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两种完全不同的房屋预售制度
最近，国内对于商品房预售制度发生了激烈的争论，一些专家、开发商和报纸说，世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，美国也有商品房预售制度，美国的预售比例达到76.6%。根据我的了解，美国政府是不允许房地产开发商卖期房的，所谓的商品房“预售”和国内的商品房预售制度有根本的区别。
根据纽约市司法局、楼宇局的资料，我将美国商品房有关政策概括为建造、销售、入住三个部分：
第一、工作许可（WORK PERMIT）。建筑行业称之为开工纸。也就是开发商把建筑师设计的图纸等有关资料送到楼宇局，经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造。同时要把工作许可贴在工地。这相当于中国的规划和建筑许可证。
第二、 楼寓销售计划书 （CONDOMINIUM OFFERING PLAN），美国的楼寓销售计划书是律师编写, 报送司法局审核批准. 开发商取到司法局批准销售计划书，方可预售该楼。这相当于中国的商品房预售许可证。
第三、入住证（ CERTIFICATES OF OCUUPANCY）。商品房全部完工, 开发商报请楼宇局派人来捡查, 获得楼宇的入住证。注意，直到这个时候开发商才可正式与购买者签订合同（AGREEMENT），同时收取房款，完成交易。这相当于中国的入住许可证。
从形式上看，国内的房地产从开发到销售的步骤和美国的做法是完全一样， 但包装一样，本质是不一样的。区别如下：
1、 美国商品房预售收取的仅仅是定金，其金额只有房价的2%-10%的，这是一种履行合同的担保形式。消费者和开发商签订的仅仅始临时契约（BINDER），不是正式的合同。在签订临时契约的同时，买房者就拿到一本由开发商申报、司法局审核批准的销售计划书。
2、 “销售计划书”具有法律性质，有几百页厚，是由开发商委托律师编写的，得到司法局批准，包括房子价格在内的所有条款，一旦确认后不可以擅自改变。因此，开发商是不可以随行就市一天一变，擅自决定价格的。这样的结果是，房产市场愈好，开发商愈迟报计划书以求价格更高，提前预售的时间也愈短。
3、 销售计划书实际上是一本商品房说明书，全书归纳起来有三大部分。结构部分：除了地基、外墙、车库,、大厅、走廊,、门窗、电气、水喉等大项目要写清楚之外，内部的装备, 例如厨房里的冰箱、炉灶,、厕所的马桶、浴缸的名牌、尺寸大小、保修期等都要写明白(美国的住宅不准卖毛坯房)；卖买部分：牵涉到建商责任与风险、单元价格、单元平面图、 卖买的手续、地税、贷款条列以及买家的风险等许多法律条款；管理部分：有物业管理费的预算,、单元卖买出租审批、业主委员会的选举方代、任职期限、责职范围,、设备的维护、清洁工具、灯泡等消耗品的采购等。如果商品房出售之后，一旦业主与建商发生争执，上了法庭，双方律师都以这本计划书为准则进行辨论，法官判决也以此为依据。由于房屋建造过程中有太多的不确定因素，而计划书又是非常具体、详细的，开发商没有“忽悠”买房者的空间,又由于计划书有一点点更改都要重新审批。因此,开发商往往是在一切不确定因素都排除了，在入住前半年，或者2-3个月，更多的是在房子已经全部造好，就差还没有那拿到入住许可证的时候，才开向客户推销预售，可收2-10%的定金。
4、 开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房销售款。买房者这时候就可以立即入住自己购买的房子了。
5、在美国要获得入住证不是很容易的, 一些新楼盖好, 二年都不一定拿到入住证。不过政府既要保护消费者利益，又要考虑开发商的资金周转, 大楼捡查95%以上项目通过, 可发一张临时入住证, 并在证上注明限期改正款项。开发商凭临时入住证也以正式卖房了。
总之，美国是私有制的国家, 房产市场一,二百年了,美国的房屋销售制度设计，以制止开发商欺骗,讹诈政府与老百姓，保护消费者的利益。 对于消费者来说，所谓预售仅仅是付定金，一般在入住前3—4个月而已。
而国内的房屋销售制度设计，对于消费者来说，预售是付全部（或者80-95%）房款，而要一年、甚至两年以后才能够住进房子（注意，按揭是消费者和银行的借贷关系，和开发商无关）；而对于开发商来说，预售政策使他们在交房前一年、两年就拿到了几乎全部房屋销售款，而纳税和工程款又是分期支付的，那几个项目套做，空手套白狼的无本生意也就出现了。这种制度设计对买卖双方是不公平的. 它是倾向性让开发商赚钱, 把风险让老百姓承担, 并制造后患。
对于国内的这场争论，还有一点不能理解，国内的专家、开发商大多到美国考察过房地产，我本人就接待过很多这样的代表团，也详细向他们介绍了美国的有关政策，现在他们在媒体上说美国也是期房预售,信息完全失真了! 到底是他们的理解力有问题，搞不明白其中的区别, 还是为了自己的利益,有意蒙骗老百姓!
2005年8月27日
附记一：写这篇文章的起因是人大代表在二会上提出要取消商品房的预售制度，目的是保护消费者的利益。
但新华社的一名记者竟发了一篇造假的文章，说美国的商品房预售比例达到76.6% ，此文一发表，立即遭到在美国呆过，对美国房地产开发行业稍有了解的人士强烈反驳，国内的报刊杂志与网站一下子刊登了几十篇美国不允许卖期房的文章。
我的这篇文章刊登在2006年1月17日《经济日报》第十六版，《天津日报》等近百家报刊网站转载。
中国的期房预售制度帮了房地产商的忙，但大都数房地产开发却欺骗了老百姓，预售房价格，质量，环境之宣战与实际情况相差悬殊，并导致物业管理混乱。
我在焦点房产网上还写过以下一段文字：
网上出现买房防忽悠手册，售楼小姐骗人之类文章，依我看，政府的有关部门是有责任的，它迟迟不愿推出房屋销售说明书。
产品要附带说明书。例如电视机,DVD,数码像机都有产品说明书,说明书内容包括产品结构,功能,操作方式,保修期等等.
不同的产品有不同内容的说明书.
房产开发商建造楼房,楼房就是房产建造商的产品!销售房屋附上一本几百页的说明书,售楼小姐就无法忽悠骗人了.
国内的楼寓管理要与世界先进方式接轨,从楼寓销售的第一步起就要接上,那就是房屋销售必须附上说明书.
在美国, 房产建造商要雇用律师，花个年吧时间去写这本说明书 。英文句子的意思是: 某某公寓单元的出售计划书。该计划书封面有该公寓地址,共有多少单元,总共卖多少钱, 谁是建商, 建商公司的地址等。 公寓出售计划书由房产建造商在造楼前送到州的司法部去审核, (每个州有不同的法律) 纽约司法部还要求纽约建造商所编写的计划书加上一句, 核准不等于纽约的其他部门看过和批准.也就是说纽约其他部门会有不同意见，例如消防局经常提出额外的要求，往往会延迟建商的公寓出售时间与过程。(纽约不准卖期房)
计划书是一本具有法律性质房产说明书, 房产建造商必须给每一位购买房屋者一本.
每个公寓的计划书约有几百页,除了大楼的地理位置, 面积等简介之外, 全计划书归纳起来是大楼的结构材料, 卖买条列与管理体系三大部分.
结构部分除了地基,外樯,车库, 大厅,走廊, 门窗,电气,水喉等大项目要写清楚之外,内部的装备, 例如厨房里的冰箱,炉灶, 厕所的马桶,浴缸的名牌,尺寸大小,保修期等都要写明白(美国的住宅不准卖毛坯房);
卖买部分牵涉到建商责任与风险, 单元价格，单元平面图， 卖买的手续，地税,贷款条列以及买家的风险等许都法律条款
管理方面有物业管理费的预算, 单元卖买出租审批，业主委员会的选举方代,任职期限,责职范围, 设备的维护，清洁工具灯泡等消耗品的采购等。
如果大楼建造过程中有结构材料，单元平面图，价格等任何变化，建造商要立即委托律师对出售计划书进行修正(amendment),上报司法部批准.
如果公寓出售之后,业主与建商一旦发生争执,业主与业主委员会有冲突,上了法庭,双方律师都会以公寓出售计划书为准则进行辨论,法官判决也以此为依据.可见此书的重要.
2003年10月，纽约举办过一次“美中房地产高峰会议”，我们公司是协办单位之一，北京上海的一批房地产大亨王石，冯伦，任志强，罗康瑞等都来了，上海房地产局局长蔡育天先生也来了, 这次蔡局长到我们公司，公司总裁要我送一本公寓出售计划书给蔡先生。蔡先生对我说，上海也正在研究类似具有政策性公寓出售计划书。
说实话，国内必须要有这种公寓售计划书，来替代目前那些花花绿绿一二张纸，纸上只有诗一般的广告词，画一样的景观图来引诱客户购买。
国内楼寓销售有了产品说明书, 就像数码相机有产品说明书, 像数多少, 变焦范围, 光圈多大, 速度多快, 配什么记忆卡等等写得一清二楚, 卖数码相机的小姐能脱离说明书范围乱讲吗? 你要乱讲,就是无知白痴!
为保护消费者利益，为了今后的物业管理顺理成章，政府要求房产行业在销售楼寓要附上说明书是当务之急啊!
(责任编辑：现代物业) |
