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北京物业小区调查报告
文/陈幽泓 曹吉丁 孙紫岚
现代物业发展论坛.就业危机下的物业管理教育研讨会交流内容
一、物业小区业主自主治理能力调查研究说明
（一）研究的理论背景
（二）调查目的
作为新兴事物的业主组织，因其所处的体制边缘的性质导致其组织的法律地位和组织特征模糊不清，加上学术领域内对于社区民间组织研究的相对滞后，使得不论是官方的正式统计口径还是学术界的研究，对业主组织的基本状况都缺乏足够的关注和准确的把握。近几年来，部分学者开始给予关注，在各自研究领域内开展了一些小范围内的调查，并获得一定的数据资源。但是，对于业主组织的基本情况仍然缺乏全面、规范和持续性的科学调查。这既不利于社区民间组织健康发展，也不利于政府管理。摸清业主组织发展的基本情况，是制定相应的法律和政策的依据，是促进其组织发育和发展的条件。对业主组织通过科学调查进行全面了解摸清底数，也是促进物业小区各方之间的沟通和协调、化解矛盾和冲突的前提和基础。
本研究把业主组织自主治理能力作为调查研究的重点。业主组织作为社区群众自治组织，相对于跨区域、全国性、甚至国际性的公民社会组织，更具“草根”特性。它对社会生态环境具有很大的依赖性，也直接反映出基层社会生态的方方面面。业主治理能力既决定其自身的生存发展，也是决定城市草根基层社会兴衰成败的关键。作为非赢利性组织，它不能依靠报酬来吸引参与者，在很大程度上依靠志愿者在时间和精力上的投入，这样的一个群体，是如何克服“公地的悲剧”与“集体行动的困境”，形成一个有效的治理主体? 它在什么样的社会生态环境的要素下，生存和发展起来的呢？这是本研究调查所要探索的旨趣之所在。本调查研究项目只给出了初步的数据分析汇总，还未进行深入的数据分析和坚实的理论分析。
（三）调查方法
●调查范围、单位和时间跨度：北京3,000个商业化物业小区是本项目对象。本研究的调查以一个物业小区为一个调查单位，对于愿意接受调查的合格对象，主要是对业委会成员进行采访和问卷填写。项目申请于2005年，调查数据结构和问卷设计。自2006年1月起，此间多次修改（由于经验不足和调查人员的协调等问题，也许修改太多次了），调查的时间跨度从2006年3月—2007年12月。由于时间跨度问题，一些小区在调查当时的状态和现在的状态不一样，发生了变化。
●抽样方法：采用的是“偶遇抽样（方便抽样）”和大样本（138个小区）相结合的方式。这种抽样属于“非概率抽样”。其局限性是可能的样本选择偏差，例如，进入我们调查范围并愿意做调查的小区多数属于北京市物业小区中组织程度高、业主自主治理能力较强或物业纠纷较为严重的部分。他们比较活跃，多是因为参加各种活动、会议或者发生纠纷引起社会关注等等才与我们有了联系，同意接受采访，这样，样本中较少包括那些沉寂无声的小区，因此所用样本在代表总体和推断总体特征时会导致数据估计偏差。但是其积极意义就在于具有探索性，给出一些当前事物状态的典型信息。
●抽样缺陷的补救：由于当前新兴的物业小区基本数据不在官方调查口径内，因而不能从正式途径得到所需信息。物业小区业主组织游离在体制边缘的特性使得物业纠纷又具有相当的敏感性，确定抽样框，采取概率抽样调查极其困难。从另一方面来看，客观因素是，物业小区的物业纠纷状态本身具有很大的突发性，此前安静的小区可能会突然爆发出纠纷与冲突。即使严格采取概率抽样，抽样框的维护也跟不上抽样调查的需要。从主观方面看，由于物业纠纷的敏感性，抽样框中的小区当事人不一定愿意接受调查采访。所以，本研究所做的补救措施是扩大样本数量，以补充抽样的不足。我们的调查目前在北京已涵盖有业委会小区数量的大约三分之一，并且，还用一些别的办法包括典型案例和定性研究对调查数据的客观性予以一定的弥补纠正。
●调查的核查：在调查数据库整理中发现了一些问题，这些问题是调查人员和被调查人员关于问题理解的偏差造成的，例如，关于小区业主组织中是否有“业主代表大会”制度，不少被调查人员误将非正式的“业主代表”当成正式的“业主代表大会”制度，对于明显的偏离经验观察结果的数据，本项目对有疑义的数据进行了逐个核查，尽量纠正可能的偏差。
（四）调查问卷的指标设计
（五）调查问题数据指标结构
二、调查数据汇总与初步分析
第一部分 物业小区概况
1.小区建筑面积
2.物业管理面积
3.小区单元/户数
4.产权性质
5.建筑类型
6.房价情况
第二部分 业主组织情况
1.业委会筹备组情况
业主组织成立难一直是个普遍现象，其原因包括各个方面，本项目调查的业主组织筹备组成立时间用以说明这种现象的初始情况，至于原因还需单独分析。由于我们调查的小区主要是已经成立了业委会的，所以本数据图形可以得出的较为可靠的结论是，自2000年以后，业主大会筹备组成立情况较为积极,并于2004年达到高峰。
2.业委会筹备过程中的助力和阻力
3.业委会备案时间
4.业委会成立发起方
5.首次业主大会情况
6.物业小区业主召开业主大会次数
7.业主大会召开方式
8.业主组织结构的发展
本研究重点关注业主组织的组织结构和运作情况。前一部分小区概况显示了小区规模，而小区规模与治理方式相关，即业主组织的结构和运作是基于当前这样一个规模特征的物业小区基础之上的。按照规定，在一个建筑规划的物业小区中成立一个业主大会/委员会，这样小区的规模和户数对于业主治理能力来说是个硬约束。太大的小区，治理成本也太高，开会、投票都很难，北京有大到几万户规模的小区，组织运作几乎不可能。另一方面，在分期开发的小区，由于房价不同，业主来源不同（如有些是拆迁安置户），造成业主对社区的归属感认同不一，因而很难成立一个共同的业主组织。即使成立了业主组织，经验显示，一个1,000户以上的小区，要进行小区重大事务的法定投票程序一般需要几个月的时间。为了解决小区规模太大、决策成本太高、组织难以运作的问题，几乎所有的小区在正式成立业主组织后都设法进行某种制度创新。
9.业委会组成情况
10.业委会为小区义务工作时间
11.业委会主任与其成员的沟通频率(月)
12.业委会沟通方式与例会频率
13.业主参与业委会会议
14.业委会在小区内发起的活动情况
15.业主组织制度
16.业主组织制度执行情况
17.公章管理与使用
18.业委会档案资料的归档与保存
19.业委会与居委会关系情况
20.业委会与物业公司关系概况
21.业委会与地方政府关系概况
22. 业委会与其他业委会关系概况
第三部分 物业小区共有资源状况
物业小区共有资源主要包括业主组织办公设备、聘请的社会机构、车库、公益项目收入、公共维修资金、业主组织经费等。
1.办公设备
2.办公场所
3.共有部分资源产权与核资情况
可以看出，产权不明确的比例相当高，很多资产的产权都不明确，这也是物业管理中纠纷产生的主要原因之一，而对产权未知的高比例现状，也在一定程度上反映了当前业主对物业管理的关心程度，或者说反映了业主对社区治理的参与程度。
4.公共维修资金情况
5.业主组织的收入与经费
小区一般都拥有一些广告、出租共有部位和停车收费等公共收益项目。一般来说，广告费和停车费是小区公共收益最常见、也是收入较多的来源。
第四部分 物业管理
1.物业公司性质与业主组织合同关系情况
由建设单位聘请的物业公司称为前期物业，前期物业通常与业主组织之间没有签订合同，而物业管理活动是基于合同的行为，这是导致一旦发生纠纷，难以解决的原因之一。小区业主组织与物业公司签订合同的状况并不是很乐观。
2.物业公司的报酬方式
3.物业费的收缴情况
第五部分 物业纠纷
我们把调查的结果状况用物业纠纷的问题、采取的行动、行动的结果这样一个分析框架来归纳、概括。由于问卷中很多是多选项，所以在制作图表时，在数据的汇总方面就非常复杂、难以处理。
一、物业纠纷问题的调查数据分析研究框架
物业纠纷数据研究分析框架
在本项目中关于物业纠纷的调查数据的研究分析框架是采用“问题——行动——结果”这样一个基本框架来进行的。
二、北京物业纠纷问题分析
（一）问题类型
根据对小区问卷调查的统计结果，物业纠纷问题主要有开发遗留问题、物业管理问题和业主关系三种类型。物业纠纷中开发商遗留下来的问题和物业管理问题，占纠纷的主要部分。与政府有关部门的纠纷通常是因与开发商、物业公司纠纷而连带产生的问题，因此另行分析。
从问卷调查结果看到，开发商遗留问题和物业管理问题的反映率都很高，包括业主自身的问题。建筑质量所引发的问题和保安问题尤为突出。
1.业主与开发商的纠纷问题
2.业主与物业公司的纠纷问题
3.业主内部关系纠纷
调查中，业主内部关系问题的纠纷相比较其他两部分来说比重较轻，均低于开发商遗留问题和物业管理问题。
（二）物业纠纷中采取的行动
总体来说，在解决方式的选择上，协商/谈判作为业主的首选方式，以7％的总体比例绝对性地压倒其他方式。另外，联系政府、法律诉讼与调解也是重要的解决问题的方式。就单项问题采取的行动来看，针对开发商和物业管理的问题所开展的解决活动偏好于选择协商/谈判作为解决方式，而调解作为重要的解决问题的方式主要使用在解决业主关系问题所进行的活动中。三者都喜欢的方式是协商/谈判，其次是联系政府。
（三）业主在物业纠纷中采取行动的结果
（四）北京物业小区中成立了业委会和未成立业委会的小区在物业纠纷中的情况比较分析
本项目调查138个小区中有21个小区是未成立业委会，但是存在业主委员会筹备委员会或筹备小组的社区，我们试图对二者的情况做分别的汇总统计，进行比较。但是需要说明的是，由于抽样的方法和未成立业委会的小区样本数量太少，这种比较研究在反映客观情况中可能是不准确的，仅仅作为一种有限意义上的参考，为未来再进行类似的比较研究做探索。
1. 北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题类型的比较
与开发商之间的问题类型的比较：
通过数据比较，我们发现，与开发商的物业纠纷数量在两类社区中有明显的差异，并且，与开发商的纠纷的类型也显示，与成立业主组织的小区有所不同，在没有成立业主组织的小区中排在第一位的纠纷问题是销售承诺，这些数据的差异可能是一个物业小区建成后的早期问题是否能够解决的反映，因为成立业委会的小区通常是因与开发商的早期纠纷中组织起来的，这样，在成立了业委会的小区中，就较多地解决了早期纠纷问题。在成立了业主组织的小区中对与开发商的纠纷问题采取行动的频数也要高于没有业委会的小区，因此我们在这里的假设是，与开发商的纠纷的程度是导致一个物业小区集体维权、成立业主组织的动因。
在无业委会的社区中，问题最多的出现在物业管理上，过半的物业纠纷都是由此引起，几乎是开发商遗留问题的2倍、业主关系问题的3倍。所有物业管理问题细目中，问题最多的是在保洁保安与物业管理费方面，其反映率（均为76%）比值（均为18.6%）都很高，这也许可以假定为小区中有业委会，在物业管理上能够在调解物管公司与业主之间关系和减少纠纷方面起到作用。
在有/无业委会的社区中，在我们的调查中业主内部的纠纷比例数据都是一样的，正式的选举、议事程序或组织等方面的问题性质与有业委会的小区不同，但是，也存在着不容忽视的业主之间、业主与业主群体之间的矛盾。
2.北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题采取行动类型的比较
我们的初步结论是，只有成立了业委会，才有可能采取理性集体行动，包括协商谈判或者走法律途径，特别是在北京，尽管业委会没有诉讼主体资格，但是在司法实践中，大量的以业委会名义提起的法律诉讼被受理，并形成了很多具有标志性意义的诉讼案件。
3.北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题行动结果的比较
总体来说，没有成立业主组织的物业小区和成立了业主组织的小区一样，行动得到的反馈都在50％左右。但是，从反馈结果看，尚未成立业主组织的小区，未解决的比例明显较多，而解决和部分解决的比例，也都明显低于成立了业主组织的物业小区。从反馈结果看，无论是成立了业主组织，还是尚未成立的小区，物业纠纷被部分解决的比例较大，都在一半以上。但是尚未成立业主组织的小区，完全未解决的比例明显较多，而其完全解决和部分解决的比例，都低于成立了业主组织的物业小区。
从单项问题来看，针对开发商遗留问题，有业主组织的小区的解决情况稍好。成立了业主组织的小区的状况以绝对优势胜于尚未成立业主组织的小区；针对业主关系问题，不管完全解决，还是部分解决，或者完全未解决，成立了业主组织的小区的情况都明显好于尚未成立业主组织的小区。综上所述，从数据来看，有业主组织的小区作用明显要比没有成立正式业主组织的小区要强。
致谢：
感谢乔治华盛顿大学和中律原咨询公司为本项目提供的资助和其他帮助；
感谢蔡若焱、孟宪生、王嘉吾、刘绮菲、张丽曼、舒可心、陈旭、王海、秦兵等以及物业公司经理张学军先生等人的专业知识为本项目的设计做出的贡献；
感谢王峰、赵静、张然、李宏伟、冯金磊、杨爱冰等在调查中的艰苦工作；
感谢陈伊晨为调查问卷格式的设计制作；
感谢李洁在数据初始工作中的辛勤工作；
感谢曹吉丁先生在数据库结构设计、建立、数据录入、分析和制图方面的贡献；
感谢孙紫岚在数据分析、图表制作方面的贡献；
感谢接受调查的小区业委会和业委会筹备组！
（原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字，分4次连载，详细数据分析见《现代物业》2009年第1—4期。）
(责任编辑：现代物业) |
