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高层声音
“大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，加快发展旅游业，积极拓展新型服务领域。”
——2010年3月5日国务院总理温家宝在十一届全国人民代表大会第三次会议开幕式上作《政府工作报告》时提出的2010年政府工作计划中的一部分。温总理在《报告》中指出，要加快发展服务业，进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展节能环保服务等面向生产的服务业，促进服务业与现代制造业有机融合。
个人征信
“鉴于物业管理的运作特点以及与个人征信的直接关联，建议尽快将物业服务费缴纳情况纳入征信体系。”
——全国政协委员、民革黑龙江省委副主委田在玮在“两会”上建言。他认为，困扰物业管理可持续发展的最大问题之一就是物业服务费用收缴率偏低。一些业主在买房时，物业管理的消费观念和法制观念比较淡薄，拖欠或不缴纳物业服务费的问题较为严重。部分业主恶意欠费，有可能导致物业服务企业降低服务标准，使得管理水平下降，而物业服务企业提供的秩序维护、保洁、绿化、公共设施维护等公共性服务成本相对固定，在企业经营成本不变的前提下，部分业主不履行交费义务将造成企业经营困难。近两年物业服务企业退出管理项目的现象在一些城市频繁发生，直接影响到居民的正常生活。
田在玮建议，将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围的条件已基本具备，这是对守约业主的褒扬，对失信业主的鞭策，同时也是促进物业管理行业健康可持续发展的重要举措。建议国务院法制办和人民银行尽快将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围，以保障物业服务企业运营的经济基础和社区的和谐稳定。
拉动内需
“随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。发展物业管理有利于扩大居民消费持续增长，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现，将继续发挥重要作用。”
——中国物业管理协会会长谢家瑾解读发展物业管理行业对有效履行国家政策的重要影响。在对2009年第二次全国经济普查房地产行业数据进行分析后，她提出，2010年物业管理行业的重要工作之一，是在推动物业管理“扩面提质”和做好基本服务的同时，充分利用行业覆盖区域广、掌握巨大客户资源、管理庞大不动产的优势，开展“一业为主、多种经营”，向业主提供多项优质、方便、个性化的特约服务，以满足业主不断增长的服务需求，并由此挖掘与物业管理关联的各类消费支出，充分发挥物业管理对发展消费、扩大内需、拉动经济增长的作用。
立法建议
“如果立法的话，作为国家的法律，它具有一定刚性，法律是高于条例的，条例只是辅佐法律的。”
——全国人大代表、金侨集团董事长任玉奇在2010年全国“两会”上提出议案，建议起草《物业管理法》。他认为，快速的城市化过程中农村人口开始住进城市，对物业管理产生新的需求，所提《物业管理法》的立法，是为了向城市提供更加规范的物业管理。其次，《物业管理法》有助于厘清物业管理和政府之间的职能划分，如城市治安问题、计划生育问题、城市税费管理问题等。
社区治理专家、本刊物权栏目主持人舒可心对此反驳说：物业——业主的（共有）财产、业主们之间的关系、业主群体与物业服务企业的关系、业主群体或单个业主与房屋建造者（发展商）的关系，在《物权法》和相关法律中已经非常明确；目前的问题不是缺少比《物业管理条例》更上位的法，而是人们对现有法律及法规还不了解、不理解、执行力度不够。
据悉任代表拟就其提议亲自起草《物业管理法》草案，但未向《现代物业》记者提供。
宅基地换房
“现在华明示范镇的管理，应该说比一般城市的高档小区管理得还好。住在这里的农民，按照1块钱的物业管理标准进行管理，而农民只要交1毛钱，5年后我们承诺不超过3毛钱，大大降低了农民居住新居的费用负担。”
——全国人大代表、中共天津市东丽区委书记张有会谈天津市东丽区实行“宅基地换房”模式在推进城市化过程中的效果。
“宅基地换房”模式是在承包责任制不变、可耕种土地不减、农民自愿的前提下，把分散的村庄集中整合，让村民搬到新建社区中居住，再把这些宅基地进行复耕，在不占用宅基地的情况下解决农村产业区和宅基地复耕问题。通过村集体经济组织股份合作制改革，增加农民股金收入；对失地农户另外给予每人15平方米的经营性用房，增加他们的租金收入。宅基地换房后农民享受养老保障金和教育、医疗等其他公共服务，包括物业管理。张有会认为，这是一种同时解决农业用地、建设用地和农民住房用地的有效途径。他介绍说，这一模式已经作为2010年上海世博会最佳实践区的参展项目。
节电换设备
“小区里的电梯属于公共电力设施，其所需电费从物业管理费中扣除，属于设备运行费范畴。在安装节能设备前，这笔电费是不小的开支，但小区业主不愿花钱购买节能设备，因为节能之后受惠的是小区物业公司，不是业主。而物业公司通常也不愿意购买，一来没有采购资金，二来物业公司如果更换，此类节能设备无法搬移迁走。”
——上海雷富特节能科技有限公司总经理耿勇分析，上述矛盾导致公共节能设备进入住宅小区非常困难。与之相反的是在医院等公共服务物业中得到了大力推进。该公司近期与上海仁济医院签订了16台电梯为期四年节能改造协议，医院不用出一分钱，节能公司负责在医院的电梯上安装、调试节能设备，前四年每年节约出的电费用于支付采购设备的成本；满四年之后，设备就归医院所有。
是否“梯霸”
“给他们一身制服，就是物业公司的电梯员，其认真负责的态度超过所有正规军。”
——太原市清华苑小区业主发出无奈感慨。该小区业主谭先生为躲避小区内采用非正常手段垄断装修材料吊装“服务”的“楼霸”，而想出在晚上搬沙子的招数。但很快他发现吊装队甚至在晚上也派人守着电梯，只允许人乘坐电梯。当业主向物业公司询问此事时，物业公司工作人员表示每个单元只有一部客用电梯，本来就不允许搭载装修建材，有人管也是好事，并称：“‘楼霸’面前，我们物管也是受害者！”
山西省住房和城乡建设厅曾于2009年10月20日下发《关于加强新建住宅小区装修管理的通知》，要求对“楼霸”从严、从快、依法予以打击。但2010年3月经典•家园小区业主代表向太原市房管局物业管理处反映，小区物业公司额外收取“装修期间电梯使用费”并不合法。业主徐先生说：“虽然物业公司禁止吊装队进入小区，但是他们额外加收装修期间的电梯费，这种行为无异于‘楼霸’，是‘梯霸’。”该小区管理方山西顺太物业管理有限公司客服王经理解释说：“考虑到吊装队吊装费用要高得多，我们也是为了业主着想。”
金字招牌
“建议相关部门尽快制订针对社区物业服务的规范化标准，进一步加强住宅物业管理，打造社区服务‘金字招牌’。”
——天津全国政协委员冯幸耘向全国政协十一届三次会议递交提案建议，相关职能部门尽快对住宅小区物业管理状况进行全面普查，并及时提出解决方案；由政府职能部门加强对物业企业服务与管理过程的规范化指导，明确物业企业的服务范围与标准、收费项目与标准。此外还应设置物业争议调解机构，对物业纠纷的调解程序和调解规则做出切实可行的指引与规范。
合同能源
“合同能源管理能推动以节能服务为主要业务的节能服务公司或能源管理公司发展，帮助后者为用户实施节能方面的改造，同时为项目解决融资和技术方面的难关，最后让节能项目效益与企业分享。总体上，这是一个推动节能改造的服务业模式。”
——国家发展和改革委员会能源研究所前所长周大地介绍“合同能源管理”的意义。2010年3月17日国务院召开常务会议，明确提出加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的政策措施。会议指出，要积极推行由专业节能服务公司与企业、公共机构等用能单位签订能源管理合同，提供节能设计、改造和运行管理等服务的新机制。具体政策包括：对以合同能源管理方式开展的节能项目实施税收减免；从政府财政支出中开列专项资金，用以补贴合同能源管理节能机制的推广；成立专门的贷款担保基金，用以帮助合同能源管理项目的融资等。国务院文件《加快推行合同能源管理促进节能服务业发展的意见》也即将出台。
一墙两制
“开发商说，前面的那些楼和我们买的楼没有任何关系，我们这六栋楼是独立的，但是到了2009年要交房的时候，我们发现原来的那道隔离墙消失了，但物业费却多交很多。”
——青岛市经济技术开发区的鲁泽观天下小区5号楼业主赵女士认为，既然围墙拆除之后算一个小区，物业费应当统一标准。
与鲁泽观天下小区相邻的是一个多年前建成的居民楼群小区，物业费每月每平方米0.3元；鲁泽观天下小区则是一个新建成的高档小区，物业费每月每平方米0.8元。赵女士说，买房子时开发商出示的规划图标明新建小区与旧居民楼由一道隔离墙分开。开发商则称，规划图上的并不是隔离墙，只不过是一堵建筑墙。
小区物业管理办公室李经理说，物业费是根据物价局的标准来收取的，虽然两个小区都归同一家物业公司管理，但因为所缴物业费有区别，所以对新旧两个园区管理也区别对待，而且新小区绿化环境和公共设施都比原先建设的旧小区好，物业费应当高一些。
远虑
“等我们这些人干不动后，官渎花园可能‘一夜回到过去时’。”
——苏州市官渎花园业委会副主任顾丽霞为小区的管理前途担心。官渎花园是一个动迁小区，从2005年起，前期物业收费越来越少，物管在2006年9月底撤出。2006年10月，业委会找来新际物业公司，但“物业费难收”问题挥之不去，物业管理工作还是没起色，新际物业公司也提出要撤离。业委会找到新际物业的上级——吴中区“鸿鑫房产”协商，最后约定：业委会从财务等方面全面监督和指导物业公司工作；物业公司派人员到小区工作，但业委会要承担这些人的全部工资收入。后经政府部门协调，业委会获得了约五万元资金，解决了物业公司派驻小区人员当年的收入。2008年底，业委会监督管理下的物业管理处收到物业费18万元、停车费17万元，物业费收缴率提高至74.8%，小区经营实现了盈余。
由于物业公司将财务管理权完全交给业委会，所以收取物业费的工作也由业委会来完成；加之小区属于跨区动迁，不归任何一个街道和居委会管辖，实际上业委会成为小区管理的权力核心。如果业委会缺乏后劲，小区的命运将难以预料，而这正是顾丽霞担心的真正原因。
错时上班
“每天中午安排收费人员值班，下午推后两个小时上下班，公司管理人员与收费人员由过去的双休日休息，改为周一、周三休息，双休日正常上班。”
——江苏油田安徽采油厂唐宗礼先生致函《现代物业》编辑部，建议物业管理公司主动调整时间，与业主错时上班。唐先生通过观察发现，小区业主与物管公司同时间上下班，容易造成收费困难：物管上门收费时业主不在，而业主上门缴费时物管下班，甚至有的业主因“拖欠”物管费和水电费被停水停电。因此唐先生借鉴周边小区管理经验，提出上述错时上班方案，并希望能借助《现代物业》倡议全国物管人士多与业主交流沟通、设身处地为业主着想，方便业主的同时也方便自己。
短信报警
“我们被困了，快来人啊！”
——重庆市渝北区渝北枫桥水郡物管电梯维护工手机上接到报警短信。2010年3月24日上午10点，重庆市渝北区质监局在渝北枫桥水郡小区进行一次电梯关人应急演练。装有应急系统的电梯在故障发生同时，会向管理处和特定人员的手机发出求救短信。
这套电梯运行管理系统通过安装在电梯轿顶及机房内部的外接传感器，采集电梯实时运行数据、故障数据及维护数据，通过初步的处理后，经过传输终端，采用移动通信网络把实时数据传送到远程监控中心服务器，服务器对采集的数据进行分析处理。该系统可以在第一时间对电梯故障进行报警，并将电梯故障信息发送到预先设置的手机号码。
2009年2月，渝北区开始在120台电梯上安装该系统进行试点，目前该区已有1,000余台电梯安装此系统。渝北区质监局屈勇介绍，一年以来试点系统发出55起报警，分析信息213条，故障处理时间从原来的30至40分钟，下降为2至10分钟，效果明显。
编辑/王洋
(责任编辑：现代物业)（原载于《现代物业》2010年4期总第147期） |
