2018年5月15日，成都市政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，将限制购买商品房的对象从自然人调整为家庭。这是房地产市场再度紧缩的重要信号。此前已经有许多城市采取类似的措施，目的就是要限制投资购买商品房行为，加快我国住房租赁市场发展的步伐，改变中国房地产市场的结构，遏制房地产市场价格过快上涨的势头。
 

      与此同时，国家金融监管机构对我国房地产资本市场实施严格监管措施，一些投资房地产企业的保险资金受到清查，部分违反保险资金使用规定的保险企业被吊销牌照，少数保险公司的实际控制者遭到严厉处罚。种种迹象表明，部分房地产开发企业将会从资本市场淡出，房地产市场将逐渐成为满足居民住房需求的消费市场。
 

      我国房地产市场的战略性转变，为我国房屋租赁市场发展以及物业管理带来了前所未有的发展机遇。首先，“房子是用来住的”，标志着我国住房消费品属性得到进一步加强，住房消费需要大量中介服务，这对于房屋租赁市场发展以及物业管理行业发展将起到巨大的促进作用。北京一些房地产开发商已经悄然调整自己的业务，从房地产开发变为房地产销售;从房地产销售改为房地产租赁;从房地产租赁逐渐转变为物业管理。之所以出现这种现象，就是因为在存量相对饱和的城市，加强物业管理，提高住房服务质量，不仅可以实现不动产的保值增值，而且还可以增加物业管理企业的经济效益。
 

      其次，物业管理的现代化成为我国物业管理的发展趋势。物业管理现代化是一个非常丰富的概念，其中就包括管理设备的现代化，同时也包括管理软件的现代化。许多住宅小区已经不再上门服务，水电费、煤气费等所有这些需要上门收取的费用，由于物业管理公司建立了自动运行监控系统，企业可以直接和物业管理公司合作，借助于物业管理公司的系统获取有关数据，不仅可以节省企业的经营成本，而且可以减少业主的负担，真正实现互利双赢。
 

      物业管理公司借助于现代化管理系统，不仅可以增加衍生产品，而且可以提供延伸服务。现在一些物业管理公司除了传统的物业管理之外，和广告公司、新闻媒体合作，直接为业主提供全方位的信息服务。部分大型物业管理公司甚至和电视台合作，为住宅小区提供定制的服务。电视台借助于物业管理公司的平台，直接与业主沟通;而物业管理公司则通过向业主提供传播服务，收取必要的费用。
 

      物业管理公司已经从传统的物业管理服务企业，变成了一个全方位的中介服务机构。部分物业管理公司和出租车公司合作，为业主提供基本的出行服务。少数物业管理公司甚至和公共汽车公司谈判，让公共汽车公司根据小区业主的需求，增加或者调整公共汽车的运行时间，把公共汽车公司的定制出租服务与物业管理公司的延伸服务结合在一起，从而使物业管理公司成为全方位的服务机构。
 

      第三，互联网络应软件的广泛使用，使得物业管理公司可以为业主提供个性化的服务。现在许多物业管理公司直接借助于“微信”建立“朋友圈”，随时随地地听取业主的意见。许多业主为了和物业管理公司有效沟通，甚至与物业管理公司工作人员建立个人联系，这样做的目的是为了更好地维护自己的利益。比如，一些高等院校教师出国之后，可以将自己的住房以及车辆交给物业管理公司的业务人员，由他们妥善保管，这样一方面可以节省保管费用，另一方面又可以确保财产安全。在一些住宅小区，物业管理公司甚至为住宅小区的小朋友提供专门的看护服务。学校放学之后，物业管理公司开辟专门的场所，让那些父母尚未下班的孩子在物业管理公司开办的托儿所学习，部分物业管理公司甚至为学生提供晚餐，以解决父母双职工无法照顾儿女所带来的麻烦。部分物业管理公司和医疗机构合作，在小区内建立老年人食堂，在当地民政部门帮助下，为行动不变的老年人提供必要的餐饮服务。所有这些都说明，物业管理公司只要改变自己的服务观念，借助于互联网络应用软件，为住宅小区居民提供个性化的服务，服务的空间和潜力无限。更主要的是，为了照顾“空巢老人”，物业管理公司与社区医疗服务机构合作，对老人实施全程监控，一旦老人需要紧急救助，物业管理公司可以立即通知社区医疗机构，并且与社区医疗机构工作人员共同将老人送进医院，所有这些服务不仅加深了物业管理公司工作人员与业主之间的感情，而且更主要的是，物业管理公司可以通过延伸服务，增加必要的收入。
 

      物业管理公司的发展方向是集团化和多元化。集团化是指物业管理公司的规模，而多元化则是指物业管理公司的服务。物业管理公司可以通过收购兼并等方式，将一些住房租赁中介机构纳入物业管理公司，迅速扩大物业管理公司的规模，也可以通过签订合同等方式，与城市公用企业和商业银行、保险、信托、证券部门开展合作，为业主提供更好的服务。物业管理公司服务的多元化，必须坚持量力而行，必须在做好主业基础之上，按照协商一致的原则，与业主或者业主委员会签订权利义务明确的合同，因为只有这样，才能确保物业管理公司的经营活动顺利进行。
 

      就此，物业管理的“未来图景”似乎已经清晰可见了。不过如果回溯物业管理的开端，恐怕它一直都是一个“中介”机构。无论是在内地物业管理的直接引进地——香港，还是在“物业管理”的发源地——英国，其实在中国内地以外的世界各地，物业管理都是一个“中间商”的角色。它接受业主的委托，采购管理物业所需要的一切服务，而不是自己亲自提供所有的服务。但由于众所周知的历史原因，在中国内地发展成了如今的形态。
 

      不过，历史似乎有着自行“正本清源”的功能。现时可以看到越来越多的物业管理企业自称为“平台型”公司并付诸行动。何谓“平台”?俗称即“中介”。那么就此发散出去——既然物业管理在诸多延伸服务上可以充当“中介”之职，那么在管理物业的本职工作上，何时可以回归“中介”之职呢?
 

      或许同仁们会列出诸多的“客观条件”以证明目前回归的时机似乎还不够成熟，诸如：作为甲方的业主组织发展迟缓、物业管理酬金制难以推行、上下游专业服务市场成熟度太低……但笔者认为，这些都是可以由“市场”来改变的。只要市场需求继续发展，社会分工继续发展，终有一日，物业管理的本职会像今日的多元化服务一样，重新站回它“理所应当”的位置!
 

(作者为中南财经政法大学教授。编辑/王正)

原载于《现代物业·新业主》2018年5期总第423期