究院权威发布的《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》显示，今年上半年施行的一系列房地产调控政策效果开始显现。

　　

　　今年上半年，房地产调控政策堪称“面面俱到”。从供应来看，新政通过大幅增加土地供应量等措施来加大房屋供应量；从需求来看，“二套房贷”等政策严格控制了投资性需求，投资获利型购房人的套利空间大大缩减；5月至6月，国税总局密集出台加强土地增值税征收的一系列措施，压缩房企不合理利润空间，减少其提高销售价格的动机（商品房价格上涨将导致被征更多土地增值税）。

　　

　　中国指数研究院人士分析，本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价继续上涨。“这已对消费预期产生显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有较强信心，近六成购房者认为房价将下行。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已开始得到遏制，政府调控目标有望年内实现。”

　　

　　物业税

　　

　　“在中国征收物业税，前途是光明的，道路是没有的，结论是基本上没戏！”

　　

　　——北京师范大学房地产研究中心教授董藩在“盛世海西、资本论道—— 2010年（厦门）资本市场与地产置业高峰论坛”上说。董藩认为，作为财产税的一种，物业税或者房产税的征收首先在法理上说不通，物业税的实质是对土地财产增值征收的一种税，而在中国，土地并非私有，房主只是土地使用者，“明明是政府的土地增值了，却向老百姓征收，显然是不合理的”；其次，即使上述条件成熟了，在征收方式上，也存在着公平与否等种种征管隐患，可操作性非常差；最后，董藩还认为，物业税在具体评估上也会产生很多让人头疼的事。比如，房产价格的形成具有单向性，朝向、层数等不一样，价值也完全不同，必须对每套房子都进行评估，这可是个庞大的工作量，而且，由谁来评估，评估过程中怎么防止腐败，都是问题。

　　

　　物管也进富士康

　　

　　“为解决‘校园式’管理所衍生出来的难题，寻求新生代产业工人融入社区的途径，富士康通过与深圳市、区政府的共同商讨，决定将员工住宿委托给专业的物业管理公司管理，发给员工住房补贴，由员工依其需求，选择自己喜欢的住宿环境。”

　　

　　——深圳富士康集团副总裁程天纵对《东方早报》记者说。

　　

　　2010年6月25日，富士康科技集团与深圳中航、开元物业管理公司在深圳签订了员工宿舍外包管理协议，将深圳地区22万人的员工宿舍交由这两家物业管理公司管理。富士康深圳地区目前共有员工近45万人，自建宿舍33栋，厂外租用宿舍120栋，其中22万人住在企业自建的宿舍里面，有23万人租住在企业周围，均由富士康管理。程天纵说，这种全天候“校园式”管理虽然提供给大部分员工舒适、安全的生活环境，但无形中也减少了员工融入社区的机会，也不能满足“80后”、“90后”新生代产业工人的生活和精神需求。

　　

　　此次将员工宿舍移交物业公司管理只是第一步，富士康将继续逐步完善这一改革，直至最终实现物业所有权及管理权的市场化、社会化，使得员工有更多的自主选择。街道居委会的入驻也加强了政府的监督管理作用。

　　

　　物管非保镖

　　

　　“物业管理公司管的是小区‘公共秩序维护’，但并不对业主人身和财产负有全部的看管和保险义务。”

　　

　　——无锡高档小区最近发生治安事件，业主开始质疑缴纳的物业费被用在了什么地方，无锡市物管中心负责人对此解释道。

　　

　　据该负责人介绍，物业管理费中，有一项为“秩序维护费用”，这笔费用用于小区门岗、监控、车库等安全方面。但现在业主对物业公司管理的认识存在一定误区，实际上，物业管理公司提供的是物业管理区域内的安全防范工作，是公共服务，而不是保镖式的服务。而所谓公共秩序维护，即受聘的物业管理企业日常应做好外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻（含消防检查及疏导）、监控系统的运行和值守；发生刑事案件，在保护好现场的同时，应及时向公安机关报案。

　　

　　自治之乱

　　

　　“如果说赶走前物业是赶走了一只狼，那么，现在不止是又请来了一只虎。我感觉，这就好像是我们拿起自己的鞋，去抽自己的脸。”

　　

　　——说起小区自治，北京市宣武区馨莲茗园小区前业委会委员刘先生向《北京晨报》记者感叹道。

　　

　　2009年10月，馨莲茗园开始实行自治模式，业委会从市工商局审批下了以小区业主为股东的物业公司，本来公司法人应由业委会主任担任，但后来法人由小区一位表现积极的业主担任，不料这位业主逐渐将小区业主共有的公司，变成了自己一个人的。按自治前的约定，该法人应每半年公示公司财务明细，但现在自治已8个月，至今没公示。由于这届业委会2010年4月15日便已到期，新的业委会委员还未选出来，现在小区自治成了“无人监督物业公司”的局面。