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在全国经济以及产业结构深入调整的大环境下，工业地产租金水平正逐年提高。物流地产和产业园区作为工业地产的两大部分，投资热潮方兴未艾。目前国内工业地产的发展趋势及其管理模式与商业地产有何不同，根据工业地产的客户特点，设施管理需要提供哪些针对性的服务。英国皇家特许测量师学会（RICS）设施管理路径考官、澳大利亚嘉民集团中国区资产管理总监沈骏就此提供专业见解。
（英国皇家特许测量师学会（RICS）设施管理路径考官、澳大利亚嘉民集团中国区资产管理总监沈骏）
《现代物业》：您觉得，与商业物业相比，工业物业的特殊性在哪里？管理难点有哪些区别于商业物业？
沈骏：工业物业本身是比较新兴的，起初大家会认为管理工业物业和商业物业差不多。但开始研究管理难度时发现工业物业还是有很大挑战的。一方面，整个工业物业的管理费用，不管收入或者是支出。举个例子，目前一些外资公司在一线城市工业（物业）的每月管理费应该是在每平方米3元左右。而现在甲级办公楼管理费（物管费）基本上都在每平方米35元、接近40元。这就从根本上局限了管理内容和支出。另一方面，对相关公司的管理经验的要求和商业物业比起来也有很大差别。
《现代物业》：工业物业有其特殊性，不同客户关注点不一样，比如商业物业或者写字楼物业的客户可能会关注租金或者是办公区位和便利性。对于工业物业，客户对哪些方面相对比较关注？是否会在交通、设施配置方面更关注？
沈骏：是这样的，整体上工业物业可以分为两类。一类是做物流，一类是做工业园区。从事物流的大部分客户，选址当然是第一位，就是他们可能对传统房地产所说的位置很在意。因为很多传统意义上的物流公司考虑物流成本，包括对长三角、上海市区能够辐射的面积，因为每天的物流成本是非常大的开支，所以位置本身是非常重要的。第二点就是设施，中国比较优质的工业物业的供应量其实相当少，所以很多客户可能对设施管理还没有重视。但是随着外资公司慢慢进入中国，对设施就会有很大的需求。他们也理解到，一些高端物业在设施上提供更多便利之后，物流操作的效率也会大大提高。从这个角度讲，其实是降低了每平方米的运作成本。
（嘉民在德国杜伊斯堡港为大众汽车开发24,000平方米的出口枢纽）
《现代物业》：工业物业的管理服务是不是有模板可以套用呢？比如工业园区的服务标准，在中国还没有统一的标准可以参照，基本上都是企业自己的标准。在工业园区大标准建立方面，您认为目前中国整体的管理标准是怎样的情况？遇到的难题是什么？
沈骏：就像写字楼分甲A、甲B，甲级、乙级，工业物业也可以分级，不同档次的物业范畴、标准可以完全不同。假如比较细分，把整个工业地产的档次拉开，我相信在这个基础上每一个不同档次的物业提供服务的范围就不同。其实目前工业物业服务涵盖的内容基本上差不多，所以我们也在探索怎样提供更好的服务，如何体现甲级仓库或者甲级的工业地产，给租户一个正面的印象。不光是设施设备，也包括比较优秀的配套服务。
(责任编辑：现代物业) |
