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台北市办公楼宇的永续经营与物业资产管理

时间:2020-02-05 20:16来源:《现代物业·新业主》 作者:文/杜功仁 点击:
楼宇经济和都市计划之间有着密切的关系。以台北市为例,台北市政府都市发展局(以下简称都发局)是掌管全市都市发展的最高行政单位。
原载于《现代物业·新业主》2019年12期/总第479期

 
     一般而言,我们提及“物业管理”时指的是“一栋建筑物”的物业服务与维护管理。而什么是“楼宇经济”呢?或许我们可以从更大的区域,甚至都市计划的角度,来评估“群体建筑物”、透过不动产经营管理的方式,所能创造的经济价值。我将用这样的角度,从五个面向跟大家分享台北市办公楼宇经济的一些经验。
 
     楼宇经济与都市计划的关系:以台北都市发展为例
     楼宇经济和都市计划之间有着密切的关系。以台北市为例,台北市政府都市发展局(以下简称都发局)是掌管全市都市发展的最高行政单位。它会从都市的自然环境、人口、土地面积、产业经济、交通,来说明台北市的现况与发展:台北市有270万人口,总面积为271.80平方公里,其中都市发展区仅占47.8%(实际上台北有一半以上的土地都是山坡地,无法进行开发),可以拿来做都市开发的只有不到一半。从都市开发的内容比重来看,占比最大的是公共设施,占27.0%;接下来是住宅区,占14.05%;商业区占3.3%;工业区占1.5%;其他占2.1%。换句话说,台北市只有约不到5%的土地面积是商业区和工业区,可以创造经济产值。产业经济方面而言,台北市有公司登记数达178,839家,商业登记571,222家,工商登记1,131家。其中第一级产业就业人口占0.23%,第二级产业就业人口占18.78%,第三级产业就业人口占80.99%。最后,台北市都发局对台北市未来的发展也有一些想法,比如它拟加强金融、媒体、电信中心性的功能角色,以增强未来台北产业经济发展。


图1  台北市土地使用分区图

     台北市土地使用分区图(图1)的红色区块就是商业区。台北市商业区原本比较集中在整个都市的西边,后来都市发展局把规划出一些带状的商业区块。从都市发展的角度来讲,台北市都发局决定其产业发展的政策和方向,列出相应的都市发展计划书,进而确定土地使用分区以及建筑物用途,然后根据建筑物的用途进行相应的资产经营管理,最终形成其特有的“楼宇经济”和生活形态。所以,我认为楼宇经济不只是单栋建筑所带来的经济价值,而是一整个区域群体建筑所创造出来的经济价值;也就是所谓“商圈”的概念,它为市民创造和提供了一个工作和生活的环境。
 
      台北市信义计划区之区域发展与商业办公楼开发情况
      台北市主要办公商圈有9个,由西向东、由南向北排列分别是站前、南京松江、仁爱新生、民生敦化、南京光复、敦南、信义、内湖科技、南港经贸(图2)。这些商圈都是办公楼非常集中的区块,也有各自的特色。


图2  台北市主要办公商圈分布图

     以“信义计划区”为例,它位于台北市的东区,面积153公顷。它其实是副都心计划的产物:台北市早期的都市中心原本是在城市的西边。为了开发东部,1977年都发局实行了副都心计划,于信义计划区设立新市政中心及次商业中心,以引导都市均衡发展,疏解西区旧都心(台北车站、西门町商圈)的商业拥挤。结果发展到现在,信义区其实已经成为了台北市最主要、最繁华的商业中心。
     信义计划区的土地开发有别于其他商圈,为了整个区域发展的一致性,区内的每个开发案例都需要经过都市计划暨土地开发许可审议委员会的审议。经历了几十年的发展,近年才逐步慢慢开发完成。信义计划区中有许多指标性的设施,包括行政中枢台北市政府、台北市议会,及台北世贸中心和台北101大楼等建筑物。整个信义区一共有13栋办公大楼、14栋百货商场,配备酒店旅馆、高级住宅,交通设施包括市府转运站,文教设施齐全,公共设施包括绿地、广场、空桥系统、人行横道等。整个区域完备的业态及设施,形成了适合市民办公、生活,适合游客观光的优质商圈环境(图3)。


图3  台北市信义计划区之楼宇经济与都市生活特色
 
    台北101大楼的永续经营管理模式
    开发历程
     台北101大楼,基地面积30,277平方米,总楼地板面积371,000平方米;楼高508米,地上101层,地下5层;主要设施包括办公大楼、商场、观景台和地下停车场。办公大楼、商场和观景台是它创收的三个最主要部分(图4)。大楼从1998年1月开始动工,2003年-2005年这三个部分开始陆续启用。整个建筑造价新台币580亿元(注:文中货币均为新台币,下同),地上权是70年,权利金207亿元,总投资接近800亿元。整栋大楼的开发是由台北金融大楼股份有限公司进行,它的股东包括“中华电信”、台湾证券交易所、兆丰国际商业银行、国泰世华商业银行、台湾伊藤忠投资公司、“中国信托商业银行”。开发完成后也是由台北金融大楼股份有限公司来负责经营和管理,包括招租和物业管理。
     台北101大楼建成启用至今已经快15年,目前商场约有140家店家,办公大楼有110户企业承租,观景台每年可以吸引约226万游客(2017年的统计数据)。楼宇建造完成之后,不管它的设计理念如何,或是否用了很多尖端技术,其实最主要的目标还是希望透过经营来创收,要想办法提高出租率,提供客户所需的服务,把租户留下来,获得持续稳定的租户,这样才能够尽快收回成本,实现营收最大化。


图4   台北101的三大部分:商场、办公大楼、观景台
     永续经营策略
     台北101大楼的愿景是成为世界超高建筑经营管理的典范,所以它把“永续建筑”看得很重要。它在2011年取得了LEED铂金认证,2016年获得LEED v4 O+M铂金级绿色建筑再认证,希望能够达到绿色经济、绿色营建、绿色职场以及绿色体验的目的。申请LEED认证并不是准备好相关档案即可,彼时101大楼已经建成启用好几年,很多认证项目都必须落实到承租户,请他们配合各个事项,好让整栋楼的使用和营运能达到真正的永续。这比设计阶段取得LEED认证还要困难。由此可见它在永续经营方面的决心和执行力。
    资产经营管理模式
     台北101大楼的经营管理由台北金融大楼股份有限公司负责,根据不同的区域和职能成立了不同的管理部门:1、商场事业处,包括商场营销部、商场招商部、商场客服部、商场营运部、商场物管部、工程营运部;2、办公大楼事业处,包括大楼租赁部、大楼物管部、工程营运部;3、观光旅游事业处,包括观景台营运部;4、行政管理处。
     整栋大楼的招租工作由办公大楼事业处大楼租赁部负责,目前拥有110户承租户,出租率已经达到95%,租金约1,200元/(平方米·月),管理费约90元/(平方米·月),大楼租金收益21.1亿元/年,观景台收益13.4亿元/年,整栋大楼不含商场部分,总计收益34.5亿元/年(2017年数据)。
能够达到如此高的出租率和收益,实际上大楼租赁部运用了12条营销与招租策略:
     1、强调它是台北最具都会气氛的多功能商圈,融合了商业、购物、娱乐及住宅等设施;
     2、强调环境和交通上的可及性,让外商觉得是设立企业总部的理想地点;
     3、强调设计、结构、管理上的优势,让企业觉得在这里承租一个空间来办公能够提升企业的声望和绩效;
     4、对于承租户来讲层高和面积很重要,台北101大楼层高4.2米,每层可以提供760平方米-1,300平方米的出租空间,采用双层玻璃幕墙,具有很好的隔热、节能、隔音防震效果;
     5、总楼高度508米,在这里办公拥有绝佳视野;
     6、台湾地震频繁,大楼采用先进、安全的建筑结构设计,客户在这里可以安心工作;
     7、配备舒适、便利、快速、安全、智慧的垂直运输系统(电梯);
     8、充分备援的电力供应系统;
     9、全面、完备的消防系统;
     10、畅通无阻的通讯设备;
     11、尖端科技的大楼管理系统;
     12、除上班时间外,提供最佳的服务设施以满足员工全天候的需求。
     此外,“大楼租赁部”也另运用了5条“创新经营策略”:
     1、强调台北101大楼是全球最高的“绿建筑”,具有九大绿色环保特色与优势;
     2、改造转换层(35F、59F)为共同生活空间,提供便利商店、休闲座位区、文创摊位;
     3、研发新产品“创聚云-101Cloud”,提供青创产业所需的共享办公室产品;
     4、重视客户关系,落实承租户专属租赁管家之做法;
     5、善尽企业社会责任,举办重要节庆活动。
 
     台北101大楼的物业资产管理模式
     物业管理部分由办公大楼事业处主管,整个物业管理团队有76人。其中“大楼物管部”共有31人,负责大楼的客服、保全、清洁服务;“工程营建部”共有45人,负责建筑和机电的修缮。除此之外,还采用专业分包模式,把一部分保全、清洁、机电维修、垃圾处理、电梯、外墙清洗、绿化等外包出去。
    物业管理服务特色
     “承租户生活服务管理”特色:提供承租户专属租赁管家服务、租户24小时作业服务、实时报修系统与修缮服务。
     “安全防灾管理”特色:透过访客发卡系统、保全员、栅栏机、电梯楼层管制,提供承租户最高等级的安全防灾服务。
     “环境清洁维护管理”特色:废弃物处理方面,大楼每天约会产生6.3吨垃圾(含商场),采用垃圾投递处理系统,进行垃圾收集;进行垃圾分类和资源回收,垃圾可回收率达46%;配备垃圾压缩机,对垃圾进行压缩处理,降低垃圾清运费(1,000万元/年,平均4,000元/吨)。
      = “设备维修管理”特色:采用工程营建部(自聘45人)和机电维修外包厂商(外包69人)相结合的模式;针对屋龄15年的设施现状,研拟长期修缮计划,对全馆60部电梯、地下美食街与停车场等大型设备的所有管线进行维修管理,并启动迈向下一个15年的运维计划。
       传统物业管理与专业物业管理的差异
       “传统物业管理”与“专业物业管理”之间最大的差异在于其提供服务之时程与内容之不同,亦即二者在不同阶段提供不同的服务内容。“传统物业管理”是建筑物兴建完成或者已经有住(租)户搬迁入住后,才开始有物业管理公司提供服务,而且提供的物业管理服务有限,开发商大多提供最少量的保全、清洁、机电维护的人力,协助成立管理委员会后即撤出,对日后建筑物的营运并没有长期性考察来维持建筑物整体价值,保障所有权人的资产。而“专业物业管理”是从建筑物规划期就开始参与,提供建筑师、机电技师有关营运管理的需求与建议,期望建筑物完工启用后能顺利交接并正常营运,物业管理最终为提升建筑物的价值,增加使用人的认同感。由建筑物本体及物管服务改变使用人与周遭的人,人就能改变四周环境,进而改变整个城市风貌。
 
       楼宇资产价值与物业管理
       整体而言,建筑物之物业管理服务对于楼宇资产可以产生以下几方面的价值:
       1、维护建筑物设施设备,使其随时能保持良好的运作;
       2、维持公共区域清洁及环保,包含大厅、走道、电梯厅、安全逃生梯、洗手间、茶水间、外墙及建筑物整体的清洁和修护,提供最舒适的办公或住家环境;
       3、人员进出门禁控管、公共秩序维持及确保建筑物本体及所有人员安全,让所有使用人均能感受最妥适且隐私不受干扰的服务;
       4、随时协助住(租)户和访客解决对建筑物营运管理相关的问题,提供专业经验与技术;
       5、负责政府机关及行政单位协调事宜,并取得建筑及设备所需执照和许可,减少繁琐行政法令的干扰;
       6、维持建筑物整体价值,保障建筑物所有权人资产。
 
      小结
      本文以台北101为例,彰显“物业管理”对于“楼宇资产”所能产生的价值。台北101将楼宇视为重要资产加以维护管理,维持其稳定、优质的运转状态,提供最佳的工作环境。台北101大楼可以说是“物业资产管理”结合“永续经营管理”,共创其最大资产价值(台北市租金最高的写字楼、年营收20亿元以上)的典范。

 杜功仁

      现场互动
     黄世孟(台湾物业管理学会名誉理事长,台湾卫浴文化协会理事长):请教杜教授,您刚才有提及台北101大楼的长期修缮计划,能否分享一下超高层建筑的业主到底怎么看待长期维护修缮计划的预算,然后执行计划?
      杜功仁:有关于台北101大楼长期修缮的看法,首先他们自己有内部的物管部门,并把这栋建筑物视为他们很重要的资产。对他们的承租户来讲,风险管理的概念会促使他们针对很多设备进行仔细检查,有计划性地及时进行更换,该花钱的地方就花钱。比如大楼里的高速电梯,常常会做检查,并且整套钢缆已经更换过一次,钢缆很长很重,后来他们还把钢缆拿来做公共艺术品(雕塑)。其次,2018年台北金融大楼股份有限公司的股东之一顶新集团退出,台湾伊藤忠投资公司进入,伊藤忠作为日资公司也带来了日本长期修缮的概念。2019年,他们注意到建筑物已经15年了,从而打算去做一些重大设备的修缮和更新计划,并且研拟未来15年的长期修缮计划。
 
      罗能钧(中信和业投资有限公司董事副总经理、运维管理中心总经理):请教杜教授一个问题,在大陆住宅地产会有专项维修资金,也就是国家政策规定物业在交付的时候必须要缴纳一定的维修资金,用于物业共享部位、共享设施设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。因为如果大的设备系统损坏,物业费是难以支撑其维修费用的。在台湾地区,这方面的费用怎样来收取?是提前在物业服务合同里面规定好将来的承担机制或政策,还是提前收取一部分经费作为专项维修资金?
      杜功仁:谢谢罗总的提问。台北101大楼其实是一个很特殊的例子,它是所谓“单一所有权人”的建筑物,开发和建设是由台北金融大楼股份有限公司来进行,大楼的经营和物业管理服务也是由他们自己负责执行。所以为了留住客户,他们愿意花比较多的钱去服务,把建筑物维持在比较好的状态,也较愿意预估、筹措、支付未来长期修缮以及重要设备、建筑体老旧之后的更新修缮费用。
      但是台湾地区也有一栋大楼有十几个所有权人的情况。在此情况下他们就会组织“管理委员会”,之后把整栋楼公共区域的物业管理委托给物业管理公司。这样一来,所有权人对楼宇的维护管理就不会像台北101大楼那样重视,通常都是成本导向,屋龄老化之后,业主所缴纳的物业管理费用是不足以支撑修缮管理的,所以常常会造成越来越差的状况。商业大楼目前如此,住宅物业则更严重。因为住宅有更多的区分所有权人,管理基金的额度更少,同样无法面对长期修缮的问题,屋况也是越来越糟糕。这就是台湾地区目前大体的状况。

      杜功仁为台湾物业管理学会理事长,台湾科技大学建筑系副教授兼系主任,皇家特许测量师学会资深会员(FRICS)。2019现代物业发展论坛“楼宇经济与物业资产管理”现场报道,编辑/蓝兰。



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