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加拿大的业主董事会
文/李国庆
共管式住房在加拿大的发展占30%
加拿大绝大多数家庭居住的是别墅式住房。加拿大的房价相对于居民收入水平来说不高，2008年，多伦多市一套住房均价为390,839加元，当年家庭平均年收入为93,400加元，房价相当于家庭年收入的4.18倍，多数人愿意住进别墅。共管式公寓居民只有30%左右。共管式公寓英文叫Condominium，本义是对物权的共同所有。因为是共同所有，所以产生了共同管理的需求。这种形态与我国的商品房性质最为接近。
近年来，共管式公寓对加拿大人的吸引力迅速上升。早在20世纪30年代多伦多市中心的繁华地区就出现了高层公寓，60年代出现了合作建房形式，70年代出现大规模的共管式公寓建设高潮。1997年香港回归大陆之前约有10万人移民到加拿大，习惯了居住公寓的香港人大多数搬进了高层公寓，迅猛的需求抬高了加拿大的公寓价格。
高层公寓主要建在大城市的繁华地段，它的最大魅力就是生活环境便捷，居民能够享用现代城市的各种专门设施提供的服务，而当地别墅高昂的价格则显然超出了人们的购买力。此外，加拿大的老龄人口比例增加，当子女离开家庭、老人退休回归家庭以后，就会选择从独立的别墅搬进公寓，离开空巢家庭享受共同服务，一些面向老年人的终生租用公寓也开始出现。
公寓管理与服务的三个主体
加拿大共管式公寓管理与服务领域中有三个主体。一是业主大会和业主董事会，这是全体业主的自我组织。二是业主董事会聘用的物业公司经理，受业主董事会委托实施公寓的日常事务管理。三是外在于个别公寓的物业服务公司，提供市场化物业服务。
业主董事会：作为公司法人注册的组织
在中国，业委会是承担社会功能的社区组织，很大的精力花费在组织制度建设和业主维权方面，内在机制和外部环境关系尚未理顺，矛盾频发。而在加拿大，公寓楼被注册为企业法人，是一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织。公寓楼的正式名称是公司（Corporation），业主组织叫作业主董事会（Board of Director），与公司的组织形式一致。实际上公寓楼包含着金融、保险等各种商业问题，董事会像经营公司一样经营公寓和管理公共事务。
加拿大地方政府对公寓管理没有行政指导。省政府管理服务厅的土地注册办公室是政府部门中联系公寓领域的部门，依据公寓章程为公寓楼和土地注册编号，赋予其企业法人地位。编号主要与税务管理有关，公寓业主要缴纳不动产税，它是地方政府主要的财政收入。
加拿大已经建立起了完善的共管式建筑管理法律法规制度。安大略省的《共管式建筑管理法1998》（Condominium Act, 1998）最初制订于60年代，包括相关定义、组织形式与制度、管理过程、共管建筑的各种形式以及对共有要素的规定，是共管式建筑的最高法律。
在法律之下还有一系列制度规定。公寓章程（Declaration）对公寓的所有权、共有空间划分作了详细规定，并计算出每一个单元的占有系数和物业费的缴纳比例，同时也规定了哪些责任应由公寓共同负责，哪些应由单元承担。章程是在售房前已经规定好的，修改需要取得90%的单元业主的书面同意。章程细则（Deion）对单元的面积与位置、共同要素与专有要素作了详细规定。公寓条例（By-laws）由业主董事会建议并得到高于50%的业主的赞同，主要是规定公寓的组织形式，例如董事会的组成、会议安排、物业费的收缴方式、保险费的扣除标准等。公寓规定（Rule）由董事会制订，是对公寓日常生活环境秩序和行为准则的约定，修改相对灵活。
加拿大公寓管理的第一个特点是业主大会权力至上。业主相当于公司的股东，责任和权利非常明确。他们选举业主董事会，有权要求召集业主大会。
作为一个公司，公寓业主董事会管理以下资产：
第一，包括现金在内的运转资金，用于费用的缴纳；
第二，储备基金，包括现金、投资和利息，用于更换和维修；
第三，固定资产基金。
职业物业经理：业主的“管家”
加拿大公寓管理的第二个特点体现在业主与物业经理的相互关系上。作为一种职业的物业经理服从业主董事会的决议，站在业主董事会的角度为业主提供服务。
加拿大公寓的物业管理分为自行管理和合同管理两种类型，合同管理占主导地位。单元数量多的公寓通常与一家物业管理公司签订合同，公司派遣一名物业经理管理公寓楼。
物业经理受聘于业主董事会并对其负责，两者之间是利益一致的共同体关系，而不是分割的利益关系。除业主董事会支付的聘用费之外，物业经理在管理过程中没有任何经济收益发生。在安大略省，物业经理拥有行业协会（ACMO），是一种正规的职业。公寓本身的支出是独立的，无需经过物业管理公司，两者的财务关系没有交叉，界限分明。物业经理从所属的物业公司支取工资，在公寓大楼的所有经营过程中不再有劳务报酬发生，代理业主董事会管理公寓。
业主董事会和物业经理之间相互分工合作，业主董事会是决策机构，而物业经理是执行机构。公寓每个月要召开一次董事会例会，会议主要是听取物业经理的汇报，包括每个月的财务状况、需要批准的事项、未决事项以及信息交流。董事会的会计审查财务草案，物业经理在未经业主董事会批准的情况下不能任意使用经费。
专业服务公司：提供市场化服务的外部经济环境
加拿大物业管理的第三大特点就是物业服务的社会化。各种商业化的物业服务体系健全，提供优质服务，物业经理可以任意选择。
加拿大的物业管理公司与中国物业公司属于不同组织类型。中国的社会化物业服务体系没有发育起来，采用的是专属于某一个小区的物业服务形式。每一个住宅小区的物业管理公司内部工种齐全，是一种自给自足的封闭式服务模式。加拿大的物业服务走的是市场化的道路，在公寓大厦实际从事物业日常管理的人员只有极少数的几个人，即物业经理、保安员和清洁员，而公寓的各种设施检查与修理都委托给了外部服务公司。
这些服务公司有两种类型：一种是对需要定期检查的项目进行检查或维护的公司（需要签约），检查的项目例如每月检查供暖和冷气设施设备；电梯定期检查；夏季草坪维护、冬季铲雪；封闭系统的水处理设备需要每月定期检查水质；每年一至两次的玻璃窗清洁；地下停车场的定期清理；消防设备每月检查；每年两次的紧急发电机检查；每月一次的虫害防治。另一种情况是临时委托的公司，如电工、管工等等，随时发生问题随时委托，随时结算。
物业保险是推行物业商业化管理的必要前提。加拿大建立了完善的物业保险制度。商业化物业管理伴随着风险，难免会出现判断和处理失误，给物业造成损失。无论是哪一方的责任，都需要保护业主的利益不受损害。公寓楼作为一个有责任的公司法人必须加入全险。全险分为两类：一是物业财产险，包括锅炉和机械在内的各种设备都有保险，属于公寓的正常支出；二是董事会成员的强制责任险，是针对工作损失的责任险。物业经理同样有责任险，由所属物业管理公司投保。此外，所有现场工作人员都享有劳工保险。
公寓楼的业主自治是经济行为
加拿大把公寓物业管理定义为经济行为而不是社会行为。加拿大明确规定公寓的法人地位，这是确立业主董事会与物业管理公司理性关系的前提条件。把公寓确定为一个经济体，把物业管理作为一个经营过程，可以把物业管理问题的复杂化程度递减。
我国目前存在着业主委员会定位不清的问题，其根本原因是没有把业主委员会与城市社区组织区别开来。社区作为地缘社会组织，具有实现居民合理交往的功能，小区居民是一种社会属性，所扮演的是社会人的角色，社区居民委员会负责相关社会事务。公寓业主的性质显然与此不同，住房是家庭最重要的财产，住房和物业费用支出在家庭生计支出中所占比例非常高，业主是表示物权占有状况的经济属性，业主首先是一个经济人角色，作为业主具有明确的责任和义务，共管式公寓的业主具有共同的经济利益。
业主委员会的物业管理是嵌入社会的经济活动。它不同于企业的赢利性经营活动，同时具有社区自治组织的特点。但就其根本职能看，物业管理应该明确定义为经济活动，而不是社会活动。
原载于《现代物业》上旬刊2009年10期/总130期
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