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住宅市场持续回落 商业、物流表现强劲
世邦魏理仕发布的《2011第三季度中国地产市场报告》显示，继上半年出现普涨后，第三季度各地办公楼市场基本仍维持上扬态势。其中一线城市租金在此前高位基础上继续高歌猛进，季度平均上涨幅度在4%-9%之间。飞升的办公成本以及有限的选择，使得意图整合办公面积的大型外资企业只得转道非核心区域寻求办公场地。零售物业市场中虽然一些城市如北京、沈阳及武汉在本季度迎来了超过10万平方米的新增供应，季度内大部分城市市场表现强劲，需求及吸纳都有明显上升。而前述城市新增物业面积消化良好，空置率未见显著上涨。
住宅市场方面，随着2011年年中调控态势更为从紧，限购的执行要求也变得更为严格。豪宅市场成交受此打击销量显著萎缩，但价格依然坚挺。本季度内仅有青岛、杭州及南京市场出现价格回落迹象。三季度同期物流设施市场依然稳步向上。受到内地市场生产低成本所吸引，目前对于二线城市现代物流设施的需求在稳定上涨。一些重要区域节点城市如武汉、重庆等由于处于物流链中关键环节，其物流设施市场租金上涨动能更为明显。
北京办公楼市场延续上季度的增长趋势。租金季度增长8.8 %，而空置率则下降了0.8个百分点至6.8%。由于北京市场未来2-3年的供应仍不充裕，租金的强劲增长趋势将持续。大连市场受需求推动，特别是金融服务类企业成交表现活跃，租金季度增长5.5%至每月每平方米81.7元。而天津市场的新增203,900平方米高品质供应，推高市场平均租金至每月每平方米118.6元，季度增长7.6%。整体来说，由于供不应求，华北大部分城市的办公楼市场在三季度增长强劲。
华北五市的零售物业市场表现各异。北京市场由于有经验的开发商和运营商的参与，以及强劲需求的支撑，租金呈现傲人的8.4% 的季度增长。第三季度尽管有112,000平方米的新增供应，空置率还是微降0.4%。除沈阳外的其他北方城市这一季的市场表现平稳。而沈阳由于有388,000平方米的新增供应，空置率上升4.7个百分点至18.8%，租金相比上季度下降1.3%。
本季内，华北四个二线城市的工业物业市场呈现稳步增长的趋势。季度租金增长从2.1%到0.1%不等。大部分二线城市的地价有小幅下降，天津是个例外，地价比上季度微涨0.5%。北京工业物业市场由于供应有限，物流仓储和工业厂房的租金分别环比上升5.6%和2.5%。
在中西部区域，商业物业快速发展而住宅市场普遍低迷。优质写字楼在所有四个城市里均租赁活跃，市场表现良好。新增供应继续进入市场但空置率基本保持在之前季度的水平。所有四个城市均记录到租金增长。在重庆，写字楼散售市场出现一波小的热潮——英利国际金融中心售价每平方米28,000元，成为区域内最贵的写字楼且市场反响不错。优质商业市场表现稳定。租户积极寻求空间并开出新店。武汉成为本季的亮点，这主要是因为一系列国际品牌入住已有项目和新项目。预计租金将保持增长。内需消费推动仓储设施租赁需求，这远超于仓储设施的有限供应，因而推动租金继续上涨。并且由于未来一两年新增供应十分有限，这样的情况预计很难改观。
住宅方面，尽管只有成都出现价格回落，但实际上所有四个城市的高档住宅市场均已趋向低迷，以成都来看，更多的项目调低了起价。部分项目降价幅度与过去的一个季度项目甚至高达近30%。那些户型面积大且装修奢华的项目受调控影响更为明显。从市况来看，预计在第四季度交易量将维持在低位且有更多的促销活动。（连线/世邦魏理仕）
沪甲级办公楼租售两旺 上涨趋势仍将延续
高力国际发布的2011年第三季度《上海甲级写字楼市场调研报告》显示，在过去的一季度，上海甲级写字楼平均租金达到每天每平方米8.0元，同比上升14.1%，为今年以来最为显著的同比增幅。
由于业主对未来甲级写字楼市场前景看好，而且相对于短期内快速降低空置率，他们更看重长期的租金回报，上海甲级写字楼的平均报价上升至每天每平方米9.6元，环比上涨3.1%，其中静安区和徐汇区甲级写字楼租金报价最高，分别为每天每平方米11.0元和10.8元。
第三季度，虽然有195,380平方米的新增供应，上海甲级写字楼总体空置率却从二季度的10.9%下降到9.1%。
高力国际华东及西南区和中国物业投资服务董事总经理翁琳女士评论道：“对甲级写字楼的强劲需求将会延续至2011年底，受此推动，尽管有新增供应入市，空置率仍将缓慢下降。2012年，在未来年新增项目批量上市后，充足的新增供应在短期内将推高整体市场的空置率，但上海甲级写字楼的租金水平仍将保持上涨的势头。”
在投资市场方面，随着上海经济保持稳定增长以及近来政府对住宅市场的宏观调控，投资者越来越关注商业地产，第三季度写字楼物业投资十分活跃。上海甲级写字楼市场整体平均价格为每平方米人民币47,174元，较去年同期上升15.5%。而今年1月- 8月，上海房地产投资额达到人民币1,288.83亿元，同比增长6.9%，占全市固定资产投资总额的47%。
展望未来，在政府稳步扩大金融市场对外开放的作用下，外商直接投资将一如既往地稳定增长，特别涌入金融服务领域。且鉴于成熟商务区的甲级写字楼项目越来越稀缺，预计未来次中心商务区的甲级写字楼项目将吸引更多投资者。（连线/高力国际）
渝优质写字楼市场需求强劲 高端零售物业市场表现活跃
本季度重庆市场新增三个优质写字楼项目，新增供应量达134,115平方米，环比增长近3倍。其中，金融街重庆金融中心C&D栋为江北嘴CBD首个交付使用的优质写字楼项目。优质零售物业方面，重庆时代广场完成升级改造，于今年7月1日正式进入试营业，吸引众多国际一线品牌商户入驻，解放碑作为高端零售品牌聚集地的趋势日益凸显。高端住宅市场方面，本季度楼市调控效果逐步显现，部分开发商陆续推出促销优惠。高端住宅市场销售率虽环比有所上扬，但较去年同期仍下滑了14.9个百分点。
延续第二季度写字楼市场的良好表现，2011年第三季度，重庆优质写字楼市场持续活跃。受强劲市场需求推动，本季度重庆优质写字楼吸纳量为31,101平方米，环比增长84.7%。从企业类别来看，内资企业需求尤为突出。其中，大都会商厦原有租户扩租现象普遍，多家内资企业于第三季度扩大其租赁面积。此外，长江国际迎来部分国际知名企业入驻，录得大面积成交。从区域来看，解放碑及观音桥商务区优质写字楼租赁需求更为显著，推动市场租金持续走高。受活跃租赁需求驱动，本季度重庆优质写字楼市场平均有效租金上扬至75元/（平方米·月），环比增长2.4%，同比增长10.9%。
未来更多优质写字楼项目入市，将促进租金与资本值水平继续增长。金融街重庆金融中心A&B栋有望于2011年年底入市。同时，2012年亦有多个优质写字楼项目新增入市，其中，符合标准甲级写字楼的项目占据较大比例。仲量联行重庆商业部总监梁果表示：“伴随更多优质物业的新增供应，重庆优质写字楼市场平均租金与资本值仍将继续走高。”
今年7月1日，重庆时代广场（原美美百货）完成升级改造并进入试运营阶段，升级后的重庆时代广场为市场新增供应面积54,000平方米，推动重庆优质零售物业总体量环比上升3.7%，同比增长20.6%。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示：“就重庆零售物业市场的分布格局而言，解放碑及观音桥商圈将继续成为高端品牌聚集的区域，而现有其他商圈仍将以中端消费为主。”
重庆零售业态种类日趋丰富，购物中心强劲吸纳量持续推升市场租金水平。第三季度，重庆购物中心吸纳量达到20,222平方米，环比上涨40.9%。租金方面，本季度由于众多高端品牌商户进入市场，加之购物中心强劲的吸纳量双重因素的推动，市场整体租金水平继续上扬，环比增长4.7%。
苏仲礼表示：“重庆零售市场仍然具备良好的发展前景。目前业已成熟的购物中心，租金仍将企稳，而新入市的高端项目则会进一步推动市场整体租金水平，未来保持继续上升趋势。”
本季度重庆高端住宅项目销售率环比增长10.6个百分点，但同比下降14.9个百分点。主要原因是由于部分开发商加大促销力度，陆续推出优惠策略。高端住宅平均售价企稳，优质项目支撑整体价格水平。第三季度，高端住宅平均售价为10,801元/平方米，环比轻微上浮0.8%。主要是由于位于核心区域，且由实力开发商打造的高品质物业价格坚挺的支撑。
房地产政策仍然趋紧，市场需求持观望态度。“目前政府对楼市的调控作用已逐步显现，市场观望氛围浓厚，而受此影响，开发商推盘也更显谨慎。”仲量联行重庆战略顾问部经理马丽华表示，“基于政策趋紧，短期内暂无松动迹象，开发商资金周转压力将继续增大，预计部分开发商将于年末加大促销优惠力度，亦或通过销售住宅配套商业等来缓解资金压力，然而市场需求仍有待观察。”（连线/仲量联行）
全球顶级豪宅香港价格最高 上海成另一新兴体
第一太平戴维斯发布最新全球顶级豪宅指数。主要内容包括：2011年前六个月10个城市（香港、伦敦、莫斯科、孟买、纽约、巴黎、新加坡、上海、悉尼和东京）豪宅价值指数上升了10%；香港豪宅价格最高，是伦敦的两倍（每平方英尺6,700英镑比3,090英镑）；从单价和面积来看，东京的豪宅排名第二，大面积的豪宅使其总价成为世界最贵，高达8,300万英镑；在2010年之前5年间，新加坡住宅上涨144%居首，紧随其后是孟买138%和莫斯科110%；上海顶级豪宅的表现低于高端住宅平均表现（在2010年之前5年间，顶级豪宅价格累计上涨32%，而高端住宅上涨143%）。
指数显示，香港一直都是顶级豪宅价格最高的城市，同时也是高端住宅价格最高的城市（在第一太平戴维斯上月公布的指数中被誉为高管居所）。香港顶级豪宅的均价在每平方英尺6,700英镑，高于东京的5,190英镑和巴黎的3,290英镑。以这种方式计算，香港超级豪宅的均价是伦敦的两倍，是悉尼的10倍。
上海，指数中另一个“新兴经济体”，超级豪宅的价格增长幅度较低，为32%，低于第一太平戴维斯“高管居所”143%的价格涨幅。由于中国封闭的市场规则，致使顶级豪宅的需求仍较多来自国内。这与其他国际城市有所不同，购买人群不乏国际买家（不包括东京，其增长有限）。尽管中国亿万富翁的人数迅速增长，但中产阶级人群仍占绝大多数，使得主流市场的价格最先上涨，或许顶级豪宅的价格会在将来有更为亮眼表现。
第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬表示：“作为新兴经济体中重要的一员，上海一直受到海内外高端买家的关注，但由于中国政府希望稳定房价，不断颁布市场调控政策，尤其是今年，限购政策升级，使得成交量有所下降，价格增幅放缓。不过，中国的政治经济环境稳定，投资风险较低，因此，住宅市场依然需求强劲，一旦政策有所松动，被压制的需求会再度释放，住宅市场将继续进入上升通道。”
报告认为，全球十大世界级城市不仅吸引了众多跨国商业活动，同时也备受众多亿万富豪所关注。这些亿万富翁是住宅市场日益重要的投资群体，其财富正在诱使一批超级国际性豪宅在房地产市场中涌现。（连线/第一太平戴维斯）
原载于《现代物业-新业主》2011年11期/总205期
(责任编辑：现代物业) |
