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《物业管理条例》的历史作用与当前局限——纪念《物业管理条例》颁布十周年 文/翁国强
2003年9月1日，国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)正式颁布实施，作为国家层面在物业管理行业的首部法规，对行业的发展具有划时代的意义。《条例》颁布后，物业管理出现了前所未有的飞速发展，依据第二次经济普查的数据，截至2008年末，全国物业服务企业58,406个，从业人员2,501,195人，分别比2004年末增长84%和74%;主营业务收入2,076.7亿元，比2004年末增加1,394.7亿元，增长204.5%。主营业务收入已经超过旅游饭店业(2,071.5亿元)和文化、体育和娱乐业(1,956亿元)，是第三产业中的重要板块。目前，第三次经济普查正在进行，保守估计从业人员至少超过350万人,收入超过3,000亿元。 《物业管理条例》的贡献 《条例》的最大贡献在于确立了业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员执业资格制度和住宅专项维修资金制度七项基本制度，七项基本制度从根本上约束业主和物业服务企业在法律法规框架下主张权利和开展工作，为物业管理的蓬勃发展铺平了道路，也促进了业主和物业服务企业从业人员的行为规范。回顾《条例》颁布的这十年，笔者在以下方面有较深的体会： 《条例》首次从法律层面阐释了“物业管理”的概念，明确物业管理的合同属性 《条例》出台以前，关于物业管理的概念，不同版本的教材和书籍有不同的解释，并无一个统一的认识和阐述。《条例》中第二条关于物业管理的概念，明确表示业主与物业服务企业是以物业服务合同为依据的服务与被服务关系的两大主体，服务的内容是房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及环境卫生和秩序的维护。这一概念的出现，使业界围绕物业服务企业核心是“管理”还是“服务”的长期争论逐步平息，并引发了行业内以“服务”为核心内容的思想认识的统一。特别是《物权法》颁布实施以后，有的物业管理公司将名称也改为了物业服务公司;《条例》出台前，业内统一将安保习惯称之为“保安服务”，概念解读后，许多公司将“保安服务”改为“公共秩序维护服务”，物业服务企业从事安全秩序维护的 “保安员”一词也大多改为“公共秩序维护员”。 物业服务合同是履行物业管理的依据，为保障合同的规范性，《条例》第三十五条还专门对合同的细项作了要求，合同中需要对包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定，该约定内容保障了物业服务合同的规范和完善。 规范了业主的权利、义务和行为准则 《条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，阐明物业服务合同委托方的主体内涵。同时，《条例》也明确规定了业主主张有关全体业主及公共区域的权利并非个体行为，而是通过业主大会会议投票(集体讨论或书面征集意见)的方式来决定各项事宜，以投票权的方式主张自己的权利。《条例》的实施，从根本上界定了小区内的物业服务作为公共产品的属性，物业服务作为小区内全体业主享用的公共服务，必须通过集体协商表决及多数通过的方式来处理，使得部分业主通过个人向物业服务企业施加压力来解决事情的方式没有了依据，减少了此类矛盾发生，也集中体现了社会主义法制的“民主”特征。
原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期 |
