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张建荣：物业管理必须转变低效的商业模式 记者/高见 王正 台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司(下简称“信义之星物管”)成立于2008年，团队骨干来自原台湾远企物业管理团队，该团队在全台湾服务面积达到50万坪(约合165万平方米)，物业类型包括高级商办、豪宅、酒店式公寓等，代表项目有远企中心、“信义之星”、“润泰敦品”、国美信义花园、台北花园、酒店式公寓MINHO(台北)等，分布于台湾各大都会有数十栋。其中“信义之星”号称“台湾第一豪宅”，张惠妹等知名艺人在此置业，台湾房地产新闻网mygonews.com称，该豪宅在2013年3月时市场开价约每坪238万元新台币(约合每平方米14万9千元人民币)，成交均价每坪200万-210万元新台币。远企物管于2007年被世界知名设施管理公司ISS(欧艾斯)所收购。 信义之星物管总经理张建荣希望与《现代物业》的广大读者分享台湾顶级豪宅的管理特点与台湾物业管理的最新趋势。他认为，不论是从新时代客户愈发注重节约成本的角度，还是站在企业拓展生存空间的角度看，物业管理行业必须要提高专业服务的比重，用连锁经营的理念提高单位产量，单纯依靠粗放扩张规模的商业模式是没有出路的。 《现代物业》：能否介绍一下“信义之星”豪宅项目客户服务的难点? 张建荣：(和一般的住宅相比)，这个项目的客服要进行现场服务，要为客户配备秘书，所以客服秘书本身的素质很重要，公司还需要根据秘书的个性，来提供给他很好的教育和训练，这样才能表现出比较好的服务。 《现代物业》：据说“信义之星”当中居住了不少知名的艺人和企业界人士。这两类人群在服务需求上有哪些特别之处?公司如何了解这些人士的需求? 张建荣：这些名人家中一般都会有自己的佣人，而且十分重视自己的隐私，所以一般会通过他的佣人来反映自己的需求，具体的事情不会自己经常来找服务人员。豪宅当中提供的设施相对比较多，也要看他自己喜欢哪一些。他们的需求偏重于隐私和个人的喜好，一般性的生活服务需求实际上是感觉不到的。有一些很在意的事项要帮他们处理掉。每年都会和这些客户签署保密合约。 公司并没有个别去了解需求，因为公司提供的都是一般性(共同)的服务内容，至于个性化的部分会通过秘书去沟通。他们(业主)和秘书之间的互动是很频繁的，有些个性化的叫唤服务甚至公司都没法去了解具体的情况。 《现代物业》：这些名人会特别在意自己住宅的价格变化吗? 张建荣：实际上住宅也是分等级的。但不管是豪宅还是普通的住宅，只要是自己的房产业主都非常关心它的资产价值，资产价值在市场上的表现就是市价。比如说张惠妹，她把自己在“信义之星”的房子卖掉了，赚了不少钱。几乎每个名人都会通过豪宅交易赚到一份。对他们来讲是很显而易见的，是物业管理公司帮他们创造了很好的条件——这么多年来，这样的豪宅从来没有发生过任何的状况，设施都保持非常好的状态;区位也正好在101大楼的对面，外观也维护得很好。它最值钱的部分就是它有别人做不到的事情：它的外墙是花岗石的，有纹理，而且是从顶到底整个外立面，这是在一般的住宅上很难看到的，每年的清洗工作非常有难度。另外，这个豪宅的园艺也是非常重要的部分，因为园艺是随着季节的变化要经常更换的。这些都需要很高的成本。 所以“信义之星”能维持一个不错的价钱，完全是靠这些因素：有良好的外观和清洁，有赏心悦目的花草园艺，有很好的保安能够保障业主的隐私权——做到这三大项已经非常不错了，而它的地块在台北来说又比较大。台北的大型豪宅只有两个，一个是“帝宝”，一个就是“信义之星”。大型豪宅有更完整的设施，小型的豪宅实际上配套设施要比大型豪宅少很多，所以价钱也不仅仅是差一点。反过来说，豪宅里边住名人，能和名人当邻居，自然价钱就不会低。
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