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物管进城管
“你好，我们是金顺物业公司的员工，从今天起这条路上的市容管理由我们接管，按规定门外不能乱放，希望您配合我们的工作。”
——第一天上岗的郑州市金水区市容维护人员王胜磊对一家小店老板说。
2009年10月16日，郑州市金水区花园路街道办事处与两家物业公司正式签约，该办事处辖区内的市政道路清扫保洁、市容环境维护等城市管理工作将由这两家物业公司接管，在河南省率先开始了城市管理市场化运作的尝试。“外包服务”被引入郑州市城市管理，劝导流动摊贩、治理乱摆乱放等由政府承担的服务性事务被打包交给物业公司来打理。花园路街道办副主任王静介绍：“由于人力不足，城管一下班，乱摆乱放和流动占道经营等现象就会反弹。另外，城管执法过程中会出现商户不理解、暴力抗法等情况。”金水区政府经过多方探索，决定每年出资480万元，将该办事处保洁和市容维护工作“外包”给郑州金顺物业管理服务有限公司和河南六合物业管理服务有限公司。据了解，这两家物业公司总共招聘了374名“城市保姆”，其中277名为保洁员，97名为巡查员。
自《现代物业》2008年第6期深度报道深圳宝安区西乡街道推行“物管进城管”模式以来，郑州市金水区花园路街道办事处已经是继深圳西乡、成都望江街道之后的第三个新型社会管理实践个案。我国目前大规模城市改造过程，十分值得物业管理企业积极介入。
“垃圾”的归属
“即使是广告信件，物业管理人员也没有代居民筛选的权利。”
——上海某律师事务所律师芮苓评论说，信件上载明的收件人是可以打开信件的唯一人选，其他人无权代替收件人决定信件的取舍。
2009年10月18日晚，闸北区越秀苑业主在电梯工休息室兼居民楼收发室里，发现两个装着630封总重50多公斤信件的塑料袋，收信人中包括楼内150多户人家，大部分邮戳日期在今年9月。小区居民认为，物业管理公司的电梯工截留了这些信件，准备当作废纸卖钱牟利。管理该小区的陈经理解释，确实有些居民的信件没有送出，但均为广告信件，物业管理员为业主投递信件都是义务劳动，由于业主投诉广告信件过多，管理处特地手工筛掉广告信件，将其退还邮局或者自行处理掉。“这些广告信件都是统一格式的，邮局的人明白告诉我们管理员，这袋都是广告，你想发就发。”
闸北区警方透露，电梯操作工在接受警方调查时称，由于居民一直对管理处投诉收到的广告等“垃圾”信件众多，为此管理员在分送信件时把一些没有贴邮票的广告等印刷品直接投入了垃圾袋。现场记者也注意到，这些被截留的信件基本都是印刷品，上面并没有贴邮票，而是印着“邮资已付”邮戳。
人情送到底
“物业管理原来只是按房产证上的面积去分配人手，如果赠送的面积不收取管理费，原来（按房产证面积计算）的人员已经不能满足服务需要，那么服务质量自然就会差。”
——东莞一家物业管理公司高管王先生遇到了新问题，他所管理的两个楼盘，每户都受赠了室内面积。一套原有33平方米的物业，开发商赠送了15平方米就是48平方米，但是物业管理费只收33平方米的费用， 赠送的这部分业主排斥交纳物业管理费。王先生诉苦道，开发商为了吸引消费者而赠送面积只是开发时候的销售行为；而物业管理公司收取物业管理费主要是参照房产证上登记的面积，如果赠送面积不收费，结果是物业管理公司吃亏。
不少业主则解释说，当初就是冲着开发商承诺的赠送面积才决定购房的。买房时开发商并没有说赠送的面积要交纳物管费，早知道要交物管费就不会买了。
但物业管理公司认为，开发商给业主销售面积的优惠，不能影响到物业管理公司按业主实际拥有的建筑面积收取物业管理费，否则损害的将是物业管理的质量。
开除党籍
“姚仲贤身为中共党员，受贿犯罪，触犯刑律，严重违反了党的纪律，为纯洁党的队伍，依照《中国共产党纪律处分条例》中相关规定，经洋泾社区（街道）党工委会议研究、报中共浦东新区纪委常委会2009年7月17日批准，决定给予姚仲贤开除党籍处分。”
——据新华网上海频道报道，经上海市浦东新区人民法院审理认定，1998年至2004年3月，姚仲贤在担任浦东新区新川物业公司经理、总经理时，利用其全面负责新川物业公司工作的职务便利，在对新川物业公司所属的原川沙镇40街坊2宗、25宗地块进行开发利用的过程中，先后将上述地块有偿转让给上海申港房地产有限公司、上海兴都房地产发展有限公司开发房地产，期间向两公司收受贿赂。
“监督”太迟
“既然我们的参选人数没达标，为什么业主大会和换届选举当时不立刻中止，还要继续让我们进行投票选举呢？”
——2009年9月20日合肥新加坡花园城召开业主大会，选举新一届业主委员会。当天到会的业主有137名。大会新增了4名候选人，进行了公开投票、计票、唱票、监票的过程，蜀山社居委副书记也到了选举现场。最后根据得票数选出了新一届业委会成员共7人。9月30日，有关方面贴出通知，宣布本次选举无效，原因是参会人数未过全体业主人数的一半。当地记者采访合肥市房产局物业处和蜀山社居委相关人士时，双方均表示他们对此只起到参与、见证、备案的作用。
为此，参与选举的业主认为他们受到了愚弄，亦有业主在媒体上质疑，法律上赋予相关部门的“指导和监督”到底应该怎么实现。
品牌取胜
“物业管理不单纯是企业行为，还有着社会责任。目前物业管理的口碑不好，是因为缺少品牌效应。”
——西安市锦园物业公司锦园新世纪花园物业管理处副主任綦耀民认为，目前物业管理行业在老百姓中的口碑并不好，原因在于行业中还没有树立起服务的榜样，他说，希望做成西安的名牌，以自己的力量带动物业管理的规范发展，毕竟榜样的力量是无穷的。
拒绝“欠费委员”
“我们物业公司是自负盈亏的，一旦物业费不能准时上交，我们的服务质量就会出现下降，所以，不交物业费实际上是损害了广大业主的利益。”
——上海陆家嘴物业管理公司物业管理部总经理朱继丰说。2009年10月13日，上海市房管局向市政府提交送审的《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》中提出：凡有违法搭建、擅自改变物业所有性质、拒交物业费和维修资金、违规出租房屋等情形的业主，不得担任业主代表、业委会筹备组成员、换届改选小组成员和业委会成员。此举得到了物业管理企业和业主的广泛支持。朱继丰还补充说：“这一规定有点强制性，或许将其改为‘参选业主委员会委员的人应该符合什么样的条件’更好，而非‘不交物业费等不能参选’。” 上海市田林路某小区业委会的工作人员也表示，“作为业主本来就应当缴纳物业费。对业委会委员而言，权利和义务是对等的，如果不能履行义务，也将无法享受权利。”
也有市民表示不解：“缴纳物业费和业委会选举是两回事，既然是小区居民，就自然有权利参选业委会。两者不应该混淆在一起。”
物业费补贴
“低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。”
——将于2010年1月1日施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十二条规定：业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。
业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。
业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
人民内部矛盾
“在当今社会，大多数业主都是有知识的，是通情达理的，现在很多物业公司都把业主说得一塌糊涂，这是不对的。物业公司为什么会陷入恶性循环，问题都是双方面的，物业公司首先要进行自身问题的自检，然后通过沟通去解决，实在不行才能诉诸法律，以法治人。”
——北京宏信永立物业管理有限公司董事长胡友年在接受媒体采访时说。他还对北京建外SOHO的物业管理纠纷事件发表评论：物业公司的更替不只这一家，首先老公司应当先退出，由新公司进入管理。但新公司接管的难题是老公司已收取费用，新公司没有资金不具备进入条件，这就需要中间有一个协调，或者新公司现行坚持一段时间，或者老公司维持一段时间，保证业主的稳定，这也是当前和谐社会的要求。同时，尽快通过法院的介入解决资金问题，以便新公司顺利接管。凡是物业服务合同上的纠纷，都属于人民内部矛盾，不主张强行进入司法程序，而应先沟通解决，可以通过告知、发文、家访、业主座谈会等多种形式进行沟通，物业公司应该通过反复的、不厌其烦的沟通去解决问题，坚持以德动人、以情感人、以理服人。
维修资金难领用
“我们一家一户签名，签了1,242户，签了三年，我们现在选举出了业主委员会，结果还是不（给我们）备案，将来等到何年何月？”
——北京当代城市家园业主大会筹备委员会的业主说。该小区因为建筑物外墙脱落、下水道堵塞等问题造成小区生活严重不便，为此需要动用存管于相关部门处的小区维修资金。但是按照规定，申请动用维修资金必须先成立业主大会并选举出业主委员会，然后由业主委员会出面向相关部门申办。但是，当代城市家园业主委员会迟迟未能获得备案，因此申请动用小区维修资金的行动无法展开，小区环境仍持续其危险状态。中央电视台新闻频道记者在调查了北京、上海、广州等城市小区申请动用维修资金的情况后于2009年10月22日发布结论说，即使成立了业主委员会，要把小区维修资金转出来合理使用，还是非常难。
无奈的撤离
“如果这些事发生在我们合同期间，员工肯定不会感到不满。但现在公司在无合同的状况下为小区提供服务，公司认为业委会在贴告示之前应当与我们进行协商。我们可以明确表态，业主所交的物业费和停车费，在结帐后将多退少补。”
——上海梅岭南路320弄五星公寓小区原物业管理单位上海五爱物业管理公司的负责人说。五爱公司自1996年以来一直尽责地管理小区，最新一届业委会成立以后，公司与之合作也很愉快。但2009年7月31日合同到期后，业委会就没有与他们续签合同，也一直没有新的物业管理公司进入。五爱公司一直与业委会协商，希望尽快续签合同或让新的物业公司接管，但一直没有得到明确答复。2009年10月26日，五爱公司在无合同的状况下坚持为小区居民提供服务将满三个月之时，业委会没有与他们商量便向居民贴出告示提出重新选聘物业服务单位，于是五爱公司撤出了小区。
目前，在临时聘用人员的服务下小区秩序一切正常。业委会的工作人员说，业委会之前并不知道五爱公司要撤离，业主的物业费、停车费也都交给了五爱公司。业委会正在讨论选聘下一届物业公司的事，按照必要的程序可能需要一段时间，他们向居民发布告示是为了介绍选聘物业公司的相关事宜，五爱公司的突然撤离让他们感到不可思议。
断指讨薪
“当初想一根不成，就剁两根，总能引起社会重视。”
——44岁的退伍军人顾仁中来自湖北蕲春，2008年7月16日入职东莞市保安服务总公司，在位于东城涡岭商业街的一家物流公司做保安。顾仁中说，自2008年11月正式上班后至今，从没有休息过一天，哪怕是春节等国家法定节假日。合同上规定的每个月休息4天也没有执行过。“还有合同上规定的满了一年，每个月补助50元，也成了空话。每个月我们就是固定拿970元工资和300元伙食补助”，顾仁中说，加班费他从来没有得到过。“一年来加班费加起来就接近六七千了。” 在领班离职前，顾仁中先后去了东城劳动分局和莞城劳动分局，也曾在劳动部门的协调下，与保安服务总公司协商过。“可保安公司的领导说既然已经投诉到了劳动局，那就走劳动仲裁的程序吧，谈判不欢而散”，顾仁中说，因为他缺少劳动合同、上岗证等材料，劳动部门对他的答复是“要等5个工作日，而且还不见得能受理”。2009年10月22日上午，讨要加班费不成的顾仁中觉得无法再等下去，自己剁断左手小指后，带着断指来到闹市的东城大道申诉，希望引起社会关注。
原载于《现代物业》上旬刊2009年11期/总133期
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