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随着美国财政部门注入资金挽救房利美和房地美两大住房担保公司的政策出炉，有关中国政府必须出面挽救中国房地产市场的呼声此起彼伏。香港凤凰卫视节目主持人，专门邀请房地产开发商和经济学家，发表中国政府必须出面挽救房地产市场的谈话；而中国一些地方政府也不甘寂寞，纷纷出台直接或者变相拯救房地产市场的举措。广州市决定放缓回收土地的速度，给房地产商以喘息之机；郑州出台“促进房地产业发展”的措施，降低公积金贷款首次支付比例，减免部分房地产交易税；而西安市更是直接出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对购房人给予0.5%到1.5%的财政补贴。
从境外到境内，从房地产业界到学术界，在很短的时间内，掀起了政府必须出面挽救房地产市场的热潮。但在笔者看来，这只不过是中国既得利益者在房地产市场调整过程中，发动的又一个舆论攻势罢了，目的是为了争取政府财政资金和商业银行的贷款，从而抢先跳出地方政府与开发商共同设置的陷阱。
中国的房地产市场不同于西方国家的房地产市场。西方的房地产市场是建立在消费信贷基础之上的房地产市场，而中国的房地产市场是建立在储蓄基础之上的房地产市场；西方的房地产市场是建立在私有制基础之上的房地产市场；而中国的房地产市场是建立在土地公有制基础之上的房地产市场。所以，西方的房地产市场是以消费信用为基础，当住房消费信用（分期付款）出现问题时，作为信贷担保人，政府或者政府出资的公司必须承担经济和法律责任；而中国房地产市场是以中国居民储蓄为基础，是一种建立在储蓄信用基础之上的消费市场，除非商品房购买人过度透支信用，否则不会出现大规模的支付危机。现在某些区域市场出现的“断供潮”，不是消费者缺乏支付能力，而是消费者不愿意被开发商继续欺骗，他们以集体违约的方式表达自己的愤怒。西方国家的房地产市场是真正的所有权市场，而中国的房地产市场是使用权市场。换句话说，中国的房地产商只不过是在国有土地基础之上建设住宅，并且通过出售住房所有权，确保土地使用权保值增值。中国的房地产购买人只能进行房地产消费，而不能进行房地产投资，一旦购买人大量囤积商品房，那么，带来的直接后果就是国有土地被闲置，房地产资源被不合理占用。中国的房地产商并无实质性的房地产定价权。前一段时间之所以出现房地产市场超常规发展的现象，原因就在于中国政府实行分税制改革，地方政府失去了从工业生产中获取地方税收的能力，于是他们把所有的目光都集中在土地和商品房方面，与房地产开发商沆瀣一气，不断炒作房地产市场，获取地方财政收入。房地产开发商发现与地方政府合作有利可图，于是在土地拍卖市场上，毫无顾忌地抬高价格，并把所有的成本通过提高住房价格转嫁到消费者身上。当消费者发现房地产价格节节上升，购买住房可以保值增值时，开始投机购买商品房，从而使房地产市场价格供需出现异常波动。这种房地产投机交易，类似于当年的“郁金香”投机交易。当房地产市场泡沫破裂，房地产价格必然会一落千丈。
正是害怕出现这样的结果，所以，房地产开发商、地方政府和一些学者拼命鼓噪政府必须出面挽救房地产市场，因为只有政府出面注入资金，房地产市场的泡沫才不会破裂。
现在的问题是，中央政府面对社会各界的强大压力，会不会主动退却，通过放松银根，或者政府财政注入资金的方式，让房地产开发商抽身而去？假如中国政府像美国政府那样，动用政府财政资金，挽救中国的房地产市场，或者要求商业银行放松对房地产开发商的贷款限制条件，那么，中国将会出现真正的金融危机，因为到那个时候，中国的房地产开发商将会纷纷借机抽逃资金，由政府、金融机构、消费者承担巨额债务。
当前中国房地产市场所面临的问题，是地方政府与开发商急于求成所产生的问题。房地产市场价格下跌，可能会导致地方财政收入急剧萎缩，中小开发商走投无路，部分进入房地产市场从事投机性交易的中小投机者血本无归，甚至还有可能导致房地产市场就业人数下降。但这不是房地产市场价格下跌所带来的恶果，恰恰相反，正是中国政府房地产市场宏观调控所追求的实际效果。地方政府无法继续从房地产市场获得巨额收益，那么，地方政府就难以继续铺张浪费，新建各类楼堂馆所，这不仅可以改善地方财政支出状况，而且对于反腐败具有一定的促进作用。规模较小的房地产开发商纷纷倒闭，可以净化中国的房地产市场，促进房地产市场健康发展。一些工薪阶层居民在购买了自主房的同时，试图通过投机房地产市场，获取丰厚的利润，房地产市场价格下降，必然会彻底打碎他们的投机梦想，但这正是中国房地产市场调控想要达到的目的，只有减少投机活动，才能确保房地产消费市场健康发展。中国房地产市场萎缩，可能会减少一些就业岗位，但是，中国房地产市场的异常波动，不断造成两极分化，而且耗费了大量的资源，从而使整个社会的资源配置趋于失衡。所以，对房地产市场进行宏观调控，不是中国政府采取的临时性措施，而是一个具有战略性的长远政策。
极少数经济学者发出威胁，认为房地产市场价格持续下降，有可能会导致更多的资源流向其他行业，进而导致房地产供应紧张。这种说法有些耸人听闻。中国的土地市场掌握在政府手中，政府完全可以通过调整土地价格，增加或者减少土地的供应量，确保消费性的住房增长不受影响。假如市场上消费性的住房需求过大，那么，政府完全可以通过低价出让土地，建造商品房，或者直接增加经济适用房或廉租房的供应规模，确保城市居民拥有基本的住房。在计划经济条件下，政府在分配住房时，会出现腐败现象；但是，在现代民主体制下，可以通过增加透明度，确保城市居民公平获得政府提供的住房。
部分经济学家不愿正视中国房地产市场的特殊性，他们简单地把私有制条件下的房地产市场与中国的房地产市场相提并论，甚至希望把私有制条件下的房地产市场发展模式，直接移植到中国的房地产市场。这种别有用心的做法，不仅误导了部分决策者，而且影响了一部分居民的投资行为。在中国这样一个土地公有制的国家，房地产市场是一个不完全的地域性市场，在民主决策体制下，地方政府不会允许或者鼓励外地居民在本地投资房地产市场，从而提高本地居民住房成本。只有优先满足本地居民住房需求，才能通过市场竞争，吸引其他地区的投资者。极少数城市在居民收入增长缓慢的情况下，引入外地房地产开发商，试图以此来提高本地财政收入。这种极不道德的拉动内需的做法，之所以屡屡得逞，根本原因就在于，我国尚处在民主政治发育的过程之中，地方政府官员不是由当地居民直接选举产生，而是由上级部门直接任命。可以想见，随着我国民主政治建设步伐的加快，地方政府在决策时，必须优先考虑本地居民的需求，在社区自治原则的基础上，地方政府必须考虑把房地产市场与地方财政收入增长脱钩，优先满足当地居民的住房需求。这不是一个经济问题，而是一个政治问题，或者说是一个民主发展中的问题。事实上，极少数城市试图通过发放商品房补贴的方法，讨好商品房投资者，但从实际效果来看，地方政府这样做完全是弄巧成拙。因为在土地价格相对不变的情况下，政府发放购房补贴，实际上是补贴了房地产开发商。所以，极少数城市这种拯救房地产市场的举措能否长期实行下去，值得社会各界持续关注。
改革开放以后，分税制改革成了中国的万恶之源。正是因为分税制改革，才会导致地方政府过度开发房地产市场，竭泽而渔。由于房地产市场价格迅速上涨，结果导致政府在住房这一公共产品的供应方面，出现了明显的不足。部分地方政府与房地产开发商联手提高房地产市场价格，追求短期的政绩，结果导致城市居民生活经营成本居高不下，许多城市已经出现了“空心化”现象。随着劳动力成本的不断提高，城市生产成本不断增加，制造业的利润迅速下降。特别是由于原材料价格上涨，人民币不断升值，许多制造企业已经无利可图。而制造业的萎缩，标志着中国经济必须尽快从生产投资型转入消费增长型。一些地方政府错误地预测房地产市场发展的趋势，把房地产市场作为城市发展的支柱产业，试图通过房地产投资拉动经济增长，结果导致房地产业进一步挤压了制造业的生存空间。所以，中国政府必须加大房地产宏观调控政策，彻底控制房地产发展速度，让更多的资金进入到制造和服务业，从而使中国的经济进入到良性发展的状态。
从一定意义上说，中国的房地产市场是中国经济发展的风向标。如果中国的房地产市场仍然走粗放型的发展道路，大量的土地被房地产开发商所占用，那么，中国的经济危机将会以房地产市场泡沫破裂为标志；反过来，如果大量的房地产开发商投资制造、农业和消费领域，那么，中国的经济将会步入健康循环的轨道。
现在一些房地产开发商不愿意正视现实，他们害怕政府继续采取调控措施，从而失去既得利益，所以，他们拼命地鼓吹政府改变房地产宏观调控政策，允许金融机构增加房地产贷款。他们这种垂死挣扎的表现，更进一步说明，中央政府前段时间所推出的房地产宏观调控政策正在发挥积极的作用。如果半途而废，那么造成的后果将会不堪设想。
笔者认为，当前中国政府应当在房地产市场上采取以下策略：
首先，必须尽快出台房地产税，减少正规房地产企业一次性投入的成本，使房地产商可以在土地成本相对较低的情况下，根据市场需要建设更多的经济适用房。对于那些已经购买自住房的居民，在进行房地产投资时，既要考虑一次性投资成本，还要考虑长期性的投资成本，随着房地产市场价格的不断上涨，投资性购买房地产的成本将会越来越高。
其次，必须尽快出台土地规划法，在现有的城乡规划法基础上，针对城市过度征收农村集体土地的现象，实行土地存量管理，不允许城市过度扩张，更不允许政府管理部门通过损害农村集体组织的利益，发展城市经济。
第三，住房城乡和建设部应在全国性新闻媒体上，刊登房地产开发商目录，今后实行资格审批制度，不允许房地产开发商通过挂靠的方式转包工程。建筑承包商应当通过招投标的方式，获得住房工程，不允许通过挂靠或者承包的方式，承接住房工程。
第四，重申土地国家所有制，不允许任何地方政府和企业通过直接或者间接的方式，将国有土地变为地方政府或者企业的土地。自从我国物权法正式实施以来，关于国有土地所有权存在许多错误的认识。一些人认为物权法定，作为用益物权的土地使用权必须由法律作出规定，既然我国物权法明确规定，在土地使用权到期之后“自动续期”，那么，就意味着商品房所有人可以无条件地长期获得土地使用权，进而实质上拥有国有土地所有权。在笔者看来，我国物权法回避了土地所有权和土地使用权之间的紧张关系，没有从根本上解决土地使用权到期之后所存在的问题。这就使得一些房地产投资者心存侥幸，认为今后我国土地国家所有制将会发生实质性的改变。正是这种乐观的估计，使得一些房地产投资者敢于大胆地购买商品房，进而变相地囤积土地。如果全国人大常委会不尽快解释我国物权法的有关规定，那么，中国的土地所有权制度将会成为引发新一轮革命的导火索。
中国当前经济发展中存在的问题，主要是第二个改革十年所遗留下来的问题。“效率优先、兼顾公平”的发展战略，使得我国许多地方政府过分追求经济发展速度，破坏了环境，浪费了资源。而中央政府不科学的官员政绩评价体系，进一步促使地方政府官员通过发展房地产市场，竭泽而渔。坚持科学发展观，首先要拨乱反正，彻底改变当前我国经济生活中不合理的现象。
应当承认，中国当前面临经济发展速度下降的危险，无论是资本市场还是生产消费领域，中国经济发展似乎都失去了动力。在这种情况下，中央政府更应该有清醒的认识，不能为了经济发展速度而草草收兵。在笔者看来，中国经济与西方国家经济的最大不同之处就在于，中国是一个储蓄性经济体系。当中国的经济发展出现问题之后，中国居民会在第一时间将自己的收入所得存入银行，从而通过建立巩固自我信用渡过经济难关。中国政府千万不能像以往那样打中国居民储蓄的坏主意，而应该把中国的庞大储蓄作为稳定器，通过增加储蓄额，在国家控制的关键行业适当增加投资的额度，让居民的储蓄存款通过政府投资创造更多的社会财富。不仅如此，中国当前正面临经济调整的大好时机，各级地方政府应当建立更加完善的社区型消费服务体系，通过新建医疗机构、改善局部交通设施、增加教育服务功能等，确保居民的生活质量不会因为经济转型而受到实质性的损害。
可以这样说，在生产资料公有制方面，政府应该看好全国人民的“钱袋子”；在生活资料公有制方面，各级地方政府大有作为。只有不断地将政府的财政收入用于扩大公共产品消费，才能逐渐地实现从生产投资型经济向消费服务型经济过渡，中国的经济才能持续健康发展。
商品房市场是消费市场还是投资市场，不仅考验政府的宏观调控能力，而且昭示了中国今后经济发展的方向。假如我们没有尽快建立房地产消费市场，通过增加住房公共产品供给，解决人们不断增长的住房需求问题，而盲目相信房地产市场对经济的拉动作用，那么，到头来很可能会导致部分房地产市场投资者受益，而绝大多数居民却承受不应有的代价。
原载于《现代物业》2008年11期总第97期
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