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随着住房体制改革，住房商业化逐步实现产生的新产业――物业管理（现改称物业服务）已成为城市社区居民生活中的重要部分。居民越来越多地认识到，他们的生活质量与物业管理公司的服务水平息息相关。我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下如下定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关的场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物业管理条例》也首次确立了业主大会制度，确立了业主大会的执行机构是业主委员会。
从某种意义上来说，业主委员会是业主大会的伴生物。业主委员会最初的出现，是我国实行居民住房体制改革，房地产市场逐步形成以后在政府有关部门大力支持和扶助之下，由于商品住宅小区专业物业管理公司的诞生而直接导致的。一般而言，业主委员会应履行的职责有以下几方面：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
富豪花园业主委员会由区房管局牵头，于2004年10月9日正式挂牌成立，共有成员五名，主任、副主任各一位。富豪花园业主委员会自成立至今发挥了一定的作用，但也存在种种的困难和问题。
一、业主委员会的作用
业主委员会是业主大会的执行机构，代表全体业主的利益。同时还关系到整个社会的公共利益。业主委员会的作用主要有：
1、维护全体业主的集体利益是业主委员会的核心作用。此处是指向“全体业主”。物业管理服务是一项公共服务，就会出现一些人搭“顺风车”，拒交物业管理费的现象。业主委员会成立之后，物业管理供给不再由个人决定，由集体决定，这样对个人的约束力增强，每个成员必须为集体利益的改善而支付费用。业主委员会对业主的作用主要有：（1）协调业主与业主、业主与物业管理公司之间的矛盾；（2）业主共同财产的代表；(3)业主大会的召集和组织者。
2、业主委员会相对于物业管理公司而言，既是物业管理委托――代理关系的委托方，又是物业管理服务的市场需求者代表，是市场的需求主体，其主要作用有：（1）业主意见的传达者；（2）物业管理委托合同的监督者。
二、富豪花园业主委员会工作中存在的问题
1、经费不足，业主委员会难以开展工作。从调查中得知，富豪花园业主委员会的办公经费应该从维修资金的增值部分获得，但是由于相关部门的阻挠，业主委员会现在面临办公经费严重缺乏的问题。
2、没有专门的办公地点。按照规定，富豪花园业主委员会应该得到450－500㎡的办公室。但是，目前业主委员会仅拥有130.73㎡办公室，同时兼做社区的临时活动室。在挂牌的富豪花园业主委员会办公室调查时，有居民反映：“这里是麻将馆”。没有稳定的办公环境，严重影响业主委员会的日常工作。同时，因为没有足够的地方召开业主大会，使得小区内很多问题悬而未决。如在调整物业收费问题上，因为业主没有参与过程，严重侵犯业主的合法权益，导致部分业主不满而拒交物业费。
3、业主委员会作用被削弱。富豪花园目前存在一个特殊的问题：没有楼号、单元号以及楼层号。这个小区居民以及物业管理公司工作人员的生活和工作带来不便。小区保安及维修人员反映，他们因工作需要去业主家时，经常会找错楼层。业主委员会虽多次相有关部门申请解决，但至今没有任何结果。这件事情反映业主委员会在努力履行他们的职责，但是却得不到有关部门的支持。
三、问题产生的原因
1、业主委员会成员专业素质低，观念落后，工作制度不完善。
业主委员会成员多是退休的业主，他们存在年龄偏大、精力有限、没有受过专业的物业管理培训等问题，对于怎么进行物业管理知道的不多。虽然他们积极认真地对待工作，真心为业主服务。但是业主委员会成员选举程序存在漏洞；照搬模式套用，没有根据小区的实际情况和发展及时制定符合本社区的制度条例；在代表资格审查、确认以及竞选纲领等等均没有明文的规定，在具体工作中会引起业主的质疑。
2、业主对业主委员会的认识存在误区。
富豪花园有一典型实例：文艺宣传队的停演。业主委员会组织文艺宣传队的目的在于丰富社区的文化生活。但是部分业主因为对委员会工作中存在的其他问题不满，认为委员会的工作不应是搞文艺，就以文艺宣传队的演出影响休息为由迫使文艺队停止演出。调查得知，文艺宣传队的演出不存在影响居民休息的问题。业主们仅仅将业主委员会作为对物业管理服务不满时成立的机构，忽视了业主委员会在业主生活中具有多方面的重要作用。
3、业主委员会的法律地位不明确。
我国的社区业主委员会没有从立法上确立其独立法人的地位，业没有任何政府机关认可其为法人团体。业主委员会只是社区决策机构――业主大会的执行机构。因而业主委员会在行使其日常只能，比如维护社区私人业主的合法权益、促进社区物业管理水平的时候，存在很多的问题和困难。社区业主委员会的发展应该是推进社区自治的发展，但是社区业主委员会自身没有得到法律认同，制约了社区自治的发挥。同时，业主委员会代表的是业主的利益，代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。但是得不到社会认同的业主委员会在业主与物业管理企业之间处尴尬的地位，它与物业管理公司签订的合同的合法性受到质疑，为日后的物业纠纷埋下隐患。
四、针对上述内容，提出的建议
1、明确业主委员会的法律地位。
业主委员会的法律地位包含“对外”和“对内”两方面。对外是全体业主的代表；对内是业主大会的执行机构。在法律关系上，单个业主与物业管理公司的根本利益是不一致的，而业主委员会可以代表全体业主作为一个独立的法人主体与物业管理公司交涉日常工作中的相关事宜。业主委员会是业主大会的执行机构，监督业主公约的实施，及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。明确委员会的法律地位，是物业管理公司和业主重新认识业主委员会，从而使其能够更加有效地发挥应有的作用。
2、确定业主委员会日常经费的来源。
业主委员会的工作是义务的，但是日常工作中肯定会产生一些开支，如交通费、津贴等。而这些开支没有保障，则严重制约业主委员会的工作，若发生由业主委员会倒贴的情况，会抑制成员工作的热情和积极性。对于有明确规定的，应按照规定及时落实业主委员会的办公经费；没有明确规定，可按业主产权平摊。
3、增强业主的维权意识，使其有效地支持及监督业主委员会的工作。
大部分业主对私人权益的关心远远高于公共权益，他们认为只有明确规定属于自己的，才算是财产，产生不管“闲”事的心理，甚至于排斥维护公共利益的活动。让业主充分认识到公共利益也是其利益中的重要部分，他们就会自觉而有效地采取行动。最近，富豪花园业主委员会已到换届选举的时间，因为候选人的问题至今悬而未决。业主不同意房管部门提出的候选人，但也没有主动的采取措施进行协调，业主委员会在此处于困境中。业主维权不仅是在利益受到侵犯时的反应举动，更应主动的保护自己的权益。业主真正了解自己的权益内容，才会去主动支持代表业主利益的业主委员会的工作，同时为了自己的权益，而监督他们的工作是否符合规定。
4、物业管理公司要充分认识到业主委员会的作用。
我国存在很多物业管理公司与业主我委员会处于敌对状态的案例。这是因为物业管理企业和业主都没有充分认识业主委员会的作用。业主委员会与物业管理公司之间应是相互合作的。物业管理企业利用业主委员会的有利条件，支持委员会的工作，同时提供高品质的物业服务，将会出现业主和物业管理公司双赢的和谐局面。
2010-9-3
(责任编辑：现代物业) |
