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2012年中国物业管理经过全行业的不懈努力，在国家有史以来最严厉的房地产宏观调控政策没有松动的情况下，仍保持了平稳较快的发展。不容忽视的是，因小区私搭乱建、停车难等引发的矛盾日益凸显，已经成为热点、难点问题。
小区私搭乱建
2012年6月20日，《辽沈晚报》以《200户私扩花园，1,000户拒交物业费》为题，报道了沈阳市于洪区和泰尚东小区业主私搭乱建的现象。该小区共有2,000多户业主，其中住一楼就有200余家。2009年入住时，开发商给一楼住户赠送了3.3米宽的私家花园，如今有近200户一楼业主扩大了私家花园，只有10余家业主仍保持着原样，有的业主甚至将原宽3米多的私家花园扩成7-8米宽，占据了近一半的公共草坪，有的用板搭鸡舍养20多只鸡。这引发小区其他业主的极大不满，有1,000余户业主拒交物业服务费。
长期以来，一些住宅小区存在安装防盗护栏、楼顶搭建房屋、封闭阳台、露台加盖、圈占公共绿地、自套围栏建私家花园、别墅前扩后占、扒倒重建扩建等私搭乱建的现象，不仅严重侵犯了广大业主的公共利益，而且由此引发的矛盾和诉讼屡屡发生，特别是一些私搭乱建在施工中发生的致伤致死事故也偶有所闻，有的甚至令人触目惊心。
2012年10月22日下午，北京市东四环北路7号院内，一私人别墅的地下改建施工中发生墙体倒塌，造成施工人员6人死亡，3人受伤。2012年12月7日17时许，贵州省仁怀市城建局组织人员在该市盐津街道盐津社区陀园坝组巡查阻止违法建筑时，因违法建筑水泥板滑落，造成违法建筑施工人员2人死亡，3人受伤。上述两起事故虽属个案，但经媒体披露后，不仅在社会上产生强烈反响，而且再次引起人们对小区私搭乱建问题的广泛关注。
小区乱搭乱建“久治不愈”，一是有的业主受利益的驱使，为了自家的方便，无视广大业主的公共利益，一些业主有攀比心理，见别的业主私搭乱建自己也建，是造成这一问题的主要原因；二是一些物业服务企业因制止业主私搭乱建的行为，招致业主的谩骂甚至被打伤不敢管，有的物业服务企业怕影响与业主之间的关系被炒掉而不愿管；三是立法滞后，目前国家尚没有一部关于违章建设查处的专门性法规，虽然在《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规中有所涉及，但均规定得比较原则、操作性差,由于缺乏明确的上位法作为依据，目前各地在查处私搭乱建中基本处于无法可依的状态。
那么，怎样破解小区私搭乱建这一棘手的社会难题，还业主一个公平呢？笔者认为：国家应当把《违法建设查处法》或《违法建设查处条例》纳入立法日程，使对违法建设的查处尽快有法可依。在国家立法尚未出台之前，各省（区、市）和有立法权的城市人大或政府，应当加快制订地方性法规或规章。令人欣喜的是，2012年广州市人大常委会和北京市政府分别出台了《广州市违法建设查处条例》和《北京市禁止违法建设若干规定》，为各地查处私搭乱建立法带了好头。
城市政府应当把查处小区私搭乱建作为重要职责，组织开展私搭乱建集中整治活动。城市管理执法部门要对物业服务企业或业主举报的私搭乱建行为，一经取证查实，发现一起拆除一起，在全社会树立起禁止私搭乱建的防线，形成禁违、防违、拆违的高压态势，使欲违建者不敢建，做到新建小区不留欠账，旧小区逐步拆除。物业服务企业要通过宣传，引导业主自觉树立法律意识和保护环境的意识；发现所辖小区私搭乱建行为，要立即进行制止，并及时向有关行政管理部门报告；同时，要制订严格的住宅装修申请、审批和巡视监督制度，从源头上扼制私搭乱建现象的发生。
小区停车难
北京某住宅小区没有固定停车场，2012年1月9日，一业主将机动车随意停放在小区门前马路上，秩序维护员发现后，上门让业主挪车，该业主用刀将秩序维护员胳膊扎伤。近年来，因小区停车引发的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷和冲突时有发生，由此引发的流血事件也并非鲜见。
分析小区停车难的原因：一是私家车激增。二是小区停车设施配建不足。国家现行的《城市居住区规划设计规范》（2002年修订，以下简称《规范》），只对居住区公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须配建公共停车场（库）停车位的控制指标作了规定，如公共活动中心、医院及门诊所每100平方米建筑面积，配建机动车停车位分别为≥0.45及≥0.30；商务中心、集贸市场、饮食店每100平方米营业面积配建机动车停车位分别为≥0.45、≥0.30及≥0.30，而对住宅房屋配建停车场并未作具体规定。由于《规范》对新建居住区、住宅小区、住宅组团（以下统称小区）配建住宅房屋停车场没有规定强制性控制指标，各地规定的小区住宅房屋停车场配建比例普遍缺少超前性，导致小区停车设施不足。三是老旧小区停车设施先天不足，造成一些小区的周边和小区内的道路，以及楼前楼后绿地周边等，到处都是随意停放的车辆，有的甚至占用防火通道，影响消防和紧急救援，造成安全隐患。
近些年，一些城市政府已经意识到小区停车问题的严重性，对新建小区规划建设停车场配建比例作了调整，但远跑不过家庭购车的增加速度，小区尤其是老旧小区停车难的问题仍得不到缓解。
针对小区停车日趋紧张的局面，各级政府及城市规划、建设、管理等部门，应当采取治本与治标相结合，长远与当前相衔接的办法，多策并举解决小区停车难这一社会热点问题。
一是国家有关部门应当尽快修订《规范》，在《规范》中明确规定今后凡新建商品房小区，应当按照所建住宅房屋总户数不低于1:1.2的比例配建停车场，并作为强制性指标。修改《商品房预售管理办法》，增加房地产开发企业不按《规范》规定的比例配建小区停车场或配建停车场达不到规定比例的，不发放商品房预售许可证，商品房屋不得销售和交付使用的规定。在新建小区建设项目验收环节中，增加停车场专项验收，使小区停车场配建比例落到实处。
二是对已投入使用的老旧小区，在不影响道路交通、消防、绿化设施的前提下，经征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，利用小区的空余场地和相关空间，统筹规划，改建扩建停车设施，鼓励建设立体停车设施等。
三是有条件的机关、企事业单位将内部停车设施在非工作时间，有组织地向附近小区居民提供经营性停车服务。
四是在不影响道路交通和治安管理的前提下，在小区周边道路设置夜间临时停车泊位。
五是按照统一规划、政府引导，谁投资谁受益的原则，引导和鼓励社会资本投资建设小区停车设施，政府给予扶持政策。
六是在小区停车设施一时难以解决的情况下，物业服务企业一方面要会同业委会科学制订小区车辆管理方案，最大限度增加小区停车位；另一方面，要通过宣传增强业主自觉有序停车的意识，共同营造安全有序的小区停车环境。
原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期
(责任编辑：现代物业) |
