新楼盘是香饽饽，物业公司抢着入主。老房子是烫手山芋，售后房、老公房自然不必说，连房龄较大的商品房也已步入“入不敷出”的老房子行列。老的收费标准早已不能应付小区管理的支出，这就提出了物业费涨价的实际问题。当物业公司和业主没法就物业费标准达成一致，物业公司因入不敷出而退出小区时，“物业自治”就成为必然了。

　　

　　“物业自治”的案例

　　

　　据上海当地媒体的报道，4月将至，又到上海调整最低工资标准的时候。杨浦区长白街道的松花江路95弄小区做了两手准备，如果业主同意物业公司提出的涨价要求，就由公司继续管理小区；如果双方谈不拢，物业公司就决定“抛盘”，那么就只能靠业委会、居委会开展“物业自治”。结果，物业公司还是“抛盘”了。就这样，长白街道42个小区，有4个走上了“物业自治”之路。

　　

　　市场力量从小区撤离，物业管理出现空白。业主对物业最现实的管理需求，成为推动“物业自治”、社区管理创新的因子。“5060”（即年纪在五十至六十岁之间）的居委会、业委会成员和小区热心人士成长于“熟人社会”，作为社区工作者，他们果断“接盘”，精打细算、亲力亲为，以既有的街坊邻居交流的优势，维持起小区的正常运转。放眼全上海，长白街道的情况并非个案。他们的智慧和努力，让脱离物业公司的小区实现“物业自治”成为可能。

　　

　　杨浦区老房子多，售后公房和直管公房占全部物业小区的70%。长白街道辖区内42个小区有30个是售后房，9个是商品房，还有3个商售混合型小区。2013年该街道被“抛盘”的小区多达19个。

　　

　　例如，有一个早期的高校福利房小区，1998年开始社会化管理，学校给予了10万元物业管理补贴。此后学校的补贴逐年减少，2011年彻底归零，学校后勤物管也从小区退出。

　　

　　类似现象不止一桩，已经或可能开始自治的5个小区，有3个是建成于1998年的商品房，1个是1998年物业管理社会化后的旧小区，物业管理费十多年不涨价，全都低于每月每平方米0.5元。“1998年的标准，早已不能应付小区管理的支出。房龄越老，用钱的地方越多，维修资金越用越少。物业公司年年提涨价，业主们就是不同意。”民治路居委会主任李惟明介绍，归属该居委会的军工路600弄小区在2010年被“抛盘”，此前居委会、业委会多次为涨价问题征求业主意见，很多业主不给商量余地。有的业主问：“涨价？政府红头文件有伐？”

　　

　　别无选择的小区只能自治。过去管理小区的是一套班子：物业经理一名、保安员四名、保洁员一名，现在小区的钱只够请一名保安员。保安员住小区，白天正常上班，晚上10点之后给晚归的居民开门。为了省钱，保洁工作也请他代行。有的小区从2013年4月开始自治，按最低工资标准聘请了四名保安员、一名保洁员。

　　

　　当了10年业委会主任的老党员戴祥林说：“管理小区和管家一样，除了看门、打扫，还有很多修修补补的事。我们一般都自己来，楼梯坏了，自己买材料修；绿化坏了，自己去花鸟市场买植物，买得对不对心里也没底；自行车棚坏了，也是自己设计、自己改造。”就这样，“5060”热心人士临时管起了小区。

　　

　　对“物业自治”的思考

　　

　　近些年，沪上小区开展自治的情况时有出现，且渐成趋势。物业公司管理小区是市场的主流，但现行法律也允许业主“自治”。最常见的原因是物业公司和业主无法就物业费标准达成一致，物业公司因入不敷出而退出小区。应对“抛盘”局面的办法主要有两种，一是政府托管，另一类就是业主“自治”。做好“物业自治”，据说能够“倒逼”社区管理的“创新”，有效缓解沪上老旧小区的管理矛盾。但是，实际上又如何呢？

　　

　　对物业管理费用的思考

　　

　　从物业公司“抛盘”、物业走上“自治”之路的情况看，物业管理费用过低，物业公司入不敷出，是主要的原因。正常交付物业管理费用，其实是一个观念问题，这需要从物业管理的本质谈起。

　　

　　物业管理是市场化催生的产物，它是劳务市场的组成部分。“花钱买劳务”是物业管理的必然要求。也就是说，在市场化的今天，人们不仅要习惯花钱买花花绿绿的物质商品，而且要花钱买具有服务功能的劳务商品了。这是市场化的必然要求，是“国际惯例”，是一个很大的变化，对每一个人来说也是一场灵魂深处的革命。可惜在实际生活中，我们遇到了严重的“观念碰撞”，且大量发生在老旧小区居民的身上。如何改变观念，变成了当务之急。可是又有谁来做思想工作呢？市场经济已经搞了30多年，观念不变，就可以不按照市场价格购买“物业管理劳务”吗？“观念转变”的最终责任还不是在于政府的宣传教育吗？

　　

　　对物业管理人员的思考

　　

　　小区实行“物业自治”，首先要有一批能自行组织起来的社区热心人，他们必须具备服务热情和服务能力，长白街道的“5060”人士就属于这一群体。但是“5060”热心人士也有他们的担心，低于50岁的人员找不到，超过65岁的不能用。快要退休、刚刚退休的最合适。这是自治小区长华绿苑的雇人标准。为此，小区业委会副主任王惠根形容自己“夹着尾巴做人”，生怕发生意外。他说，在年轻的业主中，他们找不到愿意帮忙的人，哪天他们干不动了，“物业自治”也就无法继续了。

　　

　　物业管理是一项社会分工，是一项专业性很强的管理工作，是保修、保安、保洁、保绿的综合服务，有大量的日常管理服务工作，而不是单凭热忱就能完成的。且从长远计议，管理人员的相对稳定必不可少。诚如该居民区党支部书记吴志强说：“我们居委管着的5个小区，已经有1个开始自治。遇到解决不了的事，业主找不到物业只好找居委，年初三凌晨1点我还在帮业主修水管。说实话，压力很大。”吴志强不是专业人士，这样的压力压到书记身上，有必要吗？

　　

　　对物业意外保险的思考

　　

　　不久前，某小区一名水电工在修理水箱时意外死亡，物业公司赔付80万元；另一小区一名清洁工扫地时突发脑溢血死亡，物业公司赔付40万元。杨浦区松花江路95弄56号业委会主任韩永康掂量着这两个数字心里发毛。韩永康所在的小区2011年被物业公司“抛盘”，第二年开始“物业自治”，保安、保洁人员都由业委会直接雇佣，没有工伤保险，暂时虽没有出现公开的用工纠纷，但不代表没有风险。他说，要是发生意外，怎么赔得起？

　　

　　物业公司聘用保洁员、保安员，双方建立的是正规的劳动关系。自治小区由业主大会授权业委会雇人，业主大会和业委会都不是法人，和雇员间不是劳动合同关系。自治小区通常参照最低工资标准用人，因为不交社保，用工成本比物业公司低得多，一旦出现人员伤亡，谁来赔偿？赔偿费用从何而来？有人求助于政府：能不能出台规定，凡是“物业自治”的小区，强制购买意外保险，或者由政府出资统一购买？这样才正规。

　　

　　目前，杨浦区长白街道4个自治小区，仅有长华绿苑为雇员购买了意外保险。 而大部分自治小区，按最低工资标准聘请保安员、保洁员，管理费几乎没结余，人员流动率又高，买保险不现实。