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一、共有面积与套内建筑面积、建筑面积的关系
房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。目前我市房地产开发公司大多数实行以建筑面积为面积计算单位售房。建筑面积指的是套内建筑面积加上共有分摊建筑面积之和(即建筑面积＝套内建筑面积＋共有分摊面积)。如果建筑面积相同共有分摊面积大套内建筑面积就小。
所谓套内建筑面积指的并不仅仅是使用面积套内建筑面积由以下三部分组成１．套内使用面积２．套内墙体面积３．套内阳台建筑面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积以水平投影面积计算包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和套内楼梯按自然层数的面积总和不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井 内墙面装饰。
二、共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室车棚、车库、为多幢楼服务的警卫室管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
三、共有分摊面积的大小取决于楼盘设计
楼盘设计得合理而精致共有分摊面积就小楼盘设计得不太科学共有分摊面积就相应地提高。所以购房者在购房时除了考虑价格、地段、通风、采光等因素外应该仔细了解审查房屋的设计和布局应该多看看楼盘的外廊、门厅、过道、消防控制室等是否科学而合理。为避免因公摊面积而引发房产纠纷在签订购房合同时售房单位应对每套房屋建筑面积、套内建筑面积及共用分摊面积进行公示并在合同上注明上述三种面积购房者除了考虑建筑面积外还应考虑公摊面积比例是否合理自己是否可以接受。
四、共有分摊比例的大小没有限制公摊面积并非越小越好
关于共有分摊面积的比例目前国家尚无法律和行政法规加以约束根据房屋类型和设计风格的不同共有分摊面积的比例也不一样住宅房屋一般在１０％－３０％之间。高层建筑、多功能综合楼、商场内商铺公摊面积相对较大少数商铺最高甚至可达１００％。 当然对投资商铺来说公摊面积并非越小越好商场的空间是有限的公摊越小可容纳消费者的空间就越少其人流量就会受到限制从而影响商场的经营效果。越是高档的商场为了给消费者提供良好的购物环境其公共空间就会越多。因此购买商铺如果片面地追求低公摊面积从购房上看合算了但却不能带来预期收益。业主如果对购买房屋共有分摊面积有疑问中心城区的购房户可以向南阳市房地产测绘队查询有关规定和项目的测算情况。
五、共有面积的处理原则
１．产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
２．无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
六、按比例分摊共有建筑面积的计算方法
根据国家标准《房产测量规范》(ＧＢ／Ｔ １７９８６．１－２０００)的规定按比例分摊共有面积的具体计算方法是用套内建筑面积乘以分摊系数得到的分摊系数是以整幢楼的公用建筑面积除以一整幢楼的所有套内面积之和所得这样套内建筑面积越大分摊面积就越大。整幢建筑物的共有建筑面积是用整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积得到的。
(责任编辑：现代物业) |
