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从史密斯被罢免看加拿大业主董事会的素质和道德要求（上）
文/余月瑛
业主投票把违规董事送出董事会
多伦多市中心一座大厦的业主特别大会即将举行，这一次破记录有超过七成业主出席，场面颇为震撼。除了物业管理公司高层、大厦审计核算师外，大厦的律师也到了场。最令人惊讶的是，大厦特别雇用了两名荷枪实弹的军装警员驻守会场，使这个平时典雅悠闲的大厦会所大堂平添了几分紧张气息。
这不是每年一次的业主周年大会，而是应大厦超过15%业主签名要求举行的紧急特别大会，会议议程是要开除一名现任业主董事会董事，并同时补选一名新董事。
大会议程还列明，现任董事史密斯先生涉嫌刻意隐瞒与大厦室外漏水维修工程投标商的亲属关系，在投标过程中私下向其亲戚透露其他投标公司的详情，令其亲戚得尽优势。史密斯更在董事会上对该公司极尽吹捧之能事，最终使其亲属的公司以相对其他公司稍低的价钱，顺利获得逾50万加元的维修合约。
董事必须申明任何潜在的利益关系
安大略省共管大厦条例规定，业主董事会讨论任何议程（不论是否牵涉金钱），如若董事知道其中有相关人员或公司与自己有直接或间接关系，都必须第一时间知会董事会，回避讨论环节，更不可以参与投票，以避免有利益输送的嫌疑。
这家与董事史密斯亲属有关系的公司，其补漏维修水平却不尽人意，工程才过了不到两年，不少住户又重新饱尝漏水的苦头。更要命的是，这家维修公司已申请破产，合约订明的五年全包维修补养条款随之化为乌有。
无意之间，有业主发现该公司与董事史密斯的亲属关系，并怀疑其诚信及操守的缺陷导致了此项重大维修工程的严重失误，认为史密斯已不适宜继续其业主董事会董事的职务，决定要开会罢免他的职务。
业主特别大会罢免董事
根据安大略省共管大厦条例，必须召开业主大会，获到半数以上注册业主投票赞成才能罢免董事。此时是十月，若要等到下一次业主周年大会，即明年六月，那便太迟了。于是，业主董事会在收集到超过15%业主签名要求后，即发信通知全体业主，并于两个星期后召开了此次业主特别大会。
业主反应空前踊跃。以往的业主周年大会通常只有约三成的出席率（法例规定25%以上业主出席大会即有效），但此次特别大会却吸引了七成多业主，他们牺牲了宝贵的晚饭和休息时间，特地来开会投票，表达自己的意愿。
会上，史密斯竭力为自己辩护，称自己是投标结束后才知道其亲戚的身份，也有一些支持史密斯的业主发言称赞其多年来对大厦贡献良多，此次应是无心之失。但更多愤怒的业主猛烈抨击史密斯令大厦蒙受损失，令住户饱受漏水的折磨。有住户激动地表示，他花了两万多加元装修，才享受了不到一个月，一场暴雨把崭新的橡木地板泡在水里，精心设计美轮美奂的墙纸也宣告报销。最要命的是，该业主新屋入伙，尚未为其加料装修的房子购买保险。而共管大厦条例保险细则规定，如因漏水、火灾等情形造成损坏，大厦对房子额外加料装修不予负责，只负责复原大厦本身提供的原始基本装修。因此，该名业主的两万多加元装修也差不多全泡汤了。
其他业主也陆续诉说自己的不幸故事，有价值不菲的名画毁了；珍贵照片、证书弄湿了。个别业主表现相当激动，幸好有军装警员和律师等人在场，整体气氛仍在控制中。
正式开始无记名投票，每户一张选票，投票顺利进行。投票结果超过六成半业主（法例规定需有半数以上注册业主同意即可）赞成罢免该名董事，并同时选出新任董事。
业主董事会成员责任险
至于是否进一步追究董事史密斯的民事、甚至刑事责任，有待大厦业主董事会、物业管理公司和律师另行商讨。
业主董事会作为大厦的最高决策机构，董事会成员的最基本职责是：凡事必须从大厦的最佳利益出发，为业主的最佳利益着想。业主董事会是一群热心大厦利益的义务工作者，他们并非各个领域的专业人士，所作的决定有时未必完美无瑕。大厦保险中的业主董事会成员责任险，主要是保护董事会成员不会因决定失误而被追究个人责任。责任保险金额通常为500万加元，但视乎每幢大厦的不同价值而具体决定；一些大厦的保险额可高达1,000万加元。
只有在极罕见的情况下，经调查证实董事会成员在明知或显然应当知道的情况下，对大厦和业主利益造成严重损失，大厦保险非但不会保护，可能还会进一步追究违规董事个人的刑事和民事责任。（待续）
原载于《现代物业》上旬刊2009年12期/总136期
(责任编辑：现代物业) |
