《现代物业》编辑来信和笔者讨论到物业税的问题，提及中国一些经济学家和开发商认为，美国的房子便宜，但居住成本很高。像经济学家郎咸平和媒体评论人时寒冰则回应说，实际上美国的居住成本并不算高，因为小区没有物业管理公司，不用交物业费，物业管理公司的工作由政府替代了，而所交的物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设。安全的居住环境和良好的学校设施建设，是美国人交物业税的目的和动力。所以就会出现有钱的白人区住居环境比较好，因为他们交得起税，而交不起税的黑人区往往是脏乱的地方。

　　目前国内关于开征物业税的讨论火热。民间有一种论调和郎、时二人描述颇为相似，认为开始征收物业税之后政府就有义务帮助业主组织好社区的管理，那样的话也可就没有必要再收物业费。但在美国，人们是怎么认识物业税和物业费的作用的?这两个费用最后所要达到的效果各自是怎样的?

　　编辑提出了个值得讲清的问题。比较需明确定义与概念

　　中美的房地产与物业管理在作比较时，首先要把定义讲清楚。定义不讲清楚，实际上是牛头对马嘴，鸡同鸭讲，不仅是比较错了，而且误导民众。

　　物业费

　　新华社转摘北京官方对“物业费”概念的描述是：物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。

　　物业费，如果直译成英文是 property fee，但在美国物业管理之中，并没有 property fee 这一项。如果我们把 property fee 翻译成中文，其含意有点指(这)物业的价格，但又没有这种说法，讲物业的价格一般用price或value。根据中国物业费的实际含义，最接近美国物业管理中的词是common charge，美国的common charge翻译成中文为“公共(开支)收费”。

　　公寓小区每个月的公共开支用了多少，全体业主按照事先的约定来摊派支付。此费用用来维持保养小区的正常运行。笔者认为美国叫法比较合理，清楚明了。

　　物业税

　　国内谈论物业税概念已经几年了。财政部曾对“物业税”有个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，每年作为一种针对不动产的税进行征收。

　　财政部的解释是混乱的，它的组成与内容杂乱不明。中国的土地是国有的，提出持有物业者要交物业税的动机是国外有这项税收，我们也要收，增加国家收入，这种征收的理由是不充分的。

　　解释一下美国的物业税概念。物业税翻译成英文是“property tax”，“ property tax”这个词在美国的含义很广，它包括土地、汽车、珠宝设备、农场工具等等的征税，但主要的、永久性的是土地的征税。美国的土地属于私有，国家主要经济来源之一是土地税收。美国的土地税也称为“real estate tax”，由于其基本的税金是地方政府根据这块土地的等级与在土地上建筑的价值来制定，所以在美国地产行业把土地税泛称“ property tax”，翻译成中文即为：物业税。

　　由此可见，中国物业税与美国物业税的含义完全是两码事。

　　房价概念

　　中国城市的一些房价，尤其是郊外的“别墅”价格高得不合情理，比美国价格高出数倍!为此，中国一些经济学家认为，2009年美国的single house均价是20万美元，美国的房子便宜。这些学者是以中国城市的房价，尤其是以北京、上海的房价与全美国房子的均价来比较，犯了城市价对国家均价之比、以点对面之比的错误。

　　美国single house的定义是指有一个厨房、一个卫生间、一个客厅、一个车库加上一至三个卧室的一套家庭的住宅。居住面积在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花园等。城市中的一房一厅公寓也折合为single house来计算全国一家庭房子的均价。

　　美国城乡之间的差别不大，75%以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为 “别墅”的房子里。城市与县城的大楼公寓只有20%左右的居民。

　　中国城市人均居住面积约22平方米;农民都拥有自己的“别墅”，人均居住面积55平方米。中国指数研究院发布的数据显示，2009年1月至10月，全国住宅均价达到4,544元/平方米。但它只记录了城镇商品房价格，没有包括农村的住宅，在中国大部分农村盖个自住的房子只要几千到几万人民币。就以中国住宅均价达到4,544元/平方米计算，100平方米的一房一厅公寓的价格也要同比美国的均价便宜13万美元，如果加上全中国农村的“别墅”而算出的均价，那么中国的single house均价大约只需6万元人民币，比美国single house均价便宜了125万人民币。

　　比较两个国家的房价，说中国的房价比美国还贵，是个偷换概念导致的错误的论点。说中国北京、上海一些城市的房价高过美国的均价是正确的。

　　比较时不能张冠李戴

　　“美国的居住成本并不算高，因为小区没有物业管理公司，不用交物业费，物业管理公司的工作由政府替代了”。到美国走马观花的学者都会犯这个错误。

　　在上文已提到，美国城乡之间的差别不大，75%以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为的“别墅”里， 这个概念就相当于中国10亿农民住在自己的“别墅”一样。美国的业主自己买地盖房，他们居住的房屋不属于什么物业管理公司管理。业主自己交地税、水电煤气燃油费，还要加房屋保险。这些私房不属任何物业管理公司管理，业主自己管理自己的房屋与土地，自然不用交任何物业费了。但行政管理上也有个town(镇)，有个community (社区)，相当于中国的一个乡、一个村。

　　中国学者忽略了美国城乡之间差别不大的情况，在美国看到的一些社区，都好比中国大城市周围被开发商圈了一块块地盖的小区，就奇怪怎么没有物业管理公司管理?

　　如果美国人去买开发商圈地盖的“别墅”，其圈地范围内有公共照明、健身房、游泳池、保安等等，那么就要交公共(开支)费用了。

　　简单地说，在美国购买开发商建的高楼公寓、联排或独栋小楼这些建筑群必然会有公共场所与设施，业主要付公共(开支)费用，也就是国内说的物业费，这个物业费是业主交给自己的，由业主委员会与物业管理公司保管使用。买有物业管理的小区住宅，除每月交物业费之外，也要交地税。在美国，任何住宅、任何建筑都要付地税，它主要交给地方政府，用于政府的行政开支，是美国人说的物业税，不是中国所说的物业税。

　　中国学者认为的“美国物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设，安全的居住环境和良好的学校设施建设”，这也是不正确的。

　　美国的物业税(土地税)征收是浮动的，各州各地区的税收标准也不一样。物业税(土地税)主要归州、市、郡、镇地方政府，每年由各级地方政府制定出行政预算开支后， 再计算出物业税(土地税)的比率。这是一个十分重要的，民主、公平的步骤 !

　　举例：一个郡明年要扩建两个小学、维修一条公路、办一个养老院、郡政府办公楼的电脑要更新、全郡要种一万棵树、筹办建郡230年的庆祝会等等开支预算，郡政府首先伸手向州政府要钱，若要到预算的45%，其余的靠征物业税(土地税)获取。(当然还有其他税收与途径筹钱)。

　　每一个郡的预算不一样，征物业税(土地税)就不一样，有高有低。有些郡市提供学校、图书馆、老人院、交通公路、警察维持治安等，社会福利保持在五星级水准，那么，这个区域的物业税(土地税)相对来说就高得多。全美各州各地区的物业税(土地税)征收比率在0.2%—10 % 之间，相差很大。

　　美国的物业税(土地税)并不是主要用于学校与警察方面，但因为美国人很重视教育，相对而言用于教育方面要占很大比例;再说，九年制免费教育还包括学生交通费、午餐等，这笔开支很大。

　　再如，纽约市的物业税(土地税)，五个区的差异很大，曼哈顿最贵。它并不是因为有好学校而贵，而是需要维持很庞大的市政公共开支，如各种博物馆、文化体育场所、青少年活动中心、街景的整修等等。曼哈顿地区住宅的物业税(土地税)每年要交房价的5%—7% ，许多人买了房子，付不起物业税(土地税)。

　　业主交了物业税(土地税)，到年底申报个人所得税时，根据每个家庭的年收入与退税标准，大部分家庭会受到联邦的补贴或退回。

　　中国要征收物业税，北京要作试点，不知北京市政府收来了物业税要派什么用场?年收入低的家庭在第二年是否可获得退税?一切都要想妥了吗?

　　(纽约特别供稿，作者为美国物业管理资深顾问。)

　　原载于《现代物业·新业主》2010年第02-03期/总第142期