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原载于《现代物业·新业主》2019年11期/总第476期 目前绿色与可持续发展已经成为各行各业所关注的焦点，建筑业的意识也在逐渐增强，越来越多的既有和新建项目参与LEED绿色认证。政府政策的支持、科技的发展、硬件设施的完善都在助力项目取得更好的结果。但是很多业内人士对绿色建筑依然有着固化的概念，把它作为形式和指标去执行，执行过程中也会出现设计、施工、运营衔接脱节的问题。
美国绿色建筑委员会(USGBC)及绿色事业认证公司(GBCI)大中华区市场转化及拓展主管徐辰波，他的工作是带领团队推动LEED绿色建筑认证体系及GBCI旗下其他可持续发展相关认证体系在大中华区的市场拓展及项目支持，在绿色建筑市场的推广与教育方面有着丰富经验，熟悉建筑节能、建筑调试、建筑室内健康等领域。在专访中，他数次提到，国内行业在进行绿色建筑认证方面，最大的障碍还是来源于“绿色建筑就是节能降耗”的固有观念，无法将绿色和楼宇品质、使用体验以及运营绩效相联系。而这方面的改善，需要从楼宇业主和物业管理高层人员开始。
《现代物业》：LEED能源评审主要涵盖哪些方面?占较大分数的有哪些? 徐辰波：能源评审在LEED认证体系里是一个很重要的板块，其中分数占比最大的是能源优化。简单来说就是用参与评审的建筑的能耗与整个数据库里的能耗基线进行比较。无论是新建建筑还是既有建筑，都有相应合适的能耗基准线去对比。比如新建项目，我们建议通过能耗模拟的方式，将美国暖通空调工程师协会(ASHAR)的要求作为基线进行比较。如果是既有项目，我们鼓励大家提供一个实际的运营数据，输入到由美国能源部(DOE)和环保署(EPA)联合推出的能效项目能源之星(Energy Star)的平台数据库，以此来跟其他同类型建筑的实际数据进行比较。Energy Star是全球公开使用的，会有针对商业、零售、办公楼、酒店、住宅等不同类型的建筑能耗基线，每个建筑都与全球同类型的业态进行比较。
针对我们最新推出的LEED v4.1体系，我们鼓励更多的新建项目在落成之后提供其运营数据，和同类型的其他数据一起进行比较，就可以看到它的绿色节能落实情况在全球是什么水平。 《现代物业》：在中国，既有建筑体量非常大，针对既有建筑能源评审具体是如何做的?
徐辰波：在LEED v4.1体系中，单个既有建筑数据是与在线数据平台中同类型项目的数据进行对比的。假设可能在全球已经有1,000栋写字楼参与了LEED v4.1 O+M 既有建筑认证的评审，有一个新的既有项目要参与该认证时，它的能耗是跟系统算出的此前1,000栋的能耗基线去进行比较。当它参与评审后，之后新参与评审的项目，就变成从此前的1,001个项目当中去计算基线，以此类推就形成一个动态的数据基线，而不是一个死的标准。 《现代物业》：LEED能源评审大概涉及哪些指数或者细项?
徐辰波：对于既有建筑，相对来说是比较简单的，只需要对它的总能耗进行评比，包括燃气、耗电等。有一个折算系数会把它折算成统一单位来进行对比。我们现在更推广的是结果导向，LEED v4.1优化后今年既有建筑参与既有认证的数量大幅度上升，因为我们简化了评审的流程，物业管理人员能够更加简单和直观地看到楼宇所处的水平和位置，他们申请的意愿就更强。 《现代物业》：刚刚也提到不同的建筑类型会有不同的基线，具体来讲各种业态，如写字楼、公共物业、商场等，在能源评审上有何差异?侧重点分别是什么?
徐辰波：从标准上我们没有特地进行特定引导。对于一个既有项目来讲，匹配基数时要符合其本身的建筑特点和特性。比如写字楼，可能大多数写字楼都有自己运行的流程，朝九晚六或者早八晚七，那么与同是写字楼的其他数据来对比是符合的。但是对于零售来说则完全不一样，零售行业往往晚上开门到很晚，但不见得早上也开门晚，因为虽然早上10点营业，但是从八九点钟就得做准备。我们尊重不同业态的运行机制，当我们在计算能耗的时候会要求项目经理提供整个大楼的运营计划，他要说清楚每天大概有多少的人流量，以及整个设备运行的区间。也就是说在评审之前，选择了相应的业态类型之后，也要把这套信息提供给我们。
《现代物业》：办公楼有些是金融类，有些是科技类，办公时间和使用时间也不一样，是否也会根据建筑的情况做一些调整?
徐辰波：对。这就是为什么我们要求项目要输入每天的人流量和设备的运转时间，综合地看待楼宇问题。道理很简单，比如同样是5万平方米的商场，有一家是五万人流量，另一家可能只有两万。体量上都是一样的，设计也差不多，但两家直接进行简单粗暴的对比肯定是不行的。所以我们要求项目团队要真实地填写实际的运营状况，我们根据项目每天的流量及运营流程，再结合项目的能源账单来做背后的数据分析。 《现代物业》：目前来说，国内建筑物在能源管理上做得较好的有哪些地方?哪些方面还不足?
徐辰波：坦白讲，我认为国内的既有楼宇在节能方面的工作做得基本上要比国外好。首先从现状来看，在中国既有建筑物的铂金奖比例相对来说比较高;其次从大数据来讲，中国的人均碳排放量比美国、欧洲都要低。也就是说我们要客观地承认，国家在碳排放、节能方面的教育是比较到位的，我们的主动式节能比欧美国家要稍好一点。但这也会带来另外一个不足，就是太过于强调主动节能，反而可能会忽略大楼的舒适度问题。在美国，节能工作是在确保满足租户或者用户所要求体感舒服的前提下，尽量去做。在国内也会有舒适度的理念和意识，但是比起欧美来讲对于舒适度的追求没有那么高，导致一些节能方案可能会在某些程度上影响到整个大楼的舒适度。在这方面LEED认证希望能够进行一些弥补，比如要求管理者对大楼租户或用户进行一次满意度调查，如果楼宇很节能但是用户满意度很差，空调冬天不热夏天不冷，用户都来投诉，那节能实际上是没有什么意义的。满意度调查相对来说是一种软性的方式，我们还没有强制性地要求必须要看到大楼的实际运营数据。有一些机构提出来，LEED认证能否去监测整个大楼运行的状况，比如新风是不是每天都开?空调吹风是怎样的?我们还没有要求到这个地步，但要鼓励业主在满足用户体验的前提下去做更好的节能。这和我们整个行业的大背景相关：现在已经是用户为王，是一个买方市场而不是卖方市场了，用户更加关注自身体验。节能虽然是企业省钱及体现自己楼宇特点的一个方式，但是用户体验也非常重要。最新的LEED认证标准当中也有对于用户体验的一些要求。 《现代物业》：也就是说目前逐渐趋向以人为本，写字楼更多强调办公空间的健康舒适，商场也需要考虑顾客的购物体验。
徐辰波：是的。USGBC北亚区董事总经理杜日生先生是一个非常有经验的物业人，他一直在强调一个理念，就是节能不只是为了账面数据好看而已，首先应该带给用户一个舒适健康的环境，然后尽可能地去节省整个资源的消耗。我们现在也希望去普及这样一个理念，希望更多的业主能够更客观地看待所谓的绿色建筑。此前我们固有的印象就是，一提到“绿色”就和“节能”挂钩，和人好像没有关系，但是实际上并不是，我们整个国家都在强调“绿水青山就是金山银山”，因为环保最终的收益会体现在人们身上。 《现代物业》：国内大部分大型建筑都已经采用了智能化的能源管控系统。从LEED的角度看，这些系统是否可以达到良好的节能效果? 徐辰波：太古地产的颐堤港项目，应用了施耐德基于云技术的一个智能化楼宇管理平台，它不仅检测末端的数据，而且配合云端的数据分析和人工智能，综合地给出节能方案。颐堤港也成为了全世界第一个获得LEED v4.1铂金级的商业综合体项目。我相信像这样的高科技和设备，一定能够助力整个项目取得更好的成果。因为它的系统扩展性很强，现在大家也不是只看节能，而会把空气中二氧化碳浓度、PM2.5甚至是安防全都结合在一起，不断地具体结合综合性的需求。 但我想提的是，好的设备不一定能带来好的结果，原因就在于目前国内的硬件设施跟软件设施之间还存在一定的差距。物业管理运维人员能不能真正良好地利用这些好的设备，发挥它真正的功能，是目前在面对新科技时整个物业管理行业面临的挑战。
举个很简单的例子，上海市政府对大型商业项目很关注，有专门的政策去支持和鼓励上海的项目加装能耗计量系统，加装之后会有一定的补贴。但是我亲身经历过两个项目，在不同的区域，都有政策扶持，结果装完系统之后我们发现物业管理人员完全不用。原因第一是装完之后安装人员不一定会给到物业管理人员一个很完善的培训教程;第二，也有可能是系统没有被调试好就交付到物业管理手上，物业管理人员在不知道设备特点的情况下，认为操作很复杂，索性就不用了。包括南方某栋非常高科技设计的大楼，竣工时新设备在给物业管理方交接的时候型号留错了，操作手册也留错了，导致物业管理人员按照老型号设备的方法去操作新设备，直接把新设备烧掉。所以，在整个环节当中，好的设备一定能助力项目有更好的结果，但是不代表会发生。传统领域里设计与施工的脱节、施工与运营的脱节都会削减高科技设备的功能。也需要通过《现代物业》这样的专业杂志，和更多物业管理领域的同仁去讨论这样一个话题——它不仅是节能或者绿色的话题，也是贯穿整个建筑生命周期的话题。
《现代物业》：您在评审过程中是否会对这些智能化系统给出一些符合LEED标准的优化建议? 徐辰波：是会有一些得分项作为支持和鼓励，但是相对来说鼓励程度是比较普适的。曾经也有人问过我们有没有考虑把标准拔高一点，比如对LEED v4.1 O+M(运营+管理)评审，我们并没有强制要求参与的项目都要有BA系统(楼宇设备自控系统)。后来咨询过团队总部人员，他也希望有更多的项目先能参与进来，先有这样的意识，然后再看情况去拔高门槛。因为一方面一些已经建成20年甚至30年的老楼是不会有BA系统的，也有可能安装之后年久失修，已经不再使用;另一方面，LEED不想把很多这样的项目都拒之门外，我们更情愿鼓励大家能够先参与进来。随着硬件的普及，包括IoT(物联网)、AI(人工智能)应用的普及，硬件的门槛对于用户来讲在降低，人的想法和思维反而恰恰是最大的一个挑战。比如给大楼加装能源计量分表，10年前是一件非常麻烦的事情，需要拉线路，需要考虑电压配电是否足够等因素，但是现在很多分表的改装非常简单，直接在电源上改造一下就可以了。 我们在做标准的推广和落地的过程当中，最难的一点就是大家对绿色建设的概念已经固化，第一反应是“这是为了做节能，政府有补贴”，并且每年都有KPI，绿色建设与人的体验、企业实际效益的结合点完全被忽略了，导致做绿色建设这件事情的动力很小。比如在北京CBD，朝阳区政府鼓励一些项目去申请LEED认证补贴和其他节能补贴。政府管理人员做了非常多的工作去推广这个政策，而且是真的每年准备了资金发放到这些企业。但是还有非常多的企业什么都不做，宁愿不要这笔钱。因为他们可能会认为做LEED认证是很麻烦的事情，认为节能这件事好像本身自己也在做，没有必要一定要按照LEED的流程走。这方面我个人认为是理念上挑战会更大。 作为一个机构来讲，我们举办Greenbuild中国绿色建筑峰会也是希望给大家带来更多思想的碰撞，让大家理解绿色可持续不仅仅是节能，节能只是其中一个环节而已。事实上很多企业都把绿色可持续发展作为企业很重要的一个政策去进行引导，认为绿色和可持续能够带来企业经济的增长，这样自然而然内部的动力就会增强。 我们并不是要强调LEED认证是一个很高端的概念，我们更想告诉大家的是，在日常工作中很多做法和设计都和LEED绿色认证有关，只需要把它糅合在一起，就能够更完善、更系统地去做这项工作。从物业管理来讲，在既有建筑中很多的得分要求就是跟物业管理平时的工作息息相关。比如我们要求参与认证的大楼提供一份能源审计报告，但是事实上现在能源审计已经成为很多大楼每年或者每三年必做的一个工作;包括查看物业管理设备运行维护记录，鼓励项目能够有持续的调试工作，不仅只是清洁和维保，更多测试的是功能性上是否可持续。你会发现这些工作在物业管理领域里边已经存在了，只是说很多物业管理人员没有认识到原来我做的工作就是跟绿色、环保、可持续相关的。当我们把实际概念告诉他们之后，他们反而会认为做LEED认证是一个很好的工作，而且可以非常系统地梳理自己的理念。
另外，获得LEED认证也能够让业主或高管更清晰地明白物业管理人员所做的工作，意识提升后他们的热情也会越来越高涨。我们所引导的永远是行业的前景，而不是只为了一个证书去做这件事情。我认为，像太古地产这样的企业已经超越了认证，但是他依然要做认证，就是因为希望通过一个第三方机构去验证他的工作到底做得怎么样，是不是处于他认为的前列位置。所以同理，我们也希望别的一些项目和业主能有这样的想法去落实。 《现代物业》：例如再生能源等建筑节能的技术革新，以及物联网、大数据、人工智能等技术在国内建筑领域的应用案例越来越多，从LEED能源评审的角度看，这些技术起到的作用有多大? 徐辰波：再生能源是帮助整个建筑业实现零碳或者低碳化发展的一个非常重要的手段，在这个过程中我们鼓励大家通过两种方式使用新能源。一是在项目上加装再生能源的设施，但往往容量是有限的，有些项目由于它的设计特点，不一定能承载产生可再生能源的设备;二是场地外的可再生能源的应用。比如，在美国很多企业都号称自己所有设施达到了百分百清洁能源，原因就在于国外对于可再生能源的认定机制比较灵活，比如，硅谷的科技公司跟远在美国北部的风电厂签署了一个远程协议，向风电厂直接购买未来10年的用电量，去抵消它实际在当地使用的用电量，而在硅谷还是消费当地的电网。但是因为它支持了新能源产业，定向认筹了10年的使用量，在绿色认定时就可以抵消自己的能耗额度。 所以当谈到零碳建筑和零能耗建筑时，不只是靠建筑本身，还包括周边的整体电力、产业的支持。我们国家现在已经意识到了这个问题，从需求上进行改革，从2017年开始推广中国自己的绿色电力证书，把风电厂产生的一定量的电制作成电子证书交易给企业，降低企业的碳排放量。但这样的工作非常需要政府政策的引导和市场机制的结合。我们希望能和更多的厂商合作，看能不能在建筑场地内提供更好、更适用于建筑特点的可再生能源设施，例如汉能的BIPV(光伏建筑一体化)技术。同时我们也在和很多机构一起探索中国的绿色电力市场如何更好地为项目进行服务。事实上在LEED认证当中，购买绿色电力是有加分项的，但是很多业主非常不情愿去购买国外的绿色电力证书。因为他认为既然是支持绿色能源产业，更想支持国内。但是目前国内的绿色电力证书相对来说还比较闭塞，没有经过国际认可，目前LEED认证的标准也没有明确接纳中国的绿色电力证书。我们在尝试解决这样的问题，至少让我们的体系能够先第一步去接纳国内的绿色电力证书。
另外，物联网、人工智能，更多涉及的是整个运维管控。以太古颐堤港为案例，它能带来持续的既有能耗效率。从LEED标准上来讲，LEED v4.1O+M做了一个小的改革来响应这样的技术趋势：LEED v4.1O+M证书有效期从之前的五年变成了三年，并且强制要求项目每年都要提供运营数据进行审核，否则分数可能会下降。评审会倒推项目连续12个月的数据，不会只是根据年底的表现就一直认可。这是变相鼓励项目去使用更好的设备，甚至是把BA系统跟我们的平台进行对接。因为每年要去上传数据也要做很多的数据工作，假设项目本身就有很完善的系统，我们的平台能够接受大家开一个端口进行连接。我们不想在门槛上设置得过高，但是希望引导大家把一些更高的技术手段纳入认证过程当中，这样做以后事实上是能有收益的。 《现代物业》：有哪些节能工作是LEED中比较重要，但经常被国内项目忽略的? 徐辰波：我认为不管是新建建筑还是既有建筑，调试都是比较重要的。LEED要求每个项目都需要专业调试专家参与进来，对建筑的各子系统进行分析和调试，并出具相应的调试报告。
调试工作国内起步比欧美要晚，2013年-2014年左右在业内才逐步有这个概念。一方面是因为LEED认证在国内的普及程度在加强，越来越多的项目去申请LEED认证，业主以前不知道楼宇为什么要调试，但是在认证过程中要去做这件事情，业主就会对调试有一个概念上的认知和意识;另一方面，随着我们国家政策的引导，业主也开始认识到调试是一个很重要的工作。举例来说，以前很多项目都是散售的，例如SOHO中国，是非常典型的散售地产项目。但是现在在国内很多一线城市的核心区，我们都要求它的业主百分之百自持，有的是自持10年，有的甚至要求业主的核心计划是永久持有。这时就会发生一个问题：之前项目兴建完成之后开发商把它散售出去就撤离了，买房业主自己会去找物业管理方。但是现在必须要自己持有物业，业主会发现原有设备交到物业管理方手上根本不会用，各种图纸完全匹配不上，开关、阀门、线路也对不上号，于是就会真正意识到调试是干什么。有一些大的开发商会在LEED要求的基础之上，专门请人做独立的调试，希望从整个项目基建总包安装完设备之后找第三方机构进行巡检，例如会简单挑选5%-10%的末端端口测量风量及出风的温度，观测到底是不是实际调试到合适的数据需求，而不是安装完成之后就撤离。这就是在解决前面我提到的设计和交付运营的衔接问题。整个行业在逐渐好转，但是目前还没有到大家都能真正有所意识的阶段。我们希望一些领先的项目能够先站出来告诉大家，调试表面上是增加了一道工作，但它真的能帮助后期运维省去很多麻烦。 《现代物业》：关于后期运维专业人才建设，您是怎么看的?
徐辰波：一方面杜日生先生对物业管理领域非常理解，他非常希望能够对物业管理人员多进行一些专业化的培训，无论是知识、技能还是意识，各方面都能有提升。所以今年USGBC与RICS(皇家特许测量师学会)共同开设了第一堂可持续绿色物业培训课程，得到很多讲师的支持，包括戴德梁行、世邦魏理仕的董事、香港置地的物业总经理，乃至专门负责做企业、地产、ESG(环境社会治理)的一些讲师去给物业管理人员做培训。这个培训并不是只跟LEED挂钩，它讲的是一个更宏观的概念。这方面还是先从上至下会更合适一些，所以第一批学员很多是地产物业的中高层。我们也希望在来年能够有更多的机构将这样的课程推陈出新，推广到更多的领域。
另一方面，回到LEED来讲，我们鼓励更多的人员考取LEED AP(LEED Professional Accreditation)证书。LEED AP是我们对专业人员认可的一个资质，目前全球大概有20万人获得LEED AP证书。在新建市场LEED认证的大楼已经很普遍了，这也导致了一个很有意思的现象，比如上海中心、上海ICC，它们都获得了LEED认证，物业管理方在招聘物业总经理时就希望应聘者拥有LEED AP证书，能够懂得怎样去管理一个LEED认证的大楼，原因就在于这样的环节贯穿生命周期。比如LEED认证里有一个得分项是低碳出行方式，鼓励大楼周边设计自行车停放点，另外还要求大楼根据自身人员的流量，设置相应的公共浴室给骑车上班的人洗浴，大家需要换衣服的空间。但是如果物业管理人员不了解这个得分设置的目的，就会认为管理浴室很麻烦，还得清洁打扫、管理维护，就会有一部分大楼哪怕设置了沐浴间，最后也会变成一个杂物间。
从这方面来讲，我认为物业管理人员不管主动也好，被动也好，都要面对这样的问题。比如北京CBD核心区未来可能有10栋以上的甲级写字楼，同时都是获得LEED认证的项目，它们入市时不只是价格比拼，而是全方位的整体运维和体验上的比拼，那么对物业管理人员提出的要求相应也会更高。在这样的前提下，物业管理人员懂得绿色认证就不是可有可无，而是必须的，我们要一起把人员培训做好。 |
