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2007年颁布的《物权法》具有划时代的意义，国家的法制建设因此向前迈进了一大步。对私权的保护是欧美社会的文明语境和核心价值观，对我国的所有权人来说还有一个认识和适应的过程，因此在具体的实践中难免发生理解的分歧。如在物业管理活动中，一些业主往往以维权为由拒绝交物业费，并错误的认为这种行为符合《物权法》的精神。
目前我国在处理物业管理活动中产生的纠纷时，适用法律法规主要有《民法通则》、《合同法》、《物业管理条例》、《物权法》等。
《物业管理条例》开宗明义：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
作为物业管理活动主体的业主和物业管理企业，双方的活动中所产生的法律关系应当受《条例》的管辖。
《物业管理条例》对业主的权利和义务作了明确规定，根据规定业主应按时缴纳物业管理服务费。至今尚未看到国家或地方有这样的法规：业主如果有意见或者充足的理由可以拒交物业费。《条例》是一部国家颁布的法律性法规，既如此则必须执行，没有人可以因任何理由拒绝执行，更不能讲价钱。须知违反《条例》的规定，就是违法，应当依法制裁，对业主如此，对物业企业来说亦然。
那么为什么拒交物业费这种公然违犯条例的行为得不到很好的解决呢？
《物业管理条例》是我国目前唯一的国家级规范物业管理活动的法规。作为补充完善的需要，地方政府针对地方特点也制定了各地的《物业管理条例》。然而我们看到在这些法规中，有些条文意思模糊，甚至存在相互矛盾的地方，这样就使现行的物业管理法规显得有些凌乱而缺乏整体性和权威性。
同时在相当一部分业主眼里《物业管理条例》根本就是给物业管理企业制定的，于己无关；要么说到《条例》也是只讲权利，不谈义务，即便是违犯条例也不是什么大不了的事情，比如象拒交物业费这种违犯《条例》规定的事情，尤为屡见不鲜，在许多地方几乎成了家常便饭。
再者，这些法规明显有不甚公正之处。我们把《条例》中的一些条款做些比较：
在第六章法律责任中，凡是针对企业的条款，基本都有“违反本条例，处以某某元罚款…承担赔偿责任”等字样，而针对业主的拒交物业费行为，条例规定“可以向人民法院起诉”，仅此而已。看来并没有人把拒交物业费看做是一种违法行为，因而无需严厉处分。
这样的规定不仅对业主是一种误导：人们可以认为上法院还不一定谁输谁赢呢？而且对物业管理企业来说既缺乏社会公正性，在实践中也难以操作。我们尊重并赞同国家关于保护个人权益的规定，但是不能以牺牲他人或团体的利益为代价。
正是由于《条例》没有对业主违规行为做出必要的明确的处罚规定，且现有的规定又缺乏应有的的刚性，不但未能对业主起到约束作用，反而鼓励了业主违规行为产生，且发展到肆无忌惮的地步。
如果把拒交物业费仅仅看作是违约，是缺乏契约精神，属于道德范畴，并不那么严重，笔者认为如此将永远无法从根本上解决问题。
为什么一定要对违规进行制裁呢？
我们知道物业管理的本质是其社会化的职能，即向全体业主提供包括安全、环境以及设施设备的公共性服务。因此物业管理费的含义在于保障全体业主的利益—公众利益。
个别业主的违规行为实际是侵犯了大多数业主的利益
不交物业费的行为不能只看做是合同双方一般的纠纷，这是一种以损害公权为前提的行为，它破坏了社会利益的均衡性，甚至可能动摇以契约为基础的市场机制。
最近山东省出台的《物业管理条例》第一次对业主及使用人违反规定作出明确的处罚规定，如违反规定第44、45条罚款2000至10000元。笔者认为这是业管矛盾将有可能得到一个公正公平处理的信号。
除此之外最高人民法院2008年颁布的关于物业管理问题的解决办法也有了一些明确的解释。
我赞同广东省房协专家委员会委员黄德诚的言论：“不交物业费是违反合同规定的，要受到受到法律严惩的”。如何严惩？罚款抑或行政拘押？抑或其他形式的处分，让法律专家们来讨论。
我国的公民法律意识淡薄，缺乏长期有效的法制教化，对私权的保护往往采取极端的手段，“以暴制暴”，脱离法制的轨道，其结果是为了维权而造成新的侵权，不仅不能使私权获得有效地保护，且因行为过当而令自己陷入困境。当前业主维权热情空前高涨，因当说这是法制的进步，是文明的进步，但是业主与物业企业之间的矛盾许多是由于维权过度引发的。
笔者认为法律法规需强制手段养成，中国有句老话叫做“棒下出孝子”，用在这里也许不合适，但很有借鉴意义。现在一些业主把不交物业费当做家常便饭，甚至达到肆无忌惮的地步，原因就是得不到到应有的惩戒。新加坡是个非常讲文明礼仪的国度，法制也很健全，然至今还保持鞭笞的处罚，可见为维护法治的尊严，手段是不可没有的。对那些无视纪律的人尚且如此，何况违反法律。我们鼓励业主对物业管理企业进行批评和监督，如果自身权益受到侵害，采取合法手段维护绝对必要，而应摒弃依靠拒交物业费之类的违法手段进行维权。何况时下业主维权的渠道很多，根本无需采用此类偏激手段。
因此为了保证公共利益不受侵害，对业主拒交物业费增加强制性措施是必要的。
在社区生活中没有至高无上，只有平等，业主与物业企业之间是合约关系，基本利益是一致的
当前关于物业管理的法律法规尚缺乏完整性、权威性，多是针对某个方面就事论事的解决方式，显得支离破碎，难以起到法律的的威慑作用。
中国自己的《住宅法》应对业主拒交物业费等违法行为要做出明确惩戒规定，还要有实施细则。
宣传和引导人人讲规矩、讲程序、讲秩序，建立信用社会，培育契约精神 ，这样才是维护社会正义
2009-5-9
(责任编辑：现代物业) |
