说到老房改造，在上海，“新天地”项目颇有名气。将破败的石库门街区进行物业翻新，重新整体定位，作为新的商业项目招商和运营。大多数人将其看作是一种新的商业地产开发模式，与普通地产开发唯一不同的便是不需要发展新的物业。但如果从建筑物本身来说，这是一种延长寿命的新方式。在这一过程当中保留下来的不仅仅是建筑物本身，还有它所承载的历史和人文。

　　

　　黄瀚泓从香港来到上海，在上海住了19年，作为项目总经理参与了“新天地”的运作，自此他喜爱上了这种让建筑“延寿”的方式。离开“新天地”后，黄瀚泓成立了自己的公司并任董事长，开始了对其他改造项目的探索。在他看来，对建筑整体的重新规划、翻新、招商、运营这一系列动作，不能简单地将其描述为“改造”，这是对建筑本身能量的最大发挥，承继的同时还应该被赋予新的价值。

　　

　　“8号桥”，原是1970年代建造的上海汽车制动器厂老厂房。一次偶然的机会，黄瀚泓发现了它，并决定将自己对于建筑价值的理解注入到它的身上。他给项目取名“桥”，是希望这建筑能成为人与人、人与建筑、人与环境、人与历史之间相互沟通的载体。

　　

　　价值从哪里来

　　

　　政府有地保存，厂子能开工资，经营者有利润，租户能减开支。

　　

　　《现代物业》：上海汽车制动器厂这个旧厂现在还存在吗？

　　

　　黄瀚泓：旧厂还在，这个项目产权目前还在国营企业手里，我们公司跟这个企业签订了一个20年的包租合同，在这20年里，厂房我们来使用，每年付给企业固定的租金。

　　

　　我是2003年底开始打造这个项目的，把“创意产业集群”作为一个定位，就是园区80%以上物业都是用于创意产业的办公，但是要有一种比较生态的办公园区的概念，然后有一些局部的商业配套。

　　

　　《现代物业》：企业为什么想到要把厂房出租？是经营效益不好还是其他原因？

　　

　　黄瀚泓：现在全国很多的城市都普遍出现这样的问题，城市发展之后，其中工业占的份额就慢慢地减少，反而服务业会发展起来。很多工厂的效益不好，还有就是所谓的污染的问题，所以政府都慢慢地将工厂外移到城市的郊区，甚至是移到其他的新兴城市去。城市里面空置的厂房，在以前最简单就是把它拆掉，盖一些新的房子，但是慢慢地城市里面的土地越来越少。

　　

　　上海市是最快出现这种情况的，我们就是给政府一个新的思路。当时他们也在研究。政府也不是认为城市里面的每个厂房都要拆掉重建，盖上高楼大厦，或者这些房子、地块一定要在今天全部都卖光，还是可以保留一段时间再卖。我们找到的一个新的出路就是，怎么将这些还在市中心、位置还不错的厂房连同城市历史的痕迹一起保留下来。人们来了这个城市，不仅看到新的建设，以前的东西也能体会，这也是一个好处。

　　

　　第二要满足到政府的一些（城市发展的）诉求，不一定在这一届政府的招商中把所有的地卖光，应该按照城市的发展节奏，每年有一定量的土地拿出来，一些土地也可以慢慢地保留下来。这样这些厂房就可以好好地储备在手里，这个是政府的想法。

　　

　　另一方面来自原有的业主本身。业主是一家国营企业，这种（旧）厂房又是中国体制的问题，业主不想将这块土地卖掉——严格来讲土地是不属于企业的，这种土地在上个世纪叫“行政划拨”，土地还是属于国家的，政府拨给这个企业盖厂房，企业只有土地的使用权，没有所有权，但是有物业的产权。相对于出售厂房的话，土地还是真正最值钱的，房子价值不高，但土地价值就回到政府手里了，厂子只能得到物业的一个“补贴费”，这样拿到的钱不多，还要安置大量的下岗职工。如果把房子租给我们，物业还是工厂的资产，还在自己的会计统计里面，工人还可以得到固定的收入。相对来说，一次性租给我们，可能他的租金收入会比较低，但是经过我们改造以后，这个物业也会变成优质的物业，对他来说，也就是保持好这个物业。

　　

　　从我们经营者的角度，我能算得过价，觉得改造以后，我们的投资能够在几年内收回，后面还有十几年享受到房子带来的利润；我们虽然没有了物业的产权带来的利润，但是有了经营的利润，也是比较稳定的，这是双赢的做法。

　　

　　对于租户来说，原来他们在一座甲级写字楼里，租金比较贵，而且不像厂房工作空间是很开放的，有很多的空间，有好的采光，包括工作时间也都很灵活。他来到这样一个工作环境，更适合他们的企业工作，但是成本还要比原来的低，我们的租金大概是甲级写字楼的50%-60%左右。

　　

　　《现代物业》：在上海来说是非常合适？

　　

　　黄瀚泓：对，我们这里80%的客户都是来自海外的，他们到了上海都觉得租金挺贵的。现在有了我们这个园区，工作环境比较适合他们的产业，他的成本反而降下来了。比如建筑设计、广告公司，他们的工作是很不定时的，甲级写字楼那种固定一天开12个小时空调的地方不适合他们。

　　

　　《现代物业》：那么您这个项目付给业主的租金能满足他们的需要吗？

　　

　　黄瀚泓：这个我们就没有去核实了，但是他们对我们的租金回报还是比较满意的。我相信他们应该可以自己解决。

　　

　　《现代物业》：租期20年，一年租金的平均水准是多少？

　　

　　黄瀚泓：这个要看厂房的大小。我们现在不止一期的，也做了二、三期在不同的地方，但是厂房租金一年大概也有一千多万元到二千多万元。

　　

　　《现代物业》：那么您的公司经营收入有多少？

　　

　　黄瀚泓：大概经营下来也是一半对一半，差不多收到三千多万元的租金，但是我有一千多万元是付出去的，（最后结果）就好像是跟他（工厂）对分一样。

　　

　　《现代物业》：你觉得这个回报对您的投资来说，是可以接受的吗？

　　

　　黄瀚泓：还是可以，像我们投资改造费用5-6年左右回来，大概每年都有超过20%的回报率——应该是说，20年平均有20%的回报率，从改造那天投入资金开始计算，每年会有20%。