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《物业服务企业经营与获利的方式》节选
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，物业服务合同的标的是物业服务企业提供的共用性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主，而不是一对一的单个业主。物业管理服务的客体主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。
对于社会广泛关注的物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的问题，国务院行政法规《物业管理条例》第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。
利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如，在业主窗户下设置霓红灯广告，就可能会影响业主的休息。这里的“相关业主”，主要是指直接受到经营行为影响的业主。
利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主应得收益属于共用部分之共有收益。对于共有收益的分配，应该首先允许以共有收益弥补物业管理费用的不足部分，以减少向关联业主所收取的物业管理费用；其次，在弥补了物业管理费用不足的基础上，如果有更多的共有收益，应该用于补充专项维修资金，作为以后共用部分中修、大修、更新、改造或翻修费用的积累；其三，如果在上述基础上仍然有多余，建议还可以参照照关联业主建筑面积比例进行分配，将结余的共有收益通过分红的方式分配给业主。当然，分配的前提是由关联业主共同决定，或者通过业主大会形成分配的决定，否则，就应该按照《物业管理条例》第五十五条的法规规定“主要用于补充专项维修资金”。
（原载于《现代物业》2009年第10期/总130期）
(责任编辑：现代物业) |
