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中国物业管理大阅兵（二）
文/严实 成忻
（续）
第三出场：公务员方阵
出场时间：二十世纪八十年代
阵容：
物业管理行业诞生于我国改革开放深入人心然而市场经济步履艰难的年代，作为一项经济活动，它始终是处于企业领跑，政府拉缰的半市场化状态；同时又与其他各项经济活动不同，物业管理涉及到了许多属于公共事业管理的领域，一个失去控制的物业管理区域，可能成为社会公共秩序的震源，因此物业管理的发生和发展过程，始终备受政府关注。按照我国主管部委建制，建设部设住宅与房地产业司，各省、自治区和直辖市建设厅、局设住宅与房地产业处，并通常设有专职的副处职领导全省（自治区、直辖市）物业管理政策指导和宏观调控工作；省内各市，市辖各区（县），分别由当地人民政府设立国土房管局，或住宅局，或建设委员会等，并设物业管理处（或办公室）专职处职（或主任）负责监督指导辖区日常物业管理事务。有些城市为了有利于专门协调物业管理企业与业主、居民和居民委员会的关系，还成立有“小区管理办公室”等类似机构。从政府事务分工上看，物业管理始终处于房地产的从属地位，这与在社会范畴中物业管理与房地产的经济关系和社会关系是一致的，虽然物业管理人士更愿意将自己称做“物业管理行业”，但是物业管理仍然只是房地产业的附属产业或相关产业的地位，至今并无根本改变。
显而易见，一个由市场经济规律所引导的产业，企业开路，学者指路，政府修路，人大批准上路，才是必然呈现的合理状态。在2003年9月以前的二十三年里，政府常常扮演多重角色，扶持并推动了物业管理的发展和壮大，使得因居住而改变的中国社会得以顺利过渡。然而现在政府在物业管理面前遭遇的批评和抱怨，同样和以前所扮演的角色有关联：企业认为政府该修的路没有修好，不该指的路却指错了；业主们在社区平静时认为政府管多了，在出现物业管理纠纷时指责政府管少了。
政府工作的职责，从2003年9月实施《物业管理条例》后不断得到调整，促进立法、行业监督和规范行政，成为物业管理指导工作的重点。
特别回顾：
1、1994年3月23日，建设部颁发33号令，于4月起施行《城市新建住宅小区管理办法》。在这个文件当中，确定了政府、产权人和使用人在住宅小区的管理职能和权利，确立了物业管理企业的合法地位、权利和产业类别，提出了“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”， 从法制的角度来说，中国物业管理的历史真正开始。
2、1994年6月18日深圳市人大第二十三次会议通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，这是全国第一个住宅区物业管理地方法规，首次规定了住宅区物业管理体制、管理模式、运作方式、住宅区管理专用基金，业主大会和管委会，业主计票方式，业主公约等事项；同年8月26日，建设部房地产业司向全国发文对其充分给予肯定并号召向全国推广借鉴。至今为止，全国绝大多数省会城市及相对发达城市已经颁布各自地方物业管理条例。
3、1994年7月18日，国务院颁发第43号令，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出在公积金制度、租金办法、公房出售、建设经济适用房等方面进行全面的体制改革，从此，我国物业管理伴随着房地产获得了空前的发展。
4、全国第一、二、三次物业管理工作座谈会分别于1995年、1997年、1999年在青岛、大连和深圳召开。
5、2001年，中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出要“规范发展物业管理业”，物业管理在最高级别的国家政治经济决策中被肯定。
6、2001年下半年，第一届中国物业管理高峰论坛在当时刚刚获得联合国人居奖的杭州市举行，建设部副部长刘志峰、住宅与房地产业司司长谢家瑾到会并作重要指示，会议由杭州市人民政府仇保兴市长主持（11月仇保兴辞去市长职务，后出任建设部副部长）。本次论坛在组织规格之高、参会代表数量之多、学术成果质量之优等方面，至今难有出其右者。
7、2003年6月8日，温家宝总理颁布命令，《物业管理条例》于当年9月1日起正式实施，中国物业管理第一部行政法规诞生，这也是我国迄今为止法律效力最高的物业管理法律文件。根据《物业管理条例》，建设部、国家发展和改革委员会等部门相继出台一系列文件，包括《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《关于印发〈前期物业服务合同（示范文本）〉的通知》、《关于印发〈业主临时公约（示范文本）〉的通知》、《物业服务收费明码标价规定》等，开始对1994年以后全国物业管理领域内以物业管理企业和业主为主的，包括相关的其他主体关系进行全面调整和规范。从此以后，一个新的时代开始降临，业主将其称为业主时代，企业将其称为法制时代，学者将其与正在酝酿的《物权法》一起合称为财产民主时代。
旗手：中国物业管理协会会长谢家瑾
公务员最大的特点之一就是要把所有的业绩尽量归功于他的上下级、同僚或者其他人，但是谢家瑾女士始终低调的形象并不影响她对中国物业管理举足轻重的作用。作为前任建设部住宅与房地产业司司长的她，在上世纪末本世纪初的时间里领导着全国物业管理工作，这是一个物业管理空前膨胀的时期，一个阵营不断扩大、觉悟不断提高的业主必然会对物业管理产生很多质疑的时期，一个新小区的落成速度和新旧物管企业替换速度一样快的时期，一个人们对房地产和物业管理不断产生失望又不断看到希望的时期，因此这个时期她的名字总是会与许多重要的事件联系在一起，至今仍然持续不断地给予物业管理鼓舞和激励。
口号：努力建设和谐社会
制服：人民制造
呼声：
房价到底什么时候可以降下来？
《物权法》什么时候可以出台？
谁来帮助物管企业维权？
谁来管管“黑物管”？
第四出场：城市方阵
出场时间：上世纪九十年代
阵容：
在物业管理诞生以后的大半时间里，从来没有一个行业象它一样身份如此的复杂和模糊，在政府眼里它是企业，在业主眼里它像政府，在开发商嘴里它可以什么都是，而在物管企业自己的心里又可以什么都不是。同时每个城市又按照各自的历史和人文风格，对物业管理进行不同的理解和诠释，所以我们经常看到同样的一件事，东南西北各方可以得出截然不同的结论。比如一个有政府、企业和业主参与的物业管理聚会，在北京开可能是台上的鼓掌，台下的骂娘；在上海开可能没有鼓掌也没有骂娘，但是争论永远不会散场；而在深圳开，鼓掌的在台上，喝彩的还是在台上。浙江业主呆呆地看着北京业主吵吵嚷嚷，不知道他们为什么不赶快交了物管费去做点该做的事；当小区大门被堵业主不能通过时，上海开了三天会，郑州游了三趟街，沈阳打了三次架，长沙开来三辆大卡车干脆把路全部堵上。
虽然物业管理延续了香港——深圳——内地的发展轨迹，但是要将今天的物业管理与十年前进行一个模式比较，可以发现它已经被各个城市改造得面目全非而又丰富多彩。
特别回顾：
1、1981年3月，深圳市诞生第一家物业管理公司，并开始对住宅区实施专业化管理；1983年该公司又首先开始对大厦（国际商业大厦）实施物业管理；1985年，深圳市首先对工业区实施物业管理，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。
2、1989年7月，深圳市房管局将下属事业单位性质的房管所全部改制为企业性质的物业管理公司，最早完成国有物业管理企业的股份制改造；1990年，深圳市微、福利房住宅小区——莲花二村由深圳市莲花物业管理有限公司实施综合一体化物业管理，成为全国第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区。
3、1991年3月，深圳市成立第一个业主委员会；1993年6月，深圳市成立第一个物业管理行业协会；1994年，深圳市制订并施行全国第一部地方物业管理条例；1996年12月，深圳市住宅局组织全国第一次公开招标选聘物业管理公司。
4、2005年6月，北京市出现“物业革命”试点活动。“Naga上院”的开发商宣布将物管公司股权配送给业主，由全体业主自己成为股东掌控物业管理企业。无论其中的真实用意和最后的结果是什么，从说法上看，这几乎是目前为止最为彻底的业主自治与专业化物业管理相结合的模式。
5、2005年6月13日，上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局共同发布并于10月1日起实施《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，从适用范围、物业服务分等收费标准的制定、物业服务项目和等级的划分等14个部分对住宅物业服务收费作了明确说明。这是一个具有划时代意义的尝试，探索的是用最简明清晰的数学方式解决物业管理不可计量预决算问题的办法，从而在措施上实现业主的明白消费和物管企业的公平服务。
尽管这份“菜单式服务收费”并没有得到一致喝彩，但是上海再次用现代社会应该提倡的精准明细思维给全国其他城市物业管理“和稀泥”的计费制度上了一课，由此也体现出上海地方立法中对“权利”的理解：用利的分配解决权的争议。
6、最近几年，由于多方因素的影响，新老物管的交接矛盾以及其间业主内部爆发的矛盾成为居民小区最为严重的冲突之一，大批无人管或多家管的小区出现，各地处理此类法规暂未涉及的问题均深感棘手。2006年1月17日，北京市建委下发了《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》并于2月1日起施行，意见要求业主委员会、新老物管企业应当对交接时间等事项进行约定，并按照约定做好交接工作。老物管企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，新物管企业和业主委员会不得强行接管，因拒绝撤出或强行接管造成重大影响的，依法承担相应的法律责任。对于违反有关规定的物管企业，要依法进行行政处罚、停止资质并限期整顿，同时，该企业不良行为还将被予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统。
“为了利益可以考虑成本，为了尊严必须不计血本”，正如这句在网络论坛上备受北京业主推崇的口号所表达的人文思想，北京在“权利”问题上对“权”的关注始终是第一位。
7、2006年3月1日，济南市诞生我国大陆第一个、世界第97个安全社区，青年公园社区通过了世界卫生组织安全社区推广协进中心的验收并由该中心在济南为其正式命名。最早把安全社区概念引入大陆，指导了青年公园安全社区创始工作的山东大学公共卫生学院院长赵仲堂教授说，青年公园社区成为大陆第一个安全社区，对山东省和我国的城市社区建设有一个标志作用。中心主席温斯朗寄语青年公园社区：“希望青年公园安全社区项目能够把中国大陆和亚洲的其他社区带动起来”。在国际“安全社区”的核心理念中，“安全社区”是一种全新的社区管理模式，是通过世界卫生组织安全社区推广协进中心认定的，最适合人类居住的住宅管理模式，能有效控制和预防意外伤害，保障所有人都享有健康和安全的权利。
8、如果说全国物业管理示范小区和各地各级物业管理优秀小区因属行业自评还缺乏一点说服力的话，那么作为世界最高荣誉的人居奖评选，应该能从另一个侧面说明一个城市物业管理或类似物业管理所发挥的不能被人遗忘的作用。自1990年开始，我国历次获得联合国人居中心颁发的“联合国人居奖”的城市、项目、单位和人物分别有：1992年深圳市住宅局；1997年中山市市长黄子强；1998年成都府南河综合整治项目；1999年大连市市长薄熙来；2001年杭州市市政府；2002年包头市市政府；2003年威海市市政府；2004年厦门市市政府；2005年烟台市市政府。获得联合国人居中心其他奖项的还有：1990年唐山市市政府获“人居荣誉奖”； 1995年上海市市政府获“人居荣誉奖”；1996年建设部部长侯捷获“特别荣誉奖”。
旗手：深圳市
往后看，任何对深圳市旗手地位的解释都显得多余；往前看，上海正在赶上来。不过这个方阵最大的问题是，不要把西部、东北部落下，否则会阵型大乱。
口号：以公务员方阵为准
制服：以颁奖仪式的要求为准
呼声：
为什么不多建一些廉租公寓？
为什么不多搞一些安居工程？
“城中村”和老旧小区的物业管理怎么办？
（待续）
发表于《现代物业》2006年第10期
(责任编辑：现代物业) |
