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停车设施是所有类型建筑和综合设施中的核心组成部分。事实上，一座建筑或设施的停车场更像是其入门大堂——担当着为驱车到此的访客和租户提供良好第一印象的重大责任。因此，停车场的设计方式以及运营方法往往对公众有着极其巨大的心理暗示——不方便或不舒适的停车设施会加深公众对于建筑设施整体的不良认知，而干净、安全且便利的停车场则会使得整体建筑更具魅力。
停车场亦会对建筑业主的盈余状况带来巨大的影响。缺乏恰当管理的停车场会潜在地破坏和抵消业主和运营方为吸引新租户和保留既有租户所作出的努力。另外，如果业主希望通过停车设施来获得经济上的收益，则提供安全、便利和舒适的停车服务就自然而然的成为了实现盈余目标的关键途径。许多建筑业主都深受与停车场相关问题的困扰，那么，我们又该如何来优化停车设施管理办法和服务，进而全面地消除这些困扰呢？
对于许多建筑业主和运营方来说，恰当地应用相关技术和设备便是解决停车设施相关问题的重要方法。停车场及关联服务产业正处于技术性复兴的阶段，全新的科技技术和技术性设备可以帮助业主和运营方将停车设施打造成更加贴近使用者、更富盈利性且更便于运营管理的“亲切型”服务设施。在过去的几年中，停车场产业通过行业范围内的创新整改，实现了停车服务和运营方法上的极大优化，例如空间感应装置能够直观地将停车人引导至空置的停车位上；停车场闸口的自动费用支付和通行装置能够实时地记录特定停车场、车库的使用人信息和设施使用状况；“云”技术软件通过远程传输、储存停车场位使用率和相关执行数据来提升停车服务的安全性；移动技术则能够确保停车场自助式服务流程的运行流畅，进而最大化停车人的利益。这些令人印象深刻的新技术和设备仅仅是整体停车产业变革活动中的“冰山一角”——导航工具，移动软件和其他尖端设备能够在极大地提升客户服务体验的同时降低管理方的运营成本。
红灯/绿灯传感系统
停车服务技术中最为让人激动的发展趋势即是停车服务传感器的推广应用。这些传感器被安置在停车设施内部的各个空间区域内，记录并直观地显示出全部停车位的占用情况——绿灯代表车位空置，可供使用；红灯代表车位正被占用；蓝灯则代表该处车位为特别车位，仅供残障人士使用。同时，我们还可以对这种颜色系统进行重新设定，进而规划出可能需要的、仅供出租车和班车使用的暂时停车位。这些显示灯可以被安置在地面上或悬挂在停车位正上方，在灯具的选择上，LED灯因其节能性和便于驾车人在黑暗环境中感知的特性应作为停车场设计和整改项目中的首选。一些传感器甚至是可以通过太阳能进行供电的，实现停车场LED照明的零成本。最为重要的是，这些传感器能够将停车位占用率信息传送到每层停车场的入口液晶面板上和每一行停车位的廊道边，以最为直接地告诉驾车人该层、该行中现有的空余停车位数量。
对于停车人来说，这种技术和设备带来的收益是十分明显的——通过这种“传感器引导停车人进行快速停车”的方式，停车人寻找停车位的困扰被彻底地消除了——停车人再无需“逐排逐层”地寻找停车位了。
一些传感器甚至能够帮助管理人员进行限时停车管理——如果某一停车位的车辆停置时间过长，传感器即可将超时信息发送给远程管理人员。通过这种方式，传感器系统可以在很大程度上提高停车设施的使用效率——以限时管理的方式增加单一的车位反复使用频率。因此，这种传感器对于零售业建筑设施的业主和管理方具有非常大的吸引力，对于这类设施而言，停车位的快速循环使用是非常重要的。
同时，由传感器系统带来的停车设施安全性的提高也能够为整体的物业运营创造一定的经济价值。停车事故的避免能够降低业主和运营方需要承担的连带责任并进而降低其相关的保险成本。
从本质上来说，传感器系统大大降低了停车人寻找空闲车位所花费的时间，这种优化还会带来其他的具有关联性的额外收益——这在一定程度上还降低了停车设施、设备的磨损率，进而降低了维护和维修费用。与此同时，传感器系统还能够为设施使用者提供更多的停车体验，尤其适合那些非常焦急，没有过多时间来寻找车位的停车人。并且，传感器的应用还可以极大地避免在停车设施中容易发生的“车车”和“车人”事故。
这种传感器系统既可以被安装到新建建筑中，亦可以通过整改项目安装到既有的建筑当中。不过，在建筑的建设阶段进行传感器系统的架设显然更加的容易。建筑建设初期的安装计划能够使得传感器系统完美地融合到建筑室内的天花板中，不但造型美观，更能节省巨大的系统架设成本。
停车场门禁和收入控制
停车场技术性收益应起始于车库的入口。门禁和收入控制设备将对进入、离开停车设施的车辆进行自动管理。停车人在进入停车场时从自动出票机处领取停车票据，并在驾车离开之前在出口处的自助服务终端或自助信用卡机进行付款。持有停车设施特许进入、使用权的驾车者还可以使用特殊的标签、芯片或是停车卡片来出入停车设施，一些停车设施甚至能够接受停车人用手机进行停车款项的支付。自动化的停车设施出入口可以实现以下几种收益：
第一，可以使得停车流程流线化，极大地降低了进入设施、离开设施所需花费的时间；
第二，在提升设施“客户贴合度”的同时，还能通过降低驾车人的“驾离前等待时间”降低汽车燃料的消耗量，减轻空气污染程度，保持良好的设施内部环境和提升整体的可持续性运营效率。
自动化的门禁和收入控制系统还可以通过降低现金盗用风险，每年为业主和运营方降低上千美元的现金损失——门禁的支付转为信用卡支付，这可以极大地降低那些负责企业现金管理的员工的资金盗用行为发生几率，进而戏剧性地影响企业的盈余状况。当然，自动化的停车设施还可以降低人力资本和薪资成本。
最后，也是最为重要的——现代化的停车场门禁和收入控制设备可以通过对相关数据信息的收集和报告机制提供极其巨大的行政管理收益。在这种新技术的帮助下，设施业主和运营方能够获得每天的停车位使用情况数据；停车场使用高峰期；车位空置现象发生的集中时间；以及停车位的平均使用时间。这些宝贵的数据可以帮助业主和运营方进一步完善停车场的收费标准，并进而为下辖的停车设施制定最为合适的市场运营方式。
通过最近系统的完善，停车场门禁和收入控制系统已不再是独立的系统——过去的系统只能够实现单一的功能，即对进入停车设施的车辆进行管理并收取停车费用。然而，今时今日的门禁和收入系统已经与其他管理工具融合为一体（例如手机软件）。通过编程，系统可以读取手机软件上的条形码或四维码，并通过手机信用卡软件和账户直接完成停车费用的交付。这种便利且极具现代感的管理方式将能够极大地吸引外来访客和潜在租户。
停车场门禁和收入管理系统可用于新建筑的设计和建造过程，且极易通过局部性整改增添至既有的建筑和设施中。随着新技术的不断发展，那些已经使用类似管理系统的运营人员还应及时地对下辖系统进行更新和升级，进一步地提升管理效率和停车场安全性能，在更短的时间实现投资回收并开始盈利。
原载于《现代物业·设施管理》2015年第1期
(责任编辑：现代物业) |
