未改造的上海老里弄
认识一个健美运动员，英俊高大，除了曲线之美，身上的每块肌肉轮廓清晰，富有弹性。
他在舞台上一站，打上灯光，许多女孩欣喜若狂， 喜欢得很。后来听说，他得了淋巴癌，癌细胞通过淋巴转移到身体的各个器官，虽然经过治疗，三年后还是去世了。
社会上有种说法，中国的硬件工程建设得很好，道路修建，城市改造，高楼比纽约的曼哈顿还多，但软件工程一塌糊涂，从上到下得了癌症，“钱”就像癌细胞在中国的每个角落窜来窜去，性命难保。
对中国的事，我看得没有那么可怕，病是有的，疑难杂症，问题不少，但没有得淋巴癌。大家不要延误吃药的时机，现在是对症下药的时候，药方已经不少了，就看医生的态度了。拿物业管理来说，我从1997年开始把美国的一些物业管理经验写成文章，发表在国内的报刊杂志上，那时，哪有业委会？叫业主付点物业费，业主都跳起来了。其实把好的经验介绍给大家，这就是“供药”。《现代物业》创刊十周年，杂志最成功之处，就是“供药”， 提供了治疗各种物业管理疾病的处方，这是件很了不起的事！现在就看医生的作为了，医生就是各级领导，领导比谁都聪明，各人得的病，他肚里清清楚楚，有些领导急病人所急，下了处方，还要派护士监督病人按时服药，有些领导却只管自己吃补药，对他人总是说，啊，您身体很好，您很健康，祝您长寿！其实这种领导是最坏的！
物业者 心态要平
对中国的物业管理行业来说，物业管理体系随着每个城市的建设与改造已经建成，而且取得了相当大的成就，最大的成就是全国上下有了物业管理的概念与意识。也就是说，这个行业得到了社会的认可。但是，三十年来，中国的物业管理者在总结经验时，有点浮躁，有点自卑，他们觉得自己在社会上的地位比较低，不像房地产业，金融业，汽车业，有呼天唤地的霸势。
物业管理业也要争世界500强，也要在国民产值的图标里占个大比率。我对此很不认同。一些物业老总一谈公司成就，开口就说“我的资产总值10个亿”之类的话，听得我一头雾水。你只不过管理这些资产，资产不是你的。物业管理行业在全世界是个稳定、平淡、无霸气可露的行业， 他们从不在国民产值中争高低，从不培育进500强之野心。他们就像一个朴实、平凡的人，他们老老实实做人，认认真真做事，自己动手，丰衣足食，自享其乐。
我们去翻阅一下国外物业管理的书籍，内容都是介绍一些实用知识，很少找到气势很大的世界物业管理宏观论谈。如何打造自己的管理品牌，这是每一个物业管理公司追求的目标。要成为一个品牌公司，知名度在一定范围内就可以了，方圆几十里，几百里知道就可以了。要做出自己的品牌 ，不必面面俱到。书法家不是每个字体都写得最好，有专门写隶书的，写行书的，草书的，魏体的等等。物业管理公司，基本事宜完成，你有本事把清洁做得最好，就把清洁做好，能把绿化搞好，就把绿化搞好，这就够了。
坏医生太多
最近读到一条消息，“武汉姚家岭有18个自然村，位于武昌的中心繁华地带。2010年9月8日，武汉市人民政府正式发布了关于姚家岭村征收土地【2010】第111、112、113号公告，拆迁范围包括群建村、吴家湾等7个自然村。2010年12月28日，政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司，规划用途为商业、金融业和居住。” 这篇报道是讲姚家岭动迁居民对动迁费不满，动迁发生矛盾与受阻。
这几年，城市改造，强迁、武打、死人的消息太多。
上世纪八十年代，上海福康里老里弄改造，给居民两个选择，一是自愿动迁他地，政府安排独煤独卫的单元，居住面积在原有基础上适当增加；二是自我解决临时住宅，等待回迁。
我的一个朋友居住在内，他选择是回迁。三年之内，他自己租房在外，新房建成后，除了原面积归还之外，业主还可以购买面积，改善自己的居住条件。
这个小区改造之后，居民的满意度达到95% ，小区有花有草，有健身器材与场地，大环境美丽多了，居民告别了合用厨房和卫生设备的日子。二层的石库门房建成了7层小高层，多余地皮还建了一栋18层楼。有相当数量的商品房推向市场，政府赚到了一部分钱。当时上海的报纸广泛地报道与赞许这个旧房改造工程，上海市长在介绍上海旧房改造经验时说，“新福康里的改造是上海旧房改造的一个典范”。
现在上海再也没有把新福康里作为典范，采取的方法是，一给钱走路，二配房到郊区。全国各地方政府的药方是，政府卖地给开发商，开发商建房赚钱。 政府与开发商双赢。
据了解，现在国内冒出一个概念“卖地养府”，这个思维十分可怕！
五项改进点
A．我在美国管理旅馆时，按照美国对经理人的培训作业，检查房间是否清洁，检查点是墙角。辨别一个小区的环境卫生好与坏，住宅楼的检查点是外墙与楼梯道的内墙，商业楼的检查点是公共厕所。无论你住在中国哪个城市，去看一下涉外宾馆的外墙，楼梯道内墙，公共厕所，一定是非常干净的，因为这是外国人的基本生活要求。现在国内的大部分小区的情况是，小区内的行走道还可以，花园也不错，但看看楼梯道内墙，脏得实在可怕。就像一个穿了西装戴了领带的人，其内衣内裤已经污迹斑斑，发黄发臭了。
B．美国驻华大使到中国履职，背了个双肩包走下飞机了，中国人说他在作秀，我觉得很正常，再正常不过了。纽约社区开会，来了市议会长，相当于我国市人大主任，还有国会议员、区长等，我见到他们来参加会议，有时骑自行车来，有时背了个双肩包，经常一个人来，连助理都不带。国内比较讲究派头、排场、等级。小区物业经理有时也要摆点官架子，这实在要不得！他们整天坐在办公室里办公？ 他们心里明白在办什么公？小区经理每天主要的职责是监督下面的员工是否在履行他们的职责，就是看他们的工作是否到位，计划与调节每天每周每月的工作任务。小区经理不是官，是每天去踩点的检查员。
C．我岳父住的小区最近贴出调整物业费的通知，每平米一元五角，涨到二元五角，理由是上海市的最低工资标准调高了。一下子增加了2/3 比率，业主受不了，通知一贴出，上面就有不少留言。我知道，业主心里不平衡，物业费明细没有公开过。一个业主说，小区里停了那么多车，钱到哪里去了？有人一直批评我国的一些作业不透明，例如，说要政府官员公布自家收入与财产， 说了十余年，没有透明。上海胶州路教师公寓火烧，死伤100余人，温州动车翻车等重大事件的国家调查报告从不公布，只公布一个结论。小区的物业管理费要调整，也是只公布一个理由，财务明细没有。这种打闷包做法延续下去，就得不到人心。如果，管理公司把近年来的财务一一公开，向业主说明，如果这次不加物业费，我公司无法继续管理，将辞职了。这样做就过硬了！
D．国内小区的保安过多, 花去了物业费的大部分，这是个问题。从我国的犯罪率来看，最近十五年的刑事犯罪率要高于上世纪五、六十年代（不计文革时期）四十倍。那个时候，我们的住处用了保安了吗？没有!现在美国百分之七十的住宅小区没有保安或只有一二名保安。什么原因？ 用不起。除了纽约曼哈顿等一些城市的高级住宅与政府机关、商业办公楼、学校、机场码头雇佣保安外，绝大多数住宅小区没有保安。上海有些小区，除了大门有保安之外，里面的每栋独立高楼下也设门卫，24小时保安在内看报打瞌睡。用十个不尽职的保安不如用三个尽职的保安加两个清洁工。何况现在的电子门、摄像监视都起到了保安的作用。
E．我在美国管理物业，每隔几年就降一次物业费或一年免去一个月收费，方法是开源节流。现在大城市的小区存在着停车难的问题，原因是中国推动汽车工业太快，为美国、德国、英国、意大利遇停产危机的汽车业找到了出路，把病虎引入家，喂养极好。我认为，太快发展汽车业是错误的，而改善穷困山区的教育事业比为一部分人提供享受与服务的私家车工业重要得多。这种错误政策很快殃及居住小区的生活品质。北京上海的空气污染已经使外国人惊讶！
业主的车辆增多，小区的路边都成了停车位已成事实，要提高停车位的收费，来补贴物业费的不足。一个停车位视小区的物业费标准与车辆多少，以100或200平方米套间的物业费计算来补物业费的缺口，如果物业费没有缺口，就减免业主的物业费。理由是他的停车位影响了整个小区业主的利益，使小区的环境变差，车主应该给全体业主补偿。
谈了十年物业管理，国内物业管理的问题还是老问题，思维还是老思维，新建的小区设施及管理服务比老的小区规范些，但不是房价太高，就是离市区太远，这是新问题。不论针对老小区还是新楼盘，现在是领导研究处方，该下药了，不能再拖了！
原载于《现代物业·新业主》2012年第7期总第228期
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