原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期

　　媒体报道，成都某高档小区9位业主用自己的房子开办民宿，引发小区多数业主不满，300名业主联名要求停办，压力之下，9名业主中止了与民宿公司的合同。

　　为什么自己的房子不能自己作主?

　　有人说，业主出租自己的房屋，难道不是自己的权利吗?答案当然是肯定的。问题在于，9位业主不是把房屋租给住户，而是租给了经营者开办旅馆，这就改变了住宅的用途，触动了《物权法》上的“住改商限制”。

　　“住改商限制”有一个前提，必须是区分所有的住宅。通俗地说，就是众多业主住在一栋大楼里。这种住宅，各家各户虽然独立，但又密不可分，难免相互影响。如果只是生活干扰，彼此间只能忍让包容，但用作经营就不同了，哪怕你不吵不闹，我也有权反对，因为你是“将住宅改变为经营性用房”。

　　有人想不通了，我做民宿，安安静静，对邻居没有影响啊，凭什么就不行呢?事实上可能确实如此，民宿的客人不做饭、不洗衣，很少产生垃圾，很难证明它影响其他业主的正常生活，为什么法律要限制呢?

　　关键在于改变用途。

　　大家在买这个房子的时候，其实有一个隐含的约定，即我们买的是住宅，而不是其他用途。一位业主要改变用途，可能影响到其他业主房子的价值，受影响业主就有权利阻止。打个比方，大家住一间宿舍，共同出资买了一个洗脸盆用来洗脸，有一个室友要用它洗脚，并且保证每次用后一定会洗得干干净净，大家有没有权利反对?当然有。问题不在于你能不能保证洗干净，而在于你根本就没有权利改变脸盆的用途。

　　基于这样的法理，《物权法》对“住改商”作出严格限制：

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　利害关系业主是谁?

　　最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条作了明确界定：

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　这就是说，首先，本栋建筑的业主都属于有利害关系的业主。就算我住在顶层，你在底层开足浴，我也有权反对;其次，本小区内，非本栋建筑的业主，如果能证明自己的房屋价值或者生活质量受到不利影响，也可以认定为有利害关系的业主;再次，所谓的利害关系，是基于物权而非相邻权，因此无论我是否住在这栋楼，都不影响我的异议权。

　　如果没有征得有利害关系业主同意就开办了民宿，会有什么后果?上述司法解释第十条说：

　　业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　也就是说，只要有利害关系的业主去法院起诉，要求住改商的业主停止营业、恢复原状，都会得到法院的支持。

　　但是，住改商不适用多数决原则。

　　成都这个小区，反对开办民宿的业主没有循法律途径，而是采用了群众运动的办法，300多人联名反对，虽然也达到了“驱逐民宿”的目的，但毕竟组织动员成本太高，且“担心孩子安全”的理由也很难成立。如果法律并不限制住改商，3,000业主联名也没有用。业主多数所能决定的，只是共有部分和公共事务管理，而不能扩展到对业主所有权的限制。

　　同样的道理，即使住改商的业主征得了绝大多数业主的同意，只要有一位有利害关系的业主反对，他就不能实施住改商。对有利害关系的业主而言，你有侵权行为，就是99%的业主都认可，我也有权反对。

　　上述司法解释第十条就阐明了这个意思：

　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　也就是说，“有利害关系的业主同意”，必须要达到100%。

　　日本和我国台湾的民宿为什么合法?

　　民宿是一个舶来品，在日本和我国台湾很兴盛，对于促进旅游业、盘活存量房屋都有好处，为什么我国大陆法律要限制?

　　日本的住宅大都是独立建筑，不存在区分所有的权利人，办民宿不涉及其他业主的利益。如果产生噪音、卫生等方面的负面影响，可以诉诸相邻权解决。在中国，如果是独立住宅要办民宿，也不涉及《物权法》的住改商限制，只涉及工商登记或旅店业管理法规。

　　我国台湾的民宿多数是在公寓大厦中，有的是业主家里腾出一间房，有的是整套房都作为旅馆，通过网络招徕客户，价格低于酒店。我曾问过民宿的主人，这是否合法?他说是“处于灰色地带”。查台湾地区“公寓大厦管理条例”，第十五条规定：

　　住户应依使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。

　　住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，报请地方主管机关处理，并要求其回复原状。

　　可见，依照本来用途使用房屋，不得擅自变更，也是台湾地区有关规定的原则。只不过它没有明确说，用自家房间接待游客，是否属于擅自变更用途，这就有了“打擦边球”的余地，这也就是民宿业者认为的“灰色地带”。据我观察，这种在公寓大厦中的民宿，都有点偷偷摸摸的意思。如果真有“管理负责人或管理委员会”出面制止，民宿业者恐怕很难找到对抗的理由。

　　如果政府鼓励支持，小区民宿能否合法?

　　成都的民宿兴起，据说也有旅游业迅猛发展的背景。如果政府制定了支持鼓励民宿的政策，有利害关系的业主还能不能反对?答案仍然是肯定的。

　　住改商限制是《物权法》的规定，《物权法》是民事基本法律，连国务院都无权变更，遑论地方政府?地方政府既无权干预民事活动，更不能无视法律另搞一套所谓政策，否则就成了地方政府随意废止国家法律，这显然不是法治政府的应有之义。

　　就算地方政府真的出台了支持鼓励民宿的政策，也不能改变《物权法》的规定，更不能剥夺有利害关系业主的异议权。所以当异议业主诉至法院时，法院不可能以政策为依据，而置法律与司法解释于不顾。较大概率的可能，还是会遵循《物权法》关于住改商限制的规定，判决民宿业者败诉。