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在物业管理行业中，物业管理费的高低可以说是所有物业管理公司和广大业主最为关心的问题之一，因为这直接关系到物业管理公司的经营收益，也关系到广大业主的切身利益。
我国政府有关部门为合理规范物业管理费曾发布过一系列行政法规，如深圳市就发布过如下文件:
1、1998年，由深圳市人大会议通过，市政府发布《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，其中规定“物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十”;
2、1997年，深圳市住宅局和物价局联合发布了《深圳市物业管理服务收费指导标准》的文件;
3、2004年，深圳市住宅局和物价局根据国家发改委、建设部和广东省物价局等有关文件精神联合制定出台新的《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》（听证稿）。
政府虽然已经公布诸多的法规，但现实生活中不少物业管理公司并没有认真执行，对已经定高的物业管理费始终不愿意降下来。那么，我们住宅小区的物业管理费是如何降下来的呢？
住宅小区原来的物业管理费
我们住宅小区是在1995年初入住的两栋30层楼宇和一栋多层的住宅区，小区花园面积很小。但是近十年来收取的物业管理费是:高层楼宇各户型平均收取2.9元/m2·月。由于收费偏高，在2002年初曾有100户业主联合签名向物业管理公司提出要求降低物业管理费的函件，但遭到了拒绝，理由是如果降低物业管理费，物业管理公司就要“亏本”。
对照物业管理收费的有关法规
根据深圳市1997年发布的《物业服务收费指导标准》（此标准我们业主委员会通过实际比较分析认为所列很多数据与实际情况较符合），对收费高低的评判除物业管理公司的资质等级以外，其余两项就是小区绿化面积的大小和管理人员人均管理面积的多少。
收费比较表:
以上列表可以看出本住宅小区的物业管理费，对只有三级资质的物业管理公司来说，收费显然偏高。
我们住宅小区的绿地覆盖率不到5%;楼宇使用面积45825m2，有21个管理员（含保安员），管理人员的人均管理面积为2180m2，由于收费面积多管理人员少，因此管理成本应较低，即应该比政府的指导价2.6元/m2·月的价格要低。
而且，在2004年的市政府有关部门新制定的《物业管理服务收费指导标准》中，也将上述这类物业的指导价由原来的2.6元/m2·月调低到2.2元/m2·月。
检查物业管理财务报表
在住宅小区的物业管理公司不愿意将偏高的物业管理费降下来并遵守政府的有关法规情况下，我们业主委员会要求检查物业管理公司的财务报表，在检查2002年下半年和2003年上半年的财务报表后发现了以下问题:
1、属于发展商产业作商业用途的裙楼（6075m2）从不交纳物业管理费，在财务报表的收入栏中也从来没有反映;
2、发展商一直将地下车库的产权据为己有，将业主交纳的停车费全部收走，却连物业管理费也不交;
3、将公用电费虚报扩大，业主委员会通过实际观察电度表和通过理论计算，发现小区的公共用电实际费用支出约为14000元/月~15000元/月，可是物业管理公司将平均每月约30000元的中央空调电费也要摊到公共用电中去，而中央空调的电费实际上是应该由用作商业用途的裙楼住户来承担;
4、将每年的设备维修费虚增预算约25万元；
5、将管理员、保安员、清洁工的工资在财务报表中大幅度提高，等等。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2005年第3期总第33期
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