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回望住房商品化改革，在商品化、市场化中采取了“去信义化”，这是后来大量物业服务纠纷的重要源头之一。去信义化，不仅在住房商品化改革领域，甚至在许许多多领域中也存在，乃是国家从小康继续向前发展所不可回避的问题。
住房商品化改革与“去信义化”
文/陈剑军
研究住房商品化改革可以发现，当下量大面广的物业服务纠纷与小区治理难，都与住房商品化改革的“去信义化”有重要关系。
住房商品化改革主要涉及三类居住小区：单位房改的小区、开发商建造的小区以及涉农的安置房或农集房小区。我们侧重分析前面两种小区，涉农小区的去信义化的逻辑是一样的。 房改小区的“去信义化” 对于单位房改的小区，在改革前，小区共用部分属于单位所有，在改革后，则属于职工们私人共有。改革前后，不仅共用部分的财产所有权发生变化，物业服务人的管理义务也发生了巨大变化。 在改革前，共用部分是单位自己的财产，单位后勤部门管理共用部分就是自家管理自家财产，自然就负有最高的管理义务——爱护自家财产、费用支出对单位领导高度透明、尽力满足单位职工的居住利益——这就是忠诚善管的信义义务。职工从物业服务所得的是信义级回报。 在住房改革后，共用部分成为职工们私人共有。物业服务人则分为两种：一种还是由原单位提供服务，另一种则是社会化——交给市场上的物业服务企业或移交给街道办。 对于单位继续提供物业服务的情况，首先从法律上，此时的单位不再是“为自己管理财产”，而是“为他人管理财产”，因为共用部分已经成为职工们的私人财产。因此职工与单位后勤的关系，如果不事先约定或法定在信义关系上，就自然成为委托代理关系，而不再是信义关系，存在委托代理的利益冲突。职工们从物业服务所得的就从信义级回报降低为代理级回报。 但如果单位现任领导依旧住在小区，则后勤部门的服务依旧是按照信义级来安排，这无需多言。一旦领导搬出小区，单位后勤与职工们的关系就回到正常的委托代理关系，利益冲突就会显明。比如一些单位为改善自身获利、便利上市融资等，而大幅调低退休职工小区的资金补贴或其他维护义务，比如一些单位将职工们的住房维修资金用于其他业务的运营，比如一些单位将物业服务的分包项目安排给自己的亲戚朋友等。  ■ 房屋商品化是中国住房制度历史上一个重要的转折点
因此，职工们要想保护自身利益不被削弱，就应在脱钩之前与单位约定好，单位后勤要承担信义义务，使得单位后勤在从“为自己管理”变成“为他人管理”之后，依然要像管理自己财产一样管理他人财产，不是从“自己人”变成“代理人”，而是从“自己人”变成不差于自己人的“信义受托人”——对职工们依旧尽忠诚善管的信义义务，那么职工的利得就不会从信义级大幅下跌到代理级了。
对于单位退出物业服务、改为市场化的物业服务企业提供服务的情况，职工们与物业服务企业之间的博弈依据，主要是法律上预备好的包干制与酬金制合同。这两种合同都类似买卖关系，各为己利，在业主与物业服务人之间具有很强的利益对立性——你多我少、你少我多。由于职工们的住房已经与单位财产切割，失去了单位的有力的科层权能代为组织，而被“一盘散沙化”，陷入了自组织弱势，因而在与市场化的物业服务企业博弈的时候，作为组织弱者的职工们容易被作为组织强者的物业服务企业“欺负”。此外，市场化企业的牟利性比起单位后勤部门更甚，且不具备历史上形成的职工同单位的熟络关系，因此职工们的利益受损程度比起委托代理关系更大，职工所得从代理级直接下跌到买卖关系中的对立级，甚至通常会出现“恃强凌弱”。 职工们要想维护好自身利益——不论是交给市场化的物业公司、街道办社区还是自行管理——与前述逻辑是相同的，职工们只有争取到后继服务人必要承担的信义义务才行。 商品房小区的“去信义化” 在售房前，开发商是小区的单一业主。为了确保物业服务企业忠诚善管，开发商干脆设立物业服务的子公司来承担前期物业服务。这样就可以透过母子公司的财务监督实现信义关系，也就是物业服务企业的资金运用，对业主——此时是开发商——是透明的。 换句话，业主与物管之间的忠诚善管的信义关系从建造阶段就是必要的。 之所以在建造阶段，信义关系是通过母子公司控制来体现的，而不是通过小区法定信托账户来实现的，问题恰恰出于住建部门在前期物业服务中强行推动包干制等政策错误。包干制用在前期物业阶段，可以帮助物业服务企业每年将50%以上的物业费倒为利润，对买了房的业主们非常不利。不仅如此，包干制去掉了物管对业主本有的信义义务，包括去掉了前期物业服务阶段对开发商业主的信义义务，亦对开发商管控项目不利。于是开发商只好借助母子公司的内控机制来补救信义关系。 但售房后，业主结构就从单一大业主的开发商逐渐变成一盘散沙的小业主。等到房屋卖完，母子公司的财务约束伴随开发商的离场自然就脱离了小区，业主与物管的法律关系只剩下不讲信义的包干制物业服务合同，业主对资金本有的信托监管与个体知情被完全隔断。信义关系随着开发商金蝉脱壳而被带走，“去信义化”就完成了。 绝大部分的业主不了解这里的机制演化，因此到了设立业主大会时，没有哪个小区会在首次业主大会会议上要求延续资金独立、信义监管的秩序。尽管看见业主们的无知，但住建部门的信义度也非常低，他们在编制小区管理规约与物业服务合同范本的时候，没有基于对业主忠诚，给予必要的提醒、辅导与制度帮助，反而将信义义务的客观必要给遮蔽了。 当然还有一些大型开发商，重视与业主们建立长期关系，希望这些业主再买房时，还能因为良好的物业服务而首选自己开发的房子。因此这些开发商愿意为业主们继续管理好物业服务，甚至还为业主们提供补贴以对抗通胀，变相维系了信义关系。但这仅是短暂的商业策略，而不是法定的永恒的信义义务。随着小区老化，随着开发环境变化，开发商不再补贴或无力补贴，甚至卖掉物业服务企业，有的甚至还倒闭消失，物业服务合同内置的“去信义化”就到来了。  ■ 信托基金运作模式示意
商品化不等于“去信义化”
“去信义化”不仅在单位房改小区与商品房小区上出现，亦包括涉农的小区。比如涉农安置房小区底商资产的运营管理、街镇补贴物业费的运用、小区大修的资金管理等许多方面，亦存在大量的“去信义化”行为。 住房商品化改革之所以带来日后普遍的小区“公地悲剧”——共用部分普遍失管，导致房改小区老旧化与商品房小区衰败化的大量出现，原因之一，就是政策上将“商品化”、“市场化”等同为“私有化+去信义化”。 野蛮的、冷漠的市场经济不是向上向善的，不是真正的市场经济。真正的市场经济具有向上向善的功能，而信义指向了向上向善的方向。因此，商品化并非只能等于“私有化+去信义化”，更不应该等于“私有化+对立化”，完全可以保留信义关系成为“私有化+信义化”。 对于弱强关系中的弱者，信义化带来的利得高于代理化、高于对立化。住房商品化改革乃至绵延久远的小区物业服务，选用哪一种“私有化”就造成了业主们的利得差异。既然知道单位提供物业服务是一份初始就有的“信义利得”，既然知道住房商品化改革后，单位的组织力离开了小区，造成职工一盘散沙，容易被市场主体欺负，作为有良知的改革，作为有良知的单位，“信义利得”也应该继续留给职工们与业主们。这样的改革才是公允的。 研究国外制度，我们常常看见法律给了业主们维系信义的便利，比如物业费支出与收入都应公开透明、物业费采用信托监管、土地保有人基于信义提供物业服务、开发商自始设立业主协会、业主们有权设立社会企业便利自管（英国的RTM Company）等丰富机制。这些机制的核心特点，就是经由立法夯实信义关系的地基，保护业主们的社造权利，便利土地保有人、业主从一开始就缔造好群体内的共益关系，准备好兜底机制，增强散漫群体的合作能力，规范市场主体的必要信义，从而便利群体远离涣散之苦，维系信义利得。 即便在国内，做到物业服务信义化亦非难事。国内也早已有了示范。在成都，有两百多个各种类型的小区已经实现了物业服务信义化。全国也有一批城市开始了试点。这些小区普遍出现了纠纷下降、交费上升、满意度提高的可喜局面。 只要在首次物业服务合同中为职工、为业主签署信托制物业服务合同，就可以获得信义级的服务。比如单位在向职工卖房前，在撤出物业服务前，率先将“职工业主协会”建立起来，类似企业年金制度为职工小区开设独立账户，要求物业费、公共收益与专项维修资金等存入该账户，设置资金信托监管，并将单位移交的公房、经营用房设立为小区信托财产，在信义基础上要求业主委员会或物业管理委员会、居民自治小组等自组织必要共担信义义务与行为公开透明，然后指导职工业主对外签署信托制物业服务合同，那么职工业主们就不会因为“私有化+去信义化”而变为一盘散沙的弱势群体，在以后的物业服务中就不会因为包干制而造成大量物业费与公共收益流失。 对于开发商的商品房小区、涉农小区也是一样，从前期物业服务开始，从第一份物业服务合同开始，就建立起属于小区的独立账户、建立起资金信托监管，便利每个业主监督资金使用。这些事情，都不难做到。
■ 图/Realty Biz News economiaenegocios.com
（原载于《现代物业》下旬刊2022年8期/总第572期） (责任编辑：django) |
