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 从加油谈起 2008北京奥运会期间，英语里多了一个词“JIAYOU”(加油)，在英文报刊上常见到，奥运会结束后，美国也正式把“JIAYOU”收入英语词典里了。 “加油”，词意就是加油，给汽车飞机加油，给机床机器加油。但是在运动场、工厂、军队、学校、生产队等场合，使用这个 “加油” 是努力、加把劲、拼一拼、赶上去……之意思。 如果美国人把“加油”直译ADD OIL，就不确切与完整了。 《现代物业》2008年第8期本栏目于庆新先生的一文提到IFMA，IFMA的全名是International Facility Management Association。 FACILITY这个词跟“加油”一样，直译成“设施”是对的，这跟美国人把加油翻译成ADD OIL一样，没错但不够完整。Facility Management实际上管理的主成分之一是物业(Property)，只不过管理的不是民用物业，而是工商、医学、军体之类的物业, 对一个集团或公司来说，这些物业就是他们的资产。资产管理栏目欢迎管理者在这里交流管理经验，因为我国与这些资产的现代化管理还是有距离的。 IFMA年会 本文向读者介绍一下即将在美国德州达拉斯举行的IFMA2008年度会议及展览会的一些内容，让大家了解当前FACILITY 管理的动态与趋向。 IFMA是世界上最大的专业设备物业管理协会，成立于1980年，总部在美国德州。现有60个国家的个人与团体会员19,000。它管理了370多亿平方英尺的物业和每年有1,000多亿美元的产品和服务交易。会员成员为建筑师，大厦业主，设计师，开发商，工程师，设施、建设和物业管理公司，政府雇员，人力资源专业人士，资讯科技专才，维修专业人士，房地产专业人士，安全警卫专业人士等等。 这次年会分两项活动，2008年10月11日至14日为秋季研讨会，10月15日至17日为工作会议暨博览会。秋季研讨会主要是IFMA的领导层的会议，工作会议暨博览会是来自世界各国的专业设备物业管理人与企业产品交流活动。今年IFMA年会，估计有来自世界各地和来自不同的工作场所，包括技术、工程、建筑、设计、安全、地产及设施管理等行业5,000人参加，共有学校、医院、社区、博物馆、银行、公共场所、工产企业的设备管理讲座83场，有30余家设备制造商设摊位展销。 研究的重点 当前世界设备物业管理研究的重点是环保、能源，提倡节能产品与设备以及绿色建筑(Green Build)。就在笔者成文的昨天(即2008年9月11日)，IFMA与美国政府在华盛顿举行了联合政策论坛，论坛的讨论重点是建造高效率的能源使用建筑物的必要性，要为能源和能源效率立法。论坛还讨论了FACILITY基本标准与最佳做法，产业与利益，保持环境建设，人的观点与观念更新，战略设施规划，商业趋势与创新。其中商业大厦的环境建设、节能与室温调节气体排放量也是议题之一。 今天的能源紧缺，与上世纪90年代的能源浪费有关。上世纪90年代是全世界基建的一个高潮，到90年代末，全世界的房地产建筑是70年代与80年代的总和还多出20%。能源的消耗与浪费是前所未有的。例如，那时上海一家报纸呼吁全上海的办公楼在下班后不要关灯，要通宵亮灯，要让全世界看到这颗东方明珠。我读到这条消息，感叹这个政策的决策者是昏头了，这个报社的总编辑也昏头了。 至于美国，美国到目前还是世界上能源最浪费大国，且不谈国防与工产商业，谈民生，在美国生活几十年的人，都能体会到美国人的“大方”。住在美国公寓里，冷热水一天二十四小时几乎是免费供应的，公寓暖气暖到你要开窗才能呼吸，到麦当劳、汉堡王就餐，擦手纸、番茄酱、一次性刀叉等附用品任你拿任你用，吃一个汉堡，用掉30张擦手纸，没人说你。一个商业大楼的公共厕所每天要用卫生纸、擦手纸几十美元，甚至上百。 世界已经意识到了能源危机，问题很大!现代物业的管理人，不论是从事商业物业还是民用物业管理，如果没有这个意识，那他肯定不是一个优秀的管理人。 维护保养交流 无论是民用还是商用，从启用开始的第一天，维护保养的规划已决定了这栋楼或这群建筑70%的成本。商业楼群因人流量关系，维护保养成本高出民用住宅一倍。日常要维护的下水道排水、外墙屋顶漏水、老鼠虫害控制、地毯保护与清洗、公共厕所消毒、空调气流与健康等等问题，FACILITY的管理公司或管理人每年有大交流二次，地区与行业性的交流一年四季在美国各地举行。 例如关于下水道防堵，专家建议从新楼开始，要每月疏通一次。首先确保地面每一个下水道有盖，以防止碎片烟头垃圾落入，每个月要定期定时从卫生间、厨房、更衣室、水池、车库污水入口用清污剂缓缓注入，然后用水冲洗。从楼宇通向大街的6寸或8寸的大管径下水道，每三个月要用高压水枪或蛇型管枪清洗，把下水道管壁粘污体冲走，保持畅通无阻。如果商业楼中有餐馆，主下水道的冲洗每月要进行一次。 老鼠与虫害控制对商业楼十分重要，尤其是学校、医院、旅馆、粮仓等物业。纽约政府一直为市区的老鼠比人还多伤脑筋，纽约市的老鼠超过1,000万只。主要原因是100多年历史的纽约地铁陈旧破烂，90%老鼠盘踞其中，因为地铁下水道有水有乘客乱扔的食品屑。靠近地铁站的商业办公大楼、旅馆、购物中心是老鼠出入最多的地方。1996年，笔者是一个旅馆的FACILITY经理，有多次因客人在房间见到老鼠免去住宿费被总裁批评，免去住宿费，就是公司亏了。为此，当FACILITY经理把控制虫害问题看得很重! 节能产品是亮点 节能产品的使用是FACILITY管理降低成本的有效措施。例如，节能灯泡，100W的亮度，耗电只有10W，一个商场、一个办公楼，用一万只节能灯泡能比使用普通灯泡节省90%的能源。 笔者是美国医院的常客，通常医生的诊断室有一张床、一张桌子、一台电脑、一个橱柜、一个洗手池。医生接触过病人后，就用肥皂液洗手，再用水清洗，用纸擦干。这几年，我去医院看病，医生诊断室里的肥皂液、水龙头池、擦手纸都没有了，取而代之的是挂在墙上的一罐泡沫清手消毒液，医生接触过病人，双手涂些消毒液，搽搽手，不到一分钟，液体挥发，手也消毒干净了。清手消毒液的出现，革掉了洗手池。如果办公楼的厕所、学校的厕所都革掉洗水池，省了建材、水、排水道等等，这将节约多少资源与人力。 美国还开发了一种外墙涂料，当阳光照射在涂有这种涂料的外墙，涂料就会“吃掉”附在大墙上的尘灰。大楼外表始终崭新如一。每年一度的大墙清洗费、水能、人工都省下了。 目前，国际上谈FACILITY管理，介绍节能产品的论文很多，以新产品取代老产品，将是今后对原有的物业资产管理的一个重点。据了解，2008 IFMA的博览会上，来自全世界的节能新产品有100多项。 
(作者系美国纽约资深物业管理顾问) |
