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2006年9月1日，北京美丽园社区的鸿铭物业公司因为物业费纠纷在已经由法院判决的情况下，突然撤离，给业主生活造成了巨大不便，一时间，小区内秩序大乱，矛盾丛生，小区外舆论高涨，莫衷一是。《今日财富地产SHOW》把美丽园物业撤离事件评述为2006年中国地产10大遗弃事件之首。其实，美丽园事件并不是一场罕见的物业管理纠纷。近年来，物业公司撤离的故事在全国许多城市都时有发生，已经形成了并不美丽的“美丽园现象”。
2003年9月9日深夜，北京市朝阳区亚运村的欧陆经典·万兴苑中海物业管理公司悄然撤离，10日早晨业主们在一片静谧中感到一种异样：保安没影了，草坪没有人浇水，卫生也没有人打扫，小区物业100多号工作人员一下子都不见了。“物管跑了！”业主意识到这一情况后，立刻报警；2004年初，福州台江广德小区的广园物业管理公司也是在深夜撤离小区，而广园物业并不是福州市唯一一家炒掉小区的物业公司；2004年6月1日，天津市佳康物业管理有限公司也在深夜悄然撤离其所负责的河西区某小区，此时距它和该小区业委会签订的为期一年的物业服务合同不到50天；2004年12月13日，广东省清远市第一城小区的居民发现他们的物业管理公司一夜之间“蒸发”了，物业公司办公室内的电脑、复印机、财务账簿等物品与资料已经连夜搬运一空；2005年初，鞍山市绿色智慧城小区的美佳物业公司在媒体上发布物管撤离通告后，旋即停止了对绿色智慧城一、二期的物业服务，酿成喧嚣一时的“绿城风波”；2005年5月10日，杭州市汇锦苑的禾和物业管理公司撤离了它的服务对象，此时距其进驻汇锦苑的日期不足半年；2005年6月30日，上海市卢湾区金鹿小区的兴乐物业管理公司提前一年半撤离该小区且未将所有资料和公益性收费移交；2005年7月，辽宁金城物业公司在其服务的沈阳市南宁馨苑小区贴出告示：“截止到2005年7月6日早8点，以后产生的与物业管理相关的一切问题，与辽宁金城物业公司无关。”接着保安保洁人员撤离，两个24层高楼电梯停运，小区管理一下子处于瘫痪状态；2005年8月19日，北京大兴工业区泰中花园小区的业主们一觉醒来，不见保安保洁人员的踪迹，物业管理办公室大门紧闭，里面已经空无一物，“物业公司和咱们不辞而别了！”业主惊呼；2005年6月至9月，济南市有四家物业公司单方面从小区提前撤出，其中不乏在深夜悄悄撤离者；2005年至2006年初，石家庄市已有9家物业公司提前撤离小区，还有一些物业公司也宣布撤离；2006年7月1日，青岛市旧宫镇灵秀山庄的海昊物业公司在凌晨时分不辞而别；2006年8月31日，武汉市洪山北港春苑小区的物业公司突然撤出，退休老人为此组成“护卫队”，昼夜巡逻护门；2006年8月26日下午，自贡市汇源居（三期）小区业主委员会接到了物管公司——自贡市华圣工贸公司的撤离公告，公告上写着：“由于汇源房地产开发公司连续滞后3个月未按合同办，为此我公司决定于2006年8月26日18点撤离汇源居三期物业服务，此后我公司不再与汇源居三期物业服务有任何联系。”而汇源居与华圣公司的物业管理合同终止日期是2006年12月31日；2006年9月，威海市环翠区张村镇华锦小区滨海园东龙物业公司在小区大门的门柱上，贴出一封告全体业主的公开信，宣告撤走……
如此众多的物业公司单方撤离的故事，除了在时间、地点、名称和具体做法上稍存差异性之外，其所具有的共性问题和普遍意义是耐人深思的。
就物业公司撤离的原由看，大致有如下几种：
第一，业主拖欠物业费，物业公司因经费不足而无法支撑运营。
第二，物业公司由开发商组建或选定，二者之间一旦发生矛盾，如开发商取消对物业公司的物管补贴、开发商没有给物业管理方提供完备的设施设备、开发商把同一小区的公共设施分包或分租给不同的公司经营而引发冲突，等等。
第三，因小区没有成立业主委员会，物业公司与小区业主之间的物业服务关系没有以合同形式明确约定具体的服务内容和标准。或者，即使有合同，但多由物业公司起草确认，合同对于物业公司退出的相关条款，要么非常含糊，要么根本没有。一旦发生矛盾，物管退出无责任约束。
第四，一般物业在10年—15年左右，就开始进入了中修、大修期，一些公共设备及其相关配套设施维修的费用会大幅度增加，物管成本也将随之提高。一些物业公司基于理性预期，提前退场。
在上述原因中，因部分业主不交费导致物业公司中途撤离，乃最为普遍。但是，业主不交费也有多种原由。其中，属于契约主体地位不对称性质的原因是，由开发商在购房合同或物业管理公约中强制规定物业收费标准，或物业公司单方面确定收费标准，业主对此不予认同。除此之外，房屋质量、小区公共设施质量、物业服务质量等等都可能成为业主拒绝或拖延交费的理由。物业公司单方面撤离小区的情况，涉及到合同解除权的问题。根据相关法律规定，物业公司可以在如下几种情况下撤离小区：第一种情况，合同期满，物业管理公司如果无法续签合同，可以自动撤离小区，并且一定要退出小区；第二种情况，在合同期满前，经过委托双方协商达成一致的，物业公司可以提前撤离；第三种，还有一些例外的情况物业公司也可以离开小区，如在合同期满前，委托方违约导致合同无法履行的，可提前解除合同。如在业主欠交物管费构成违约的前提下，物业公司可根据我国《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；与此同时，物业公司应当根据《合同法》第九十六条的规定，履行通知业主的义务。擅自解除合同，无论是基于什么缘故，都是违法的行为。
但在上述第三种情况下，又会派生出一个新问题。即：住宅区内的物业服务具有公共物品性质，在供给上具有连带性和规模效益，在消费上具有非竞争性和非排他性。在发生物业纠纷的小区内，基本上都只有一部分业主不交费而另有一部分业主按时交纳，当物业公司中途撤离或停止为小区提供服务时，那些交纳了费用的业主也失去了应该享受的服务，这是显失公正的。
无论是商品房的交易过程，还是物业服务的过程，在本质上都是一个契约过程。所谓契约，就是交易约定，是相互承诺和约束，其主要特征为选择缔约方的自由、决定缔约内容的自由、选择缔约方式的自由、以及对已缔契约的尊重和执行。契约精神，就是指一种平等、尚法、守信、践诺的品格，它是市场文明的体现，代表着一种规则进步。
在当今的绝大部分市场交易之中，中国人都已经学会了建立契约的外化形式，但这些外化的契约所对应的契约精神却仍然缺席。无论是显现开发商优势的前期合同的霸王性质，还是业主不交费，抑或物业公司的擅自中途离职，都属于契约精神的缺席。其中，购房过程中的霸王合同，或者由物业公司拟就、不容业主讨价还价的物业费标准，都违反了契约精神中缔约各方的合意原则；入住之后的房屋质量、小区公共设施及物业服务标准与购房合同不符，更涉及到契约欺骗或合同欺诈。这些都为以后社区内各种冲突的发生包括业主的不交费行为埋下了祸根。
社区这一小小的共同体，是正在崛起的纯粹的市民社会，开发商与业主之间、物业公司与业主之间、业主群体内部不同利益主体之间的博弈，使得社区成为了黑格尔意义上的“私欲的战场”，政府干预因此必不可少，其中，最为重要的就是对各种契约行为的监管。对于政府的这一职能，无论是新老自由主义者，还是新老保守主义者，都深信不疑，奉为圭臬。尤其是，社区物业服务契约具有公共契约的性质，一旦频繁遭到忽视和破坏，不但将对社会信任与社会和谐机制产生严重的伤害，而且还将使公众对政府的治理能力和公正性产生怀疑。
具体到美丽园事件，政府仅仅发挥协调作用是不够的。事件发生一周后，在各种一致指责鸿铭物业公司突然撤离行为的声音中，北京市物业管理工作会议于9月7日召开，北京市建委宣布，对于像擅自撤离美丽园小区的物业管理企业，市建委将进行严肃处理。不过迄今为止，政府主管部门除了发表声明外尚无相应惩罚措施。鸿铭物业公司在已获法院判决的情况下，擅自撤离其服务岗位，表现出对司法裁决、对法律、对契约，或者换言之，对政府这一公共权威的漠视和随意；10天之后虽然返回美丽园，却又以一纸告示表明奉政府之命为行为动因，这就勿需征得其服务对象的同意，再次表现出对另一契约主体——美丽园业主的极大的随意态度。这表明，在私欲的战场上，纠错机制和惩戒机制很难自动运行并发生效应。因此，作为契约冲突裁判者的政府，就不能随着时间的流失和舆论的湮灭表现得好像什么也没发生一样。
2008-9-23
(责任编辑：现代物业) |
