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针对目前中国很多城市的房价高昂情况，中低收入的老百姓买不起房，租不起高级住宅，芝加哥市长戴利在今年5月访问中国时讲出了芝加哥的经验：“芝加哥的做法是一定比例地提供廉价出租房屋，提供给老人、有孩子的家庭、无业游民，给他们提供机会在城市居住，而不是把他们赶出城市。我们做这些力图使他们成为中产阶级，同时改变贫困的另一个方式是提供给他们教育。” 戴利说，“房地产开发有利润，但做廉价住房不可能有１００％的利润，如果没有做好这一点说明政府没有强有力的政策去实施。”
戴利所讲的，政府给老人，有孩子家庭，无业游民提供一定比例的廉价出租房是美国联邦在1937年通过的住房SECTION 8 PROGRAM，意思就是戴利先生讲的那么几句话。
美国的每个州，城市的领导要在他们老百姓心目中站得住脚，实施贫穷人住房计划是十分重要的工作。
笔者对纽约情况了解的比较多，这里介绍一下纽约政府为中低收入家庭解决住房的计划。
为穷人老人的廉租房
美国的报纸，几乎每隔三，四个月的就可以见到老人公寓申请公告，英文报纸刊登英文，西班牙文的报纸刊登英语与西班牙语，中文的报纸刊登英语与中文，这种做法是为民族平等，公平竞争。笔者收集了不少老人公寓申请公告，现摘录一段中文的公告：”KINGS COUNTY SENIOR RESIDENCE 布鲁克林老人公寓现在正在建造并开始接受申请，172间一睡房的老人公寓中有9间设有行动设备，优先考虑给合符规定者申请。申请者将按照HUD 221（D）（4）纽约市房屋局NEW YORK HOUSING AUTHORITY （HYCHA）SECTION 8 的规定审核。申请人（单身）年收入不能超过$22000.00，夫妇合并年收入不能超过$25100.00，申请人必须年满55岁，符合以上条件者，可写信给HYCHA （地址略）索取表格，表格填写后，请以普通邮件在截止日JULY/5/2006以前寄到(地址省略),在截至日前受到的申请表,HUD 规范处理.”。
这里的HUD是US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT的缩写,中文是”美国住房和城市发展部”的意思.老人公寓是美国联邦资助底收入家庭住房补助计划的一种住宅。 所有的老年公寓都是精装修, 从厨房的冰箱,微波炉到浴室的淋浴设备,客厅, 睡房的冷暖气系统.样样具备。承租者只要搬入家具即可入住。它有点类似国内的酒店公寓，一房和一房一厅的单元，面积在50平方米上下。联邦补贴政策基本上是定在租房者只要出他工资的1/3来付房租。例如,你的收入是$2000/月, 一套一房一厅的公寓,市场租金是$1500/月,你被政府批准搬入后,你只要付$670元左右,其余部分由政府补贴。
实际上，美国联邦中底收入家庭住房补助计划是对所有居住在美国中底收入的家庭。
在纽约,政府有二种房源,一种是来自联邦,一种来自纽约房屋局(HYCHA),上例公告的房源是来自纽约房屋局。
从80年代起,纽约政府不在集中在一个区域建造一大批穷人老人公寓, 以防低层次, 低教育,高失业,高犯罪的地带滋生。现在, 凡是私人开发商要从纽约政府手拿到中标的土地, 政府住房和城市发展部（HUD）一定来参与你的开发计划,要你拿出多少单元来给穷人住,建多少公共场所等等.开发商无法逃脱为穷人盖房的责任。政府的宗旨是让贫穷的人也能住上舒适的,与富人一样的公寓。老百姓也以此来衡量政府的业绩。
纽约上西城开发商在90年代初从市政府获得中标的土地，在规划设计时，纽约HUD要求提供15-20%单元给中底收入家庭居住. 建商在1995年建成二幢大楼，一幢35层高，500个单元，一幢19层高，200个单元。建商想把200个单元的一幢提供给政府，照顾穷人居往，但政府一口拒绝，建商不得不在二幢楼中都划出比例来让政府补贴穷人居往。现在，同一电梯下来，一个是华尔街年薪30万的西装毕挺的白人男士，一个是在唐人街衣厂剪线头的中国老太太。白人男土居住约75平方米的二房一厅，租金是2650美元/月，而唐人街衣厂中国老太太在相同的单元居住，只要付租金480美元/月，差额部分由政府补贴给建商。
买房,政府为你付头款
纽约有许多人因没足够的首付款而无法实现自己有房的梦.为此,纽约市长在四年前提出了NEW HOUSING MARKET PLACE PLAN (新房屋市场计划),这个计划中有一项叫:HOMEFRIST DOWN PAYMENT ASSISTANCE PROGRAM (首次购房头款补助计划), 符合政府标准的第一次买房人,可以得到不用偿还的6%的房价补助, 如果你买$50万的房子,政府送你$3万, 帮助你付购房头款。
要参加首次购房头款补助计划的申请人的年收入,必须符合政府的标准:
单身年收入底于$35150元,二人家庭的年收入不超过$40200元，三人家庭的年收入最高为$45200元，四人家庭的年收入限额为$50250，五人家庭的年收入限额为$54250，六人家庭的年收入$58300元，七人家庭年收入限额$62300，八人家庭的年收入最多是$66300元.
这个计划是纽约市的计划,申请书只能在纽约的曼哈顿,皇后,布鲁克林,勃郎斯,史坦伦岛五个区里买房子,不论任何类型的公寓,独立屋都可以购买。
申请参加这项计划的纽约居民必须要到纽约市所属的纽约市街坊住房服务处（相当于我国的街道房管所）登记，纽约市街坊住房服务处接受您的申请后，在很短的时间内通知你到市房屋局的培训中心参加“房屋首期补贴计划”购房教育课程，这个培训班上十小时的课程，一星期分三次上完，时间有早，中，晚班并有英，中，西班牙，俄等六，七种语言教学，它方便各国来美的中底收入新移民有时间有机会来参加房屋首期补贴计划的购房教育课程。培训课程让申请人全面了解纽约房屋的法规，房屋买卖的过程，贷款手续与条件等，申请人听完这些课程之后，还要参加问答与书面考试，合格者将得到房屋首期补贴资格证书。拿到房屋首期补贴资格证书的人有六个月时间来选择购房，如果在六个月之间没有买房，房屋首期补贴资格将被取消，但一般申请者提出足够理由，说明自己无法在半年之内落实自己满意的房子，纽约市街坊住房服务处会延长六个月的选购期。
参加纽约房屋首期补贴计划购买的房屋必须住满十年才能出售，如果在五年之内出售，政府要追回三万元的补贴费，如果五年以后出售，政府将要回50%的房屋首期补贴费。
附：合格者的年收入标准表:
第一次购房俱乐部
“第一次购房俱乐部”是美国联邦政府在1995年为中底收入家庭获得购房补贴而建立。它以银行储蓄方式进行,申请人存入一元, 联邦政府补加三元到您的帐户，最高补贴额为五千元。纽约市对这一计划在各个居民社区进行广泛宣传, 因为钱是从联邦政府来的,不是纽约政府掏自己的腰包,并在纽约设立了二十余个机构帮助申请人办理加入“第一次购房俱乐部”。
参加“第一次购房俱乐部”申请人的年收入有限制(每年的标准不同), 2006年的条件是: 一人至二人的家庭, 年收入不得超过$68,064元, 三人以上的家庭,年收入不得超过$78,274元。
二年前,露西刘大学毕业,在纽约找到一份年薪$37000的工作.她讨厌父母唠叨,决定买房与父母分开住.她到了纽约”第一次购房俱乐部”的协办机构(类似中国民政部所属不牟利的机构),出示了六样文件:1. 二年的报税单 2.W-2表(年收入表) 3.半年的月工资单 4.绿卡 5. 社会安全卡 6.半年的银行月存款报告并填写了申请表。协办人员告诉她，露西刘有四个购房选择，可以选购合作公寓或共有公寓，也可以选择一家庭或二家庭住宅。不可选择三家庭以上的住宅，不可以选择商业房或商住二用房。
在美国,公寓有二种,合作公寓是没有产权的,只能自己住,不能出租; 共有公寓享有产权,使用权限大一些,但共有公寓的价格是合作公寓的一倍以上,而物业费只有合作公寓的三分之二。一家庭,二家庭住宅,实际上就是独立或联栋的小楼,一般二层 (国内喜欢称之别墅).一家庭是指只有一套完整的厨卫系统,典型的结构是:地下室为暖气热水锅炉房,电表,煤气表房,杂物工具间等,一楼是客厅,厨房,饭厅,与一个抽水马桶间或一个车库,二楼是二或三个睡房及一套带淋浴的卫生间;二家庭住宅具有二套独立的厨卫设备,客厅,睡房,可供二个家庭居住。
露西刘办完手续后,要在家里等待约一个月,协办机构要调查她的信用记录，例如信用卡的借还状况，学生赁款记录，有没有欠电费水费煤气费，欠医院帐单等，如果露西刘的信用良好，纽约协办机构就会以露西刘第一次购房计划，向联邦政府审请五千元到协办机构帐户，并指定露西刘到一家银行开设帐户，露西刘从这天起算是”第一次购房俱乐部”正式成员了。从这天开始,露西刘每月固定向这个帐户存$167元, 按照政府一补三的原则,协办机构存入露西刘帐户$501元,
十个月后露西刘自存$1667元,政府补贴了五千元,共$6667元。
露西刘获得五千元补贴后, 有二十个月的购房选择期, 过期作废。
参加第一购房俱乐部的会员购买的房屋五年之内不得出售, 若三年后出售要交还政府二千元。
联邦政府补贴五千元看来是微不足道的, 但基本能介决房屋购买的手续费, 有些州70平方米的一房一厅合作公寓, 房价只有四,五万, $6667元足够让你支付百分之十的购房头款, 拥有自己的家了。
结尾
《今日美国》在今年5月30日刊登的全美城市住房租金调查报告指出，“全国城市公寓的租金以每年递增6%的速度上升，纽约曼哈顿公寓的租金占居民收入65%”。在这种状况下，纽约中低收入的家庭在纽约居住并没有受到多大影响，因为纽约政府每年至少投入二亿美元来补贴中低收入家庭住房租金与购房计划，但老百姓还说不够，希望政府更加努力！
附记：
8月23日纽约州参议员希来莉.柯林顿，来华人集中的法拉盛地区竞选募款演讲时说，如果她继续连任，她会为中下层阶级建造更多的‘买得起房房屋’而努力。演讲前，我对她说，为什么您一直提倡要多建平民房？她回答，这是我们民主党努力在做的事。其实，无论民主党还是共和党，在大选期间，为中下阶级要解决住房问题一直是竞选的口号。
12月28日，纽约市长彭博签署了纽约市421-A修改法案，修改法将原法律中规定的开发商必须建筑一定面积的平价房屋才能获得免税的地区范围扩大到包括几乎整个曼哈顿和部分布碌仑区﹐在这些地区建房的开发商在建房时，必须将房屋的20%作平价房屋出售给中下阶级，才能得到免税优惠。彭博说，新法律使税收优惠成为促进平价房屋兴建的手段﹐是帮助纽约市完成在2013年前兴建和保存16万5000套平价房屋的既定目标的重要一步。房屋局长当纳文表示﹐这条新法将在10年内为纽约带来两万套新建平价房屋。
421-A法是纽约市在1971年制订的一条刺激地产开发的法律﹐当时纽约经济萧条，很少有人愿意在地皮昂贵纽约投资建房。在这种情况下﹐ 421-A法为在纽约投资的地产商提供10-15年的减免地税优惠﹐吸引地产开发商重返纽约开发建造房屋。这种新法对中下层阶级来说应该是一件好事，但收入范围是多少算中下层阶级？彭博市长在10月19日宣布，西皇后区一块24英亩土地，拥有者纽新航港局以一亿元的价格出售给政府，有政府建造老人公寓，合作公寓，商场及5000套平民住宅，主要出售给中等收入家庭，年薪在6万至14万5千四口之家。消息一发表，就遭到真正的穷人抗议，一般美国四口人中产家年收入在3万5千到8万，把合格购买该房的收入等级提得那么高，分明是挂羊头卖狗肉，欺骗老百姓。
据了解，纽约政府正在思考下一步怎么办？
回过头来看国内，国内的媒体对国家改善中下层住房的政策，消息重视不够，报道的很少。12月5日，我见《新民晚报》第14 版转刊广州日报表何涛,曾向荣的文章《中底收入家庭十年买房?》说，江西省委副书记吴新雄要确保江西省的中下收入家庭买的起房，并与各市市长签订责任状，如果该市的中下收入家庭买不起房，将追究市长直接责任。这样的消息转刊的媒体不多，上版面的位子也不显眼。
(责任编辑：现代物业) |
