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 我在美国住了二十五年，而且是学社会工作专业的，还没有见过或听说过周围的老人把自己的房子向银行抵押贷款，“以房养老”安度晚年的。政府安排老人安度晚年计划中也没有“以房养老”模式。 “以房养老”实质是“金融衍生品” 美国在2008年出现了一次金融危机，导致200余家银行倒闭。 策划这次全球性金融风暴的华尔街“老千”抛出的是金融衍生产品，其中之一是全贷购房或98%贷款购房，100万美元的房子只要付首款2万，而且贷款中介做成一笔贷款可以拿到房价5%上下的奖励。这个经过华尔街精心包装的“次贷”衍生产品，转卖给世界各国，中国买了美国最大的房产贷款机构“二房”(编者注：即“房地美”Freddie Mac——联邦住宅贷款抵押公司和“房利美”Fannie Mae——前身为联邦国民抵押贷款协会)的债券，结果“二房”破产，中国赔了赚了没有详细报道。不过全世界都吃到了美国的苦头，中国不会例外吧! 这次美国金融危机抓了一个华尔街大骗子麦道夫先生，判刑150年。2009年，被称为“华裔麦道夫”的金融骗子，42岁的彭日成在洛杉矶法院开庭之前，心脏病突发死亡。彭日成的保盛丰集团总部在洛杉矶，并在纽约、伦敦、台北、北京和上海均设有办事处。这些办事处向全球推销百余种金融衍生品，像卖“次贷”产品一样，层层有回报。 彭最初的主营模式是这样的：折价收购老年人未到期的人寿保单，在投保者死亡之后获取保单的赔偿金。举例来说，一位老人在他中年时向保险公司买了100万美元的人寿保险，正常情况下，该投保人死后家属可以获得100万美元的赔偿金。过去的十几年，这位老人已经向保险公司支付了累计10多万美元的保险费，但后来没有能力继续交付保费，这时保盛丰集团就与老人签约，付给老人已经支付的保费金额的70%～80%并承担后续保费，等老人死后，那100万美元就归保盛丰集团。 凡是做这笔生意的中介都有很高的回扣。 但现在的老人保养得很好，健康长寿，延寿10年、20年甚至30年;除此之外老人后续保费非常高，年纪越大保费越高，保盛丰集团的资金链就出问题了，拆东墙补西墙……骗局开始了。 国内提出要搞以房养老，实际上就是“金融衍生品”或者说是“房产衍生品”。这是一个极其可怕的养老方案! 虽然中国的改革取得了辉煌的成就，但就国际形势与国内现状来说，以房养老的不稳定因素太多了，年龄、寿命、贷款率、物价指数、子女关系等利益冲突一大堆。 现在国内城市老人有一套售后公房的情况很普遍。以上海为例，50来平方米售后公房目前在上海的市价是人民币100万元到150万元之间。银行的房产抵押贷款要考虑到房地产市场的泡沫等风险，贷款额不会高于现有房价的60%，也就是说，老人拿100万元的房子抵押给银行，最多只能到手60万来养老。如果养老从60岁开始到85岁过世，60万元平分到25年，每年可得2.4万元，每月可以补贴2,000元过日子。加上每月退休金3,000元，老人身体好，在上海能过日子。但是如果老人多病，看病、吃药、住院、请保姆，这些钱是远远不够的，怎么养老? 如果政府把以房养老的对象设计为有房的多病老人，这个动机就成问题了。从表面上看起来是扶你一把，实质是趁人之危赚上一票。 真正帮助老人养老，除了让老人衣食住行不愁，还要医保无忧。快快乐乐，无忧无愁走完人生最后阶段。 政府帮助你养老 谈谈美国的养老。我在纽约退休后， 常去家附近曼哈顿73街的一个老人中心，这栋18层的大楼分两个部分，主楼是有300个单元的老人公寓，底层与后花园是老人中心。老人中心是老人活动的场所，无论是住在楼上公寓里的老人还是附近居住年满60岁的老人，不分贫富，都可以免费参加那里的唱歌、跳舞、绘画、电脑、写作班等活动。交1美元有牛奶、面包、咖啡、香蕉各式早餐，交1.5美元有三文鱼、鸡腿、猪排、小牛肉及牛奶、米饭、水果、蔬菜、咖啡、红茶等午餐。每个月底提供下个月30天的菜单，供老人了解与选择。政府补贴每客午餐约6.5美元。 到这个老人中心活动的人有哥伦比亚大学退休教授，有林肯艺术中心的退休艺术家。美国的10月-11月是各届政府、议员改选的季节，大家议论候选人的话题较多，有个在美国邮局干了40年的欧文老头对我说，你知道为什么“占领华尔街”的运动断断续续只坚持了两年，就垮了?是因为没有民众的支持，只有少部分学生、年轻人看到美国社会财富分配不均的弊病，美国有1/6民众躺在政府福利上生活，吃住医疗都不愁，谁还去闹? 社会的动荡与暴乱，除贫富不均之外，主要的问题是老百姓吃住、医疗、子女上学发愁，这些困难年复一年，不能得到改善与解决，积怨积恨而致。 美国各级政府投资、助资建造老人公寓是全美国医院总数的10倍，就拿纽约市来说，联邦政府资助的老人公寓就有170个，还有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非营利组织团体私募的、开发商财团建造的，大大小小分布在曼哈顿、布鲁克林等5个行政区，也有百余个，每三个街道(按国内行政称呼)就有一栋老年公寓。 我访问过的克林顿花园老人公寓，它有100套房间，根据联邦房屋第202条例，该老人公寓接受纽约市62岁以上的收入低于25,100美元/年(夫妇)或22,000美元/年(单身)的老人申请。入住之后，每月的房租将收取房客的月收入的1/3。例如，一位退休老人的每月社保金是750美元，居住在这里每月需付250美元左右。如果你把750美元都交给老人公寓，那么除了提供一日三餐之外，每月的看戏、旅游等活动都免费。当然也会留一些零用钱给老人。 老人公寓有社工，他的主要任务是帮助老年人申请医疗补助，要人护理，社工就向政府申请经费，护理公司上门4小时、8小时、12小时或24小时护理。老人要上医院了，社工就叫车接送;要轮椅车也向政府申请。夫妻二人收入如果低于1,400美元/月左右(每年的标准不一样)，享受这些待遇全是政府支付。 老人的收入相对来说比较固定。公寓的正常运行除了租金收入，大部分申请政府补贴：餐饮向老人局要经费补贴;医疗方面就问卫生局要钱了;租金向税务局要补贴。政府对每一位住在老人公寓的低收入老人每年补贴在3万至5万美元。政府对老人公寓的消费税、地税实行减免。 美国政府的军事、科研、福利三大开销非常之巨。政府没有钱了，就印钱币，放债给世界各国，中国也买了不知何时能还的1万多亿美元美国债券，其中很大部分帮助美国政府养老人。 政府建造老人公寓是关键 中国国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》提到，地方对新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步交付使用。老城区和已建成居住(小)区要限期通过购置等方式开辟养老服务设施。提到探索“医养合作”新模式，建立社区医院与老年人家庭医疗契约的服务关系。 这是一条极其重要，极其正确的政策。 我知道上海与全国各地有老人公寓，但政府出资建造的不多，大部分是开发商看到人口老龄化的商机，投资建了不少老人公寓，它不是公租房或廉租房，不是非营利的经营，一般老人是住不起的。例如，上海南汇的“亲和源”有很多媒体捧它，著名电影演员秦怡是这个老年公寓的形象大使。2008年上海《楼市周刊》报道：“位于南汇区康桥镇的‘亲和源’老年公寓进入试运营阶段，据了解目前已有9户共计18位老人入住。这家‘亲和源’老年公寓采取的是类似高尔夫球俱乐部等高级场所的‘会员制’，住进社区的老人必须一次性交纳50万元现金‘入会’，随即获得老年公寓的使用权，50万元换来的会员卡没有使用期限，可以自行将该笔年费转让和继承。此外，根据房间的大小，每年入住老人还要交2万-5万元的年费支付生活照料费，但不包括老人用餐与医疗费用。 其实，中国民政部在上世纪50年代建造了很多养老院， 这是一个非常好的模式，但改革三十年来，各级政府没有发展养老院，忽视了对老人的福利建设， 导致社会矛盾重重。民政部垄断的殡葬事业大赚死人之钱，在上海一套普通的寿衣叫价千元，悼幅挂一下数百，价格十分昂贵。说实话，民政部有钱有责任建造更多的养老院，并提高服务水准。 人口老龄化是世界各国政府目前的课题，好在中国的立法中有一条：子女有赡养父母的义务。子女孝顺父母是中国人的美德，这个美德已经受到世界各民族的尊敬。 但养老问题最终还是要政府担当起来，这是国家富强、维稳、人民幸福的基础。 后记 在为《现代物业》撰稿期间，百度转载了《理财周报》实习记者李碧雯写的文章，她说：“以房养老，这种在美国、加拿大、欧洲和新加坡风行的养老方式正在悄然走进中国人的生活。”这句话使我想起了2006年国内关于能否卖期房的争论，当时新华社记者报道说，美国也卖期房。这是一个非常错误、不负责任的说法。那时我在纽约一家大的房地产开发公司任经理，美国卖房必须拿到临时CO，才能开盘，而且不能卖毛坯房。所谓“临时CO”是指住宅可能有一两项不影响居住者生命安全的项目没有通过检查，还需改进。美国的房产法律不准卖期房、卖楼花。于是我为《经济日报》撰稿，说明美国住宅销售的顺序，其文有200余家报刊与网站转载。 现在国内想推出一个政策，总是拖出一句话“美国怎的怎的……”经过调查研究了吗?好像美国政策都是好的，这种浮夸的写作必须抨击。美国是个自由国家，房产主人要以房产抵押贷款换得现金，来补充生活开支的人有，但房产抵押贷款，钱没有拿到多少，最后房子被银行收去了，这样的傻瓜实在不多。美国老人为了摆脱孤独的生活，干脆把房子卖了，住进老人公寓的人到是不少。美国开辟了各种养老福利大门，全世界的人都知道，美国最普遍的养老方式是住进老人公寓，不存在以房养老的“模式”。 上述那篇文章举了个例子：比如，一年龄为63岁的借款人，在广州天河区拥有一套100平方米的房产，且具有独立房屋所有权。按照广州房产局8月公布的信息，每平方米均价为33,684元。如果按照折新度6成来计算，预期未来可能会增值10万元，扣除按6%贴现利率计算贴现利息，可贷款额度为199.37万元。目前我国人口平均寿命为73岁，因此该借款人每月可享受1.66万元的养老金。借款人在过世后房屋产权归属有两种情况，若借款人过世后房产所有权归属于银行，那么借款人所要付出的成本为贷款利息12.73万元，以及房屋的剩余价值、利息成本即可。若房屋所有权在约定时并不归属于银行，而是扣除贷款本金和利息后再返还给法定继承人，那么仅需要付出贷款。若按照中信银行的计算方式，每月仅还利息，那么该借款人在最长10年的期限内，每月可获得1.06万元的养老金，不过十年之后，借款人仍需偿还本金。 这个例子清楚地说明，目前国内推出的“以房养老”是黄鼠狼给鸡拜年，不是政府要为老人的生活提供更好的保障，让老人能无忧无虑安度晚年，而是典当交易。 再说，按上述例子的说法，我一个63岁的老人有每平方米33,684元、100平方米的房子，我把它卖了，换一间100万元的一居室，余下230余万元，就是不存银行，到73岁死，平均每月也有近2万元，死了之后，还有100万元的房子留给子女。 所以，我希望各级政府，是否要推动以房养老政策还要三思而行。
(作者为美国资深物业管理顾问) |
