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众所周知，我国住宅小区物业管理的基础与核心是业主自治管理，业主自治管理的法规依据是《物业管理条例》所创设的业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体负责业主大会授权的物业管理事项，负责日常物业管理运作事宜的沟通、协调、监督和管理，这是住宅小区业主自治管理的基本运作机制。
《物业管理条例》第十五条对业主委员会执行业主大会的决定事项，所须履行的职责作出了原则性规定，《业主大会和业主委员会指导规则》根据这一规定，在第三十五条、第三十六条作出了较为详尽的规定。《中华人民共和国物权法》第八十三条，也赋予了业主委员会依照法律、法规以及管理规约对业主损害他人合法权益的行为进行处理的权力。这些都在法律法规层面为业主委员会的正常运作提供了保障支持。
但是，从现实的情况看，业主委员会代表业主大会开展物业管理与业主自治管理工作却并非顺畅，甚至可以说是举步维艰。这是因为制度设计中由于对业主自治管理根本属性的认识偏差所导致的非企业化管理模式（目前是民主自治的政治模式）造成的。其实，住宅小区的业主自治管理是源于对住宅小区物业的管理，这是以建筑物区分所有权为核心的一种经济活动，是对物业的资产、设施的综合管理。即住宅小区业主自治管理是以建筑物区分所有权为核心，以物业管理为基础的经济活动。经济属性是业主自治管理的根本属性。业主自治管理虽在某种程度上表现出一定的公共性质，但其实质是在建筑物区分所有权（私权）前提下的“准公共”性质，是以建筑物区分所有权中的共有部分的共有权和共同管理权（成员权）为前提基础的，其有很强的依附性。也就是说，业主自治管理的所谓公共性是依附于建筑物区分所有权的私有性而存在的。
既然，经济属性是业主自治管理的根本属性，也是业主自治管理的基础，那么，业主自治管理尤其是其中涉及物业管理的事项，就应该借鉴甚至采取企业化的运作模式，使业主委员会成为经营主体，以提高管理效率与管理水平，真正实现对业主合法权益的维护。因此，从业主自治管理的现实需要出发，综合考虑我国的现实国情，必须对现行的业主大会制度进行深入的改革，重新进行组织架构、运行机制的设计。笔者认为这一改革的内容是：首先，赋予业主大会应有的法人地位；其次，作为业主大会执行机构的业主委员会应取得业主大会的全面经营管理权，成为住宅小区物业管理的经营主体；最后，通过完善组织架构，加强对业主委员会的监督，真正保障业主的合法权益与利益。
目前从《中华人民共和国物权法》，到《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，虽然都已明确规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，但根据《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条的规定看，业主委员会选举产生后需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，因而其不符合我国事业法人、企业法人和社团法人登记的基本要求，不具备法人资格。而由于业主大会不具备法人主体资格，导致其在业主自治管理、物业管理活动中没有政治的和经济的独立地位，不能够独立地承担民事责任，自然影响业主委员会经营管理的合法性、权威性，致使其工作难以开展。因此，确立业主大会的法人地位，是实现业主委员会经营主体资格的首要问题。
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原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期
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