|
最近见报道，国内业主欠交物业费，业主与物业管理公司互告的比例大量激增。朱明瑛欠交物业费官司是一例，北京有一个区的法院称，物业管理公司向业主追讨物业管理费的案件近三年增加10 倍，每年有上千个诉讼案之多，其中有不少名人的欠拖问题严重，向他们催交，她还阵阵有词说管理公司这不对那有错，闹的管理公司无法执行管理条例，缺钱维护保修大楼设备等。
国内的不少楼宇管理混乱是众人皆知的事实。制度不全, 概念不清, 公德性差导致今天的现状。
对于交物业管理费, 我觉得有三个概念一定要清楚：
业主交物业费是交给自已的,不是交给管理公司。 这与你把钱交给银行有类同之处,银行为你保管钱,你交的钱还是属于你的。在美国,业主交的物业管理费,由管理公司每月收齐之后,也是交到银行,存在以这栋公寓的帐户上，决不可以存到物业管理公司的帐户里去。不同的是,为维护公寓的公共设施运行,例如水电煤,电梯,花园绿地,垃圾清扫等开支,由管理公司拿大家的钱来帮助支付，但每一张支票开出去,还是要由管理公司负责人与业主管委会主席共同签署的。换句话，物管公司是无权随便挪用公寓小区钱的，只不过代管众人的钱。
美国一些管理好的楼宇，数十年的管理费在银行里积累太多，于是由业主管委会决定，一年12个月，只要交10个月管理费。还有些楼宇还降低每户管理费或者拿出部份来分给业主.这就相当于向银行取回自己部份存款.
反之，管理差的楼宇每户每年要交13或14个月的管理费，或调增每户管理费。
我在美国管理的RG公寓，从2007年1月1日起，经业主委员会同意，减免每个单元的物业费5 %，并把公寓节余的物业费从银行活期帐户转存到一年定期的帐户，可或5.25%利息， 又为公寓增加了财富。
物业管理公司不能窃偷业主的物业费。国内目前最大的问题是物业管理公司 “吃” 业主的钱。中国人民学的研究员舒可心，他在2005年底的CCTV<央视论坛>中说: 我想告诉业主们，无论你交的物业管理费多还是少，只要你不监督，那个物业管理公司都是暴利，关键在于你监督不监督它，一个一百万平米的小区，一平米一块钱，一个月就是一百万，如果你不看着它，这一百万花不了几个钱，剩下的它都能拿走………可怕！美国的物业管理公司的收益只能是当初与该楼宇签约时的服务管理费，一般是拿的是楼宇总的物业费的百分之二至五。
现在国内大部分物业物业管理公司把业主交来的物业费存入物业管理公司银行帐户, 除了一部份楼宇开销,但工人的钱还要七扣八扣,该修理的不修理,该绿化的不绿化，把大部份物业费占为已有，这样业主当然有意见.交钱给你不就等于让你骗到了钱。不少业主要维权，称物业公司服务不好，不交物业费，大概就属上述情况。
物业管理公司应该像电力公司,煤气公司,自来水公司，每个月要向业主发帐单,月内的钱一定在月内收齐。新京报日前刊登过一文,世纪城物业管理有限公司告四名业主欠物业费，业主的律师李劲松在答辩时指出,<物业管理条例>中规定,业主逾期不交物业费,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可法向人民法院起诉。结果根据业委会没有履行催缴程序, 物业管理公司无权直接起诉为理由,法庭无法当即宣判。
我在美国任职的管理公司,在每月底发帐单给业主,规定在每月的头十天要交物业费,逾期会有迟交罚款,每月累记.罚款金额是由业委会讨论决定。小区的收支也每月报给大家,其中包括没交物业费业主的名单。有了每月发物业费帐单的，迟交加罚制度, 管理公司与业主打官司的案例可能会减少很多。
我在上海见到大部分楼宇缺乏向业主每月发收费帐单与每月收支报告.也很少履行催缴物业费的程序,而是等业主去交费,然后给一张收据,这样势必导致收费不准时,不公平,不正确。
楼宇有问题,谁的责任谁承担,不与物业费产生因果关系. 见北京青年报报道,北京宣武法院在今年一月至三月已经受理977物业管理纠纷案,从这近千件案例分析,其中70%的物业管理纠纷案是开发商遗留问题引发的物业官司.
我看到过近百篇报道,有许多业主不交管理费的原因是楼房质量问题,预售合同承诺问题,小区缺陷变更问题等等,但是我认为这些问题都不是拒交物业费的理由。
在美国,只要公寓一开盘(美国不能卖期房), 电梯,照明,冷暖气,绿化等一切公共设施都要运行开支,加上门卫,清洁,维修等工人的工资每月要支付。因此只要大楼一开盘,不管单元卖出多少，每一个单元就要交物业费。成交的单元由业主交物业费，没有成交的空置房由地产开发商交物业费，一分钱也不允许少。
因为美国卖的是现房，相对来讲质量,合同问题少一些。
国内的问题出在卖买期房，二月的胎婴就许配人了, 十月生产了,结果是残缺的,是个石女!他妈的倒霉，官司就来了。但不管怎样，己经出生的女婴，你要给她吃穿,教育,看病,抚养长大, 需要化钱,谁化钱, 就看官司结果了。楼宇“出生”了 ，这跟孩子出生一样,一切开销都来了，它必须有物业费收入来护养。不然, 新出生的”婴儿”体质越来越差, 生病, 大家越是不交物业费，‘婴儿”的病越重，脏乱坏恶性循迥，”婴儿”就死亡，也就是说楼盘会贬值!
<贵阳都市报>2006年3月16日报道,贵阳花果园某住宅小区的业主认为小区绿化,配套等没达到开发商的宣传承诺,物管公司服务不到位,而拒绝付物业费等达30余万元,导致电力公司切断电源,生活用水也停止供应。看到这样的事件发生,不就是要病重的婴儿死亡吗?这样的小区,我们还敢购买和居住吗?
为此,我认为, 国内许多业主,包括很多名人, 以"婴儿” 具有缺陷为理由不交物业费是十分错误的，难道她电梯就不乘了? 门卫不为她服务了？小区的花木就不观赏了? 楼宇品质问题,谁的责任谁承担,不应该与物业费产生因果关系,至于谁交,可以让法官去头痛了!但我不赞成去劳驾法官,还得化钱。
停止期房销售能解决国内50%的物业管理问题！
2006/03/16
附记：
这篇文章刊登在《社区》杂志。
在此我是按原稿辑入，并补充说一二句。
此文章被其他媒体转载的情况略差于《美国人是怎样收物业费的》，据不完全统计，约有500余家报纸网站论坛转载，可见大家对交物业费的关心。
一个网上读者看了此文后，跟贴写道：呵呵，难就难在做不到。国内的管理公司，业委会，业主都在说理，公说公有理，婆说婆有理，一句话，都为自己的利在说自己有理。难啊！
据北京的一份报告说：2004年，北京市居住小区管理办公室曾对该市28个商品房小区调查统计，结果发现，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区，占调查总数的一半；其余14个小区中，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有约30%。
还有，2004年9月5日华商网-华商报的一条消息：昨日(9月4日)一大早，赵本山在家中接到了沈阳华新国际物业管理公司的一封信，催其交纳欠交的两年物业费累计共11万元，并在信中表示，如果在9月10日前不予回应，将把赵本山告上法庭。 据赵本山介绍，2002年，他创办的辽宁民间艺术团租用的河畔花园内写字楼，因为暖气出问题造成跑水，把他积攒了多年的录像带和资料泡得一塌糊涂，他与负责物业管理的华新物业屡次协商也没得到妥善的解决，从那以后他就开始拒交物业费。施工噪音、自来水泛黄、自行车丢了……一系列的遭遇终于把赵本山惹了。
沈阳华新国际物业管理有限公司李总经理认为，开发商与物业公司的服务并不能相提并论，占用绿地等问题是应该由开发商负责的。 赵本山的常年法律顾问王律师则告诉记者，华新公司违背了当初售房时的很多承诺，在诚信方面大打折扣，这是侵害消费者利益的行为。
这是个很典型的欠物业费的例子。矛盾与纠缠在开发商，管理公司，业主之间。
我很欣赏沈阳华新国际物业管理有限公司李总经理的话： 开发商与物业公司的服务并不能相提并论………。 赵本山的常年法律顾问王律师讲： 华新公司违背了当初售房时的很多承诺……。售房时承诺是开发商？还是物业管理公司？王律师可能先要搞清楚！
现在已经是2007年，从目前网上的信息获知，国内的广大业主对交物业费的认知有所提高，但有些城市的业主对交物业费的抵触情绪还很大，动不动就联合起来罢交物业费的事件经常发生。这是十分有害小区健康发展的。
要提高全国各城市的公寓小区业主对交物业费的认知，这使我想起了我的老朋友，上海广盛苑小区的业主张杰在越洋电话里对我说，“物业费是一定要交的，是逃不掉的，现在大家有抵触，就跟当初个人赚钱多了，要交税一样，一开始，大家抵触情绪很大，政府执行也困难重重，现在大家理解了，收入所得税是要交的，赚得愈多，税收愈高。”
说的何等好啊！
2007年2月补记
(责任编辑：现代物业) |
