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原载于《现代物业·新业主》2019年4期/总第455期
小区地下人防工程
小区高层建筑同步建设人防工程是小区的强制配套设施，建筑成本已经摊入整个建筑物，应该和小区的道路绿地一样，随着房产一并移交给全体业主使用。建设工程所配套的设施，包括人防工程，应当是同步规划设计，同步施工，同步移交，这就是所称的“三同步”原则。
《人民防空法》第四条：人民防空经费由国家和社会共同负担。第五条：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第八条：一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空义务。
由此可见，业主在购房款中包含了缴纳人防建设费是其应尽的法定义务。房地产开发商表面上出资建设了人防工程，就像整栋建筑物一样，实际是代替业主垫付建设资金的初始垫付型投资，当房子出售后，这种垫付投入已经随着房产的销售而收回，房价中包含着人防建设费，是由业主共同承担。开发商仅是初始的投入者，不是投资成本的最终承担者，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入房价之中而随房屋卖出。
早期开发的楼盘，人防车库通常是小区惟一的车库，也属于《城市居住区规划设计规范》规定的强制配建车库。人防车库作为小区惟一的停车场所，应作为小区的配套设施，使用权归全体业主所有。既然作为小区公共配套的设施，就不可以定为专有，因此不能进行销售。
人防车库是利用小区的地基建成的，地基列入房屋建筑总成本，占到整个建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基应随整栋建筑物为一个整体。所以，业主对利用地基修建的人防工程，理所当然拥有使用权和收益权。而地基的维护责任同样是全体业主。
《城市居住区规划设计规范》明确规定：凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。
许多地方法规也同样有佐证人防工程的建设费用已经摊入整栋房屋的建设成本，例如：
《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十二条：城市新建民用建筑，必须按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室(以下简称防空地下室)，并与地面建筑同步规划、设计、建设、竣工验收，其建设经费纳入建设项目投资计划。
《无锡市人民防空工程建设和使用管理办法》第十九条第二款：住宅小区依法配建的防空地下室，属于住宅共用部位、共用设施。
同时各地的《商品房价格管理规定》也同样规定，商品房价格的构成就包括房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，其中包括了建筑物的桩基。
小区配套的人防工程没有单独立项开发。开发商投资建设人防工程源于商品房小区的开发，是开发商品房小区的政策所决定。
《城市房地产管理法》第三十一条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产、土地一并转移给全体业主。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条：作为人防工程的地下室不计入(公摊)共有建筑面积。
不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊，即：人防地下室法定不公摊。但在建筑规划时，建设工程中的人防工程的建设成本就包含在了总面积之中，业主购买房产实际上支付了人防工程的建造费用。
建设人防工程国家给予了相应的优惠政策，实际上是对小区建设人防工程的国家投资，这种国家投资是以人民利益为中心思想，是对广大人民群众的惠民政策。建设人防工程目的是战时保护当地人民群众、不论是平时防空演练还是战时使用，人防工程的真正使用者都是当地人民群众。开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是房屋的投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的所有权人和国家。因为修建防空工程的投入已分摊到房价之中，小区的主人已经转变成全体业主而不是开发商。
建设用地使用权是通过出让方式取得的，土地成本很显然是业主承担的。建筑物的底部土地使用权归业主，人防工程顶部(地表部分)建筑成本也是业主承担。开发商在架空层、支柱部位进行投资，是为了完成地表建设而进行的投资，其建筑成本计入地表建筑物建设成本中。所有成本都是全体业主承担，因此，全体业主和国家是人防工程的最终实际投资人。
《城市房地产转让管理规定》第九条：以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产一并转移给全体业主。
人防工程用于战时防空平时演练，登记为独立产权没有法律依据，人防工程不能成为销售对象。小区的物业除国家道路、绿地外，要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，这就是非专即共的原则。凡是不能登记办得专有产权证的建筑物，毫无疑问属于全体业主共有，开发商不得擅自处分属于共有建筑物的使用权、受益权。小区构建的人防工程，因其建设的强制性和公益性，使用人是周边人民群众，显然属于小区的配套设施。
小区地下车库
小区地下车库办理产权证的条件：单独立项和规划、签订土地出让合同和缴纳土地出让金、建筑成本单独核算并不得纳入房屋建设成本。同时满足以上三个条件的这类地下车库，属于开发商专有产权，一旦发生买卖交易，车位的产权随即转为买受人的专有产权。在房屋销售时，这类地下车库有房产部门颁发的销售许可证。销售许可证内容包括批件和附件两大部分，批件是文稿格式盖章正文。审报此件的前提条件是有土地使用证、规划许可证及图批件、施工许可证、环保许可证、建筑施工验收合格证等为据加上其他相关资料齐全才能审报销售许可。销售许可附件上注明准许销售的建筑物名称、位置、面积等表式的详细内容。
单独立项规划，单独签订土地出让合同缴纳土地出让金，单独成本核算的这类不改变小区容积率的这一类性质的地下车库，符合《物权法》第七十四条规定的“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。不可以将其他性质的地下车库混为一谈。
如果地下车库没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同、交纳土地出让金，地下车库建筑成本必然分摊到整栋建筑物(计入房价)，这类车库不能作为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售、无权转让、无权馈赠，是属于小区全体业主的公共产权。即使发了产权证的，也应当根据《房屋登记办法》予以纠正。
长沙某行政主管部门称，开发商一旦补缴了土地出让金后，地下车库的产权就可以转为开发商的专有产权。这种说法违法违规，纯属无稽之谈。并不是开发商补缴土地出让金就能改变地下车库权属性质那么简单。首先必须完成单独立项、单独规划审批，反之，将会改变建筑物的容积率。在房屋初始登记后改变小区的容积率，一是要符合建筑物规划设计与审批，二是取得业主的同意(“双三分之二”)，三是要退还业主因建设地下车库分摊到整个建筑物的建设成本，四是因改变容积率要向全体业主进行退赔协商。如果仅仅是补缴土地出让金就可获得地下车库产权那么简单，假设是全体业主补缴呢?为什么非得让产权已经被转移的原开发商补缴呢?再说，由此改变了小区的容积率怎么处分?
根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权。地下车库所使用的土地是业主缴纳土地出让金的土地，小区的土地面积已经全部分摊给全体业主，小区的土地使用权为全体业主享有，并且计入了容积率。当房屋出售后，附属建筑物下面的地下车库不可能单独获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施的所有权和分配权。
地下车库作为小区的配套设施之一，如同道路、绿化、公共场所、地下管网一样，是房屋的附属设施，应当依从房屋一并出售、转移。开发商根据相关规定建设地下车库，不仅是法定义务，也是小区业主生活配套的需要。试想一个没有地下车库的小区，房子怎么销售?更何况建设地下车库的成本已经计入整栋建筑物的成本，是附着在建筑物基础上建设而成，也是建筑物打桩基的需要。
2007年《物权法》出台前，地下车库都是作为小区的公共配套设施，建设成本都是计入整栋建筑物。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》对土地上的房屋权属登记作了规定，并未包括地下建筑物。
《城市房地产管理法》第二条：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房产部门登记。
《立法法》第八条：民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。
1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第八条：公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。第九条 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
《房地产管理法》第三十八条第六项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让(正当的受备案监督的商品房预售除外)。
《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
房地产法规是：土地随房屋买卖一并转移。开发商卖完了房子的同时也处分完了土地。开发商卖完房子，投资行为宣告结束，就不再拥有土地使用权，更没有地下车库处置权。
依据“房地一致”的原则，随着建设用地使用权分割给全体业主，其上附着的建筑物、构筑物，除国家道路、绿地以外，分专有和共有两个部分。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有。法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。
《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
这就包括投资建房子、投资建商铺、投资建配套地下车库、绿地、地下管网、场所等。
对地下车库的归属，根据其建设用地的来源有两种：一种是根据《物权法》第一百三十六条的规定，在地下设立建设用地使用权，由建设单位缴纳土地出让金，独立报建审批，独立成本核算，其所有权属开发商，可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第一百三十八条的规定，地下车库属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间，是不计入容积率的，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于公共产权。
从建筑物区分所有权的角度看，《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
没有产权的地下车库应当属于小区共用设施。不能登记权属的地下车库显然属于最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施”，是小区的共有部分。
如果建设用地内的地下车库权属开发商专有，就形成房、地分属不同权利人的状况，因此，破坏了不动产所有权“房地一致”的原则。对这种依附于他人土地上的不动产“所有权”请问属于哪种物权?
最高院最近就重庆某住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确了小区停车位归属的裁定标准：—、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地使用权，无权处置买卖小区停车位;二、开发商通过卖方强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持;三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有;四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记、未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。
不动产的物权变动实行登记原则，即使开发商在购房合同条款中强行约定地下车库权属归开发商，但是，办不了产权证，无法产生物权转移，显然属于无效条款。因此，这种霸王条款也无法改变车库属于业主共有的事实。
国务院《物业管理条例》第二十七条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
当业主不明不白与开发商签订购买不属于开发商专有物权的停车位合同时，将会产生极大的物权风险。 “房地一致”的处分原则是在《物权法》实施之前就已经确立。根据“房地一致”原则，我国法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地使用权全部归业主所有。更何况《物权法》也有同样规定，如果采用人治确定建筑区划内地下车库的归属，势必与《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规相悖。
根据“房地一致”原则，确认地下车库归属，才是惟一正确的。在缺乏事实依据的情况下，如果孤立地看待法条甚至对条文进行反推，将与《物权法》、《合同法》等基本法和其他法律法规产生严重冲突，损害了法律的统一性和权威性。对法条的反推等于放纵保护开发商的欺诈行为，违背民事行为的诚实信用原则，也违背《物权法》的立法初衷，必将严重损害广大业主的利益。
小区楼房架空层
《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则》(1995年颁布)规定，2.2米以下的架空层不能作为专有部分，不能办理产权证。不作为分摊面积的业主共有设施，在开发商申请初始登记时就记载“某某建筑区划内的全体业主共有”，不可以颁发房地产权利证书。如果一个架空层的权属问题只是办理大的范围的产权确认，而没有办理专有分割产权证确认，即使开发商确认了产权也是无效的。在房产开发过程中，因层高不足2.2米，而不计入容积率。其权属依附于建设用地使用权，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权。因此，架空层所在楼栋占用的建设用地使用权转移之后，架空层产权自然转移给全体业主共有。
当开发商已经领取了房地产权利证书(大产权证)，如果该设施并未办理分割登记，登记机构应当在房地产登记簿上加以注释“该建筑区划内的全体业主共有”。架空层建筑面积没有计算入容积率，所以架空层的建筑面积不应当获得相对应的土地使用权，其产权依附于该栋大楼的大产权证，因此认定架空层的权属应当是全体业主的。我们要看建筑规划中的架空层是否有特定的用途，然后要看是否属于法律中规定的专有部分，如果没有注明，那么架空层就是属于公共部分。这就是“房地一体”原则。地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都“不计入容积率面积”，属于全体业主共有。除法律另有明文规定外，“登记”才是我国法定的，用于确定不动产专有部分物权归属的标准，即：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登记办得产权证的地下室、架空层等，毫无疑问都是共有部分。只有办证程序和实体均符合法律规定，才是开发商的。若违法违规办得的预售证和产权证，则产权不属于开发商。
建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，架空层本质上是建筑物的基础，其归属也应当与建筑物基础保持一致，属于共有部分。架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权。不应列入公摊的面积(部分)指的是规则上不允许分摊，但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积以及公共开放空间的面积，比如上面讲的为多栋楼宇服务的警卫室、管理用房面积(部分)等。
以上小区档案资料，开发商应当移交给小区业委会。业委会可持证明也可以委托律师到当地国土规划、建设测量部门查阅。
本文作者为热心小区治理公益活动志愿者、湖南省三湘文明社区促进中心主任、长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会主任。 |
