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住宅开发巨头转向投资商业地产 意向空前浓厚
高力国际发布的《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，在楼市政策调控效应持续作用的影响下，商业地产的投资随之增加，上海零售投资物业市场越来越白热化。四大住宅开发商中的三大巨头——万科、保利和金地，均表示公司将增加商业地产投资额比例至20%左右。龙湖、仁恒置地、恒大地产等其他著名开发商也加大对于商业地产板块的关注，相继宣布增加相关投资的意向。
高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳表示：“2011年的调控已取得明显的初步成效，而且预计2012年限购政策不会轻易放松，以免发生恶性反弹。整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落。而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高。在此吸引下，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。”
根据该报告，第四季度的投资市场表现十分活跃。最引人注目的交易包括新加坡凯德商用斥资人民币42亿元，增持凯德龙之梦虹口广场和凯德龙之梦闵行广场两处商用物业的剩余50%股份。另外，核心商圈新天地马当路的零售物业项目锦麟天地也在四季度成交，总建筑面积3,167平方米。
（连线/高力国际）
中国城市居民比较认可物业服务水平
中国指数研究院发布的2011年《中国城市居民居住满意度研究报告》显示，根据“城市居民居住满意度研究体系”，通过对社区物业服务、工程质量、规划设计、销售服务等细项指标进行综合测评，研究组获得中国城市居民居住整体满意度得分为77.4分，中国城市居民对当前所居住的环境比较满意。
细项中的“物业服务满意度”调查结果显示，中国城市居民对物业服务整体满意度得分74.8分，处于比较满意的水平，由此可见，社区物业管理公司提供的服务内容及实际的服务水平比较受到中国城市居民的认可。
对“物业服务满意度”的调查研究从以下8个物业管理分项指标展开：客户服务部（咨询、报修、查询等）满意度、维修管理服务满意度、社区秩序（安保）管理满意度、社区清洁服务管理满意度、社区绿化管理总体满意度、社区交通秩序维护满意度、物业投诉管理服务满意度、物业管理服务收费满意度，这8项指标的满意度得分分别为82.1分（非常满意水平）、78.8分（满意度处于比较高的水平）、78.8分（满意度处于比较高的水平）、79.5分（满意度处于相对较高的水平）、80.9分（满意度处于相对较高的水平）、77.7分（满意度处于相对较高的水平）、76.5分（满意度处于相对较高的水平）、73.4分（较其他物业管理分项评价略低）。
在“社区居民整体满意度优秀城市”的调查结果中，青岛、杭州、武汉、深圳、宁波位列前五位，而细项中关于“物业服务满意度优秀城市”的调查结果，杭州、青岛、深圳、宁波、南京位列前五位。
（连线/中国指数研究院）
亚洲商业房地产市场态势平稳
根据英国皇家特许测量师学会（RICS）《2011年第四季度全球商业地产调查》显示，虽然软弱宏观环境开始影响市场的信心，但是目前亚洲商业市场依旧一片红火。相对于其他一些深受全球金融危机和欧洲信贷危机影响的亚洲和西方国家，中国依然表现强劲。
中国的受访者表示，在2012年投资询盘及资本价值将持续上升。然而在中国香港和马来西亚相关价值远景有轻微的削弱，但仍相对平稳。在中国，尽管受到房产冷却措施和全球经济萧条因素的影响，占用需求及租赁预期还继续出现上扬的态势。虽然有一些迹象表明投资活动正在减弱，但高水平的交易依然在持续。投资者依然在市场上看到了机遇，同时不可避免地需要密切关注外在环境和国内货币政策情况。
香港的投资市场第一次开始趋于和缓，那是因为更多的关注聚集于全球惨淡的经济以及当前经济环境下的不确定性。租房者的需求以及投资者的热情很大程度上没有改变，同时可利用的空间也基本保持不变，租赁以及资本价值预期在经历了2009年持续的增长后都趋于平稳。
（连线/邵渊）
重点房企首月拿地偏谨慎
中国指数研究院发布的《2012年1月中国房地产企业监测报告》显示，在所监测的40个城市中1月主要城市库存量有所回落。
北京商品住宅可销售量下降38.68万平方米，上海商品住宅可销售量下降23.59万平方米，深圳商品住宅可销售面积下降16.64万平方米，广州可售量增加12.15万平方米；苏州、厦门等可售量较上月略有下降。
监测的40个城市中，逾八成城市成交面积环比下降，13城市跌幅超过50%，其中天津跌幅最大，达78.78%；其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一、二线重点城市也有不同程度的下降。受春节及调控政策双重影响，多城市1月成交达近年最低值。
40个监测城市成交价格稳中有降。9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。重点城市中，3城市出现下跌，其中杭州（含萧山余杭）环比降幅达26.89%，3城市均价环比上涨，其中广州涨幅最大，达11.96%。
2012年全国楼市政策依旧从紧，再加上市场低迷和春节假期等诸因素影响，导致开发商拿地更加谨慎。2012年1月监测的8家重点房企中，仅万科、中海、保利、金地、恒大5家房企有新增土地储备，同比降温很大。中海底价竞得赣州3宗商住地块，拿地112.35万平方米，远超其他房企，成为本月重点房企拿地冠军。金地一举以底价22.33亿元摘得2宗武汉城中村改造项目，总建筑面积为89.81万平米，居二；同批次拍卖会上保利也以底价16.78亿元摘得1宗旧改地块。万科以14.97亿元取得广州39.40万平方米的黄埔文冲石化路以西城中村改造项目，该项目是万科在广州参与的首个旧改项目。此外恒大在长沙获2宗住宅地块。
1月重点监测的8家品牌房企的销售业绩显示，万科、恒大2家房企环比上涨，其余房企均环比下跌。本月万科实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比下降28.05%和39.3%，环比分别大涨98.7%和110%，万科去年年底推盘量最多，但是很多认购是在1月签约，所以计入1月销售额，导致1月环比大涨；本月恒大实现合约销售额22.2亿元，合约销售面积37.3万平方米，环比分别大涨73.4%和110%，但同比却分别大跌77.3%和73.5%，恒大环比大涨是去年年底主动调整单价放缓销售的结果，从恒大同比大跌可见恒大正式进入稳定增长期，放缓扩张势头明显。
（连线/中国指数研究院）
盛世物业与同涞物业实施战略合作
北京盛世物业服务有限公司与上海同涞物业管理有限公司战略合作计划推进顺利，盛世物业董事长刘刚和同涞物业董事总经理翁国强已分别向《现代物业》证实了双方进展，其战略合作分为两期展开，预计在2012年年内完成合作事项。未来的“盛世同涞”将对双方管理架构、运营机制、战略目标及业务整合等方面达成全面升级更新，以适应企业新的联合业务和市场拓展。
翁国强说，合作初期，同涞物业为盛世物业提供管理顾问服务，后期两家公司将进行重组。刘刚认为盛世与同涞的联合从长远来看这是一件非常有意义的事情，并对翁国强本人表现出高度认同。双方一致认为目前还没有遇到解决不了的困难。
（连线/翁国强，刘刚）
欧元区如分裂 亚太区租务开支预计将短暂下跌
DTZ戴德梁行2月发表了《全球写字楼租务开支调查报告》，统计了全球49个国家或地区合共124个商业区截至2011年年底的租务开支，其中有数据显示：
香港2012年继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场，每个工作间的年度租务开支为25,160美元（约195,078港元），其次为伦敦（西区）及日内瓦。北京及上海（静安区）今年的租务开支高踞亚太区十大，北京的年度租务开支增长高达38%，在环球各商业区中录得最大的同比升幅。大中华区各写字楼市场的租务开支，同比升幅平均达10%，而亚太区的平均升幅仅为3.4%。预料直至2016年环球商业区的租务开支增长平均为2.3%，亚太区的升幅将会高于其他地区，平均达3.3%；此一升幅将高于未来数年亚太区通胀的平均升幅2.4%，显示实质的租务开支将有所增加。然而，倘若欧元区分裂的最坏情况发生，今年亚太区的租务开支将受到影响而出现短暂急降，但其后将会回升。在租金下跌的短暂时期，预料有助租户向业主争取更多减租。
DTZ戴德梁行全球市场预测及策略研究部助理董事白丽琪表示：虽然亚太区写字楼市场的平均租务开支同比升幅仅属温和的3.4%，但个别市场的租务开支变化其实甚大。在38个亚太区市场中，只有10个市场的租务开支在过去一年持平或下降，其他均为上升。
以大中华区为例，租务开支增长最多的市场是北京的中央商务区，每个工作间的年度租务开支同比升38%至8,830美元（约人民币55,595.4元），令北京的环球排名自去年的73位升至本年的35位，并成为过去一年全球租务开支升势最急的市场，主要原因是业主加租的幅度较高，以及写字楼供应紧绌所致。
与去年一样，杭州是中国大陆二线城市中写字楼租务开支最昂贵的市场，每个工作间的年度开支为4,520美元。成都在过去一年的租务开支跌幅最大，达24%，然而这并非由于当地的写字楼租金下跌，而是由于使用工作空间的效率提高，节省了租务开支。
（连线/DTZ戴德梁行）
二手住宅价格全线下跌
2011年12月，北京、上海、广州、天津、成都六城市二手住宅价格指数全线下跌。其中广州为2011年以来首次下跌，北京、上海和深圳的环比跌幅则继续扩大。中原集团研究中心预计，2012年二手楼市的调整格局还将会延续，而价格则会出现实质性回落，成交量有望小幅回升。
据中原集团研究中心统计，12月六城市的二手住宅成交面积合计约247万平方米，和前两个月基本持平。进入四季度后，成交量未进一步降低，但亦未见回升。分城市来看，广州和成都的成交面积均呈小幅下降，环比跌幅约为1成；其他四城市的二手住宅成交面积则略有增长，环比增幅不超过5%。但总体来看，六城市二手住宅成交面积依然是低位徘徊。
价格方面，中原领先指数系统数据显示，12月六城市二手价格环比上月有不同程度的下跌，其中广州为2011年以来的首次下跌。深圳和北京跌幅相对最大，均在2%以上；上海和广州跌幅在1.5%左右；天津和成都跌幅相对最小，不超过1%。
（连线/中原集团研究中心）
商业物业房地产信托投资增加
用益信托工作室近期发布了《2011年房地产信托发展报告》，其中在房地产信托开发商资质状况分析中，统计数据显示，2011年发行的房地产信托产品中，有351款产品的融资方具有一级开发资质，占比达35%；231款产品的融资方具有二级开发资质，占比达23%；保障房由于受政策鼓励，属于低风险产品，故不纳入开发商资质统计，该类产品占比达10%；而其他类产品中，有70%投向商业物业和工业园区，该类产品受房地产政策调控较少，目前的市场风险较低。资质较好的开发商有充足的土地储备和项目储备，相对于中小开发商，他们能更好地应对房地产调控政策带来的不利影响。
关于房地产信托资金投资分布情况分析结果显示，据用益信托工作室不完全统计，2011 年房地产信托资源集中投资于商品住宅领域，发行了502 款产品共1,422.26 亿元，占比49.66%；其次是商业物业，发行了140款产品共355.77亿元，占比12.42%；综合型产品发行了127款共376.48亿元，占比13.14%。商品房开发商在我国占多数，同时商品住宅类项目能较好地满足房地产信托较高的融资成本，以及较短的发行期限的要求，故房地产信托资源集中于商品住宅。而包括商业物业、保障房和土地开发在内的其他项目，其盈利情况较难承担如此高的融资成本。同时商业物业类项目资金回笼期长，一般为10年左右，这也阻碍了信托资金的介入。
通过对2011年四个季度房地产信托产品投向分布进行对比，商品住宅类项目占比逐渐减少，而商业物业类项目占比逐渐增加。随着调控政策效果逐渐显现，房地产市场势弱的趋势明显，房地产信托也相应地减少了商品住宅领域的投资，增加了商业物业和工业园区的投资。但是考虑到这些产品的先天条件限制，商业物业类项目要完全取代商品住宅类项目也并非易事。
（连线/用益信托工作室）
土地市场交易趋于正常化 底价成交仍占主流
中国指数研究院发布的《中国主要城市土地市场交易情报》（2012年2月13日-2月19日）显示，该周监测的北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、宁波、南京、苏州、无锡、厦门、武汉、长沙、成都、重庆、西安、南宁、佛山、大连、沈阳共20个主要城市土地市场并无升温迹象，推出量与成交量均微量下跌。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，该周监测的20个主要城市共推出各类土地60宗，较上周减少65宗，共推出土地面积496万平方米，较上周减少23万平方米，其中重庆、武汉、沈阳分别推出164万平方米、119万平方米和114万平方米，为供应巨头；共成交各类土地71宗，较上周减少11宗，共成交土地面积305万平方米，较上周减少26万平方米，其中天津成交土地面积139万平方米，为成交量较多城市。
该周监测的20个主要城市住宅用地市场交易情况有所好转，住宅用地推出量与成交量均增加。本周共推出住宅用地23宗，较上周增加3宗，推出面积193万平方米，较上周增加90万平方米，其中武汉推出119万平方米，为住宅用地推出量较多的城市；本周住宅用地成交18宗，较上周增加2宗，成交面积108万平方米，较上周增加20万平方米，其中天津成交36万平方米，为住宅用地成交量最多的城市。
该周监测的20个主要城市共推出土地面积496万平方米，其中：住宅类用地约占推出总量的39%，共计193万平方米；商业用地占推出量的1%，共计6万平方米；工业用地占推出量的44%，共计220万平方米；公建及市政用地占推出总量的16%，共计77万平方米。本周共成交305万平方米，其中：住宅类用地约占成交总量的35%，共计108万平方米；商业用地占成交总量15%，共计46万平方米；工业用地占成交总量的50%，共计151万平方米；本周无公建及市政用地成交。
（连线/中国指数研究院）
沪写字楼显现强劲的净吸纳量
DTZ戴德梁行2011年第四季度上海房地产分析结果显示，2011年第四季度，上海写字楼市场又迎来一座新落成的甲级写字楼，使甲级写字楼存量跃入500万平方米的里程碑，居全国第二，仅次于北京。
写字楼租赁需求持续升温，显现强劲的净吸纳量。DTZ戴德梁行研究部数据显示，2011年第四季度写字楼净吸纳量达235,072 平方米，同比增长21.8%。受全球和中国经济放缓影响，租金增长放缓。平均租金攀升至每天每平方米8.51 元。然而，国际超甲级标准写字楼（参照纽约、伦敦等国际大都市的超甲级标准写字楼的硬件标准，目前上海有五个甲级写字楼能归入国际超甲级标准写字楼范围，分别是环球金融中心, 上海国际金融中心一期，上海国际金融中心二期，上海环贸广场一期，会德丰广场）的租金在本季度依旧强劲，环比上升2.3%，达到每天每平方米11.3元。
DTZ戴德梁行企业服务部华东区主管、董事傅翀宇指出：“2011年前三季度的经济繁荣带动了四季度租金同比大幅上涨 19.2％。明年预计有超过100万平方米甲级写字楼面积完工，但部分项目有可能推迟入市或转租为售。预计2012 年租金温和上升，空置略为增加。”
2011年尾的投资市场写字楼成交继续火爆。DTZ戴德梁行研究部数据表明，2011年第四季度共成交42宗大型交易，同比减少了37.3%，环比下降了16%，总交易金额为285.79亿元，其中第四季度写字楼的交易大幅拉动了整体市场成交额。
DTZ戴德梁行中国投资部联席主管、高级董事叶建成分析：“不论是土地成交还是物业成交，都有境外卖家的身影。虽然各类成交仍然由内地买家占据大半江山，但是不难发现境外开发商和投资者也在寻找投资机会逢低买入。”随着房地产住宅市场宏观调控的延续，全球经济和国内经济的恶化，土地市场可能会保持冷清的局面，成交数量和金额将继续下滑。大宗投资交易也不会出现很大的变化。投资者将继续追捧租金和资产价格有良好增长势头的商业物业，并寻求抄底物业的机会。
（连线/DTZ戴德梁行）
原载于《现代物业·新业主》2012年2-3期/总第214期
(责任编辑：现代物业) |
