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业委会到期换届改选本是正常的事，然而，在上海市嘉定区江桥镇某小区业委会换届，由于不能顺利交接，却引发了两场官司。 业委会换届改选正常进行 上海市嘉定区江桥镇某小区的业委会于2003年4月份经业主选举产生，5月初经房地局批复备案，根据原《上海市物业管理条例》规定任期两年，于2005年5月份到期。由于原业委会即将到期，2005年3月15日，其向嘉定区房地局第二办事处、江桥镇人民政府、社区办等有关部门提出换届申请，经批准被获同意，于2005年4月20日组建了换届改选小组，换届改选小组遵循上海市《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》的要求一步步操作。2005年5月8日发放选票，5月13日召开业主大会，在房地局第二办事处、社区办、居委会全体工作人员监督下，经开箱汇总统计选举结果，张德生等七名委员候选人获全体业主投票权数1/2以上，当选为江桥二村四街坊新一届业委会成员。新的业委会于2005年6月22日在上海市嘉定区房地局备案，房地局给新的业委会发放了《业委会备案证》。 原业委会主任拒不交接 原业委会主任，在本次选举中落选，但却拒不交出业委会及业主大会的印章及原备案证，致使业委会及业主大会无法正常开展工作。为此，新的业委会成员与社区办、房地局第二办事处的有关人员多次到原业委会主任家里去做工作，但都无济于事，非但如此，原业委会主任以房地局违法给新的业委会发放了《备案证》为由，将嘉定区房地局告上法庭，后被法院驳回。而新的业委会由于老主任不交出业委会与业主大会的公章无法工作，不得不聘请律师把老业委会主任告上法庭。在法院审查起诉期间，通过社区办及街道办的努力，老主任交出了业主大会与业委会的印章，新业委会撤诉。 新老业委会“交接难”浮出水面 以往的案例，往往是物业公司与物业公司的接管是大家关注的焦点，老“管家”落选后拒不退出，新“管家”进不了小区，于是新老“管家”对峙常见诸于报端，而业委会的交接却往往不太引起人们的注意，但是笔者发现这方面的案例越来越多：2005年3月，苏州美之国小区由于老的业委会认为新的业委会不合法，拒不交出业委会印章及资料，新的业委会只好改变原业委会印章的形式，把圆形印章改为椭圆印章;上海某小区，老的业委会不交出印章，还要使用维修资金，新老主任就在银行发生争执，甚至动武。也就在笔者发稿之日，于本案例同一地点的上海市嘉定区江桥镇又一小区的新当选业委会正在社区办、街道、房地局的帮助下，向原业委会主任“讨要”业主大会及业委会的印章…… 新老业委会“交接难”原因何在 业委会作为一个只是业主大会执行机构的组织，为什么其换届交接频频出现这样的事情呢?在法律层面和操作层面如何减少或杜绝“交接难”的现状呢? 1、规定“空缺”，无法可依 翻开物业管理的“根本大法”国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)，整个《条例》没有涉及到业委会换届的问题，更没有不依法换届的法律责任的规定。对于业委会的任期问题，《条例》第十八条规定“业主大会的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。”但实际上有多少小区制定了《业主大会议事规则》呢?在业委会没有具体任期规定的情况下，老业委会就会质疑新业委会产生的合法性。而对新老业委会的交接没有规定，行政执法就无章可循。这种案子到了法院，是否能够立案都成了问题。法院即便受理，除了判令有关人员交出印章或资料外，难以让有关人员承担相应的法律责任。所以从立法层面上讲，特别是地方立法，应当对业委会的交接问题、特别是有关法律责任作出相应的规定，使新老业委会均有章可循，保护业委会的顺利交接。 2、“程序不公”，老业委会“不服” 前面提到的苏州美之国小区原业委会不交出印章，一个很大的原因就是原业委会认为，新的业委会成立根本未能经过1/2业主的同意，所谓的业主大会也徒有虚名，所以他们拒绝交出业委会的印章及有关资料。从法律上讲，程序公正是实体公正的保障，在业委会的交接中亦是如此。所以新业委会的产生，一定要依法召开业主大会，严格经过1/2业主的签名同意并经主管机关的备案。而在江桥镇案例中，不管是社区办，还是房地部门都多次出面要求原业委会主任交出印章，因为他们认为新业委会的产生是严格按照上海市的有关规定依法产生的，原主任应交出印章和备案证。 3、业委会掌权，“恋权”者不让 从《条例》的界定看，业委会是业主大会的执行机关，并无实质性的权力。但有些小区的业委会在实践中并非如此，他们完全可以通过操纵业主大会、修改业主大会的议事规则等来决定本应由业主大会决定的事项，包括维修资金的使用,动用小区的公益性收入为自己谋利，甚至更换物管公司。正因为有这些权力，有的业委会成员可以说是“实惠多多”，怎么能不“恋权”呢?要改变这种状况，一是应当提高业主的权利意识，使其认识到自己是物业的主人;二是在一些业主大会难以召开的小区，可以实行业主代表大会或楼组长会议的形式来控制业委会;三是要让业委会的活动公开化、透明化。 4、司法救济“门槛”高，人们望而却步 由于行政强制的有限性，对于新老业委会不能顺利交接的情况，最终只能是通过司法手段来解决。但从目前司法解决的实际情况看，由于司法救济对这类纠纷有严格的程序要求，导致司法救济“门槛”过高。上海市早在2002年的市高院的解释中就要求业委会起诉时要2/3业主的签名同意，其他地方的法院也有类似的要求或规定，新的《物权法(草案)》也有这样的要求。在实际操作中，这是非常困难的。如同本文江桥镇的案例，新的业委会早就想到用诉讼的手段来保障自己的权利，但苦于让2/3的业主签名工作量大，实在难以承受，所以通过诉讼方式保障自己权利的想法拖了近两个月，实在没办法时才实施。笔者认为，对于这一类的案件，应当规定业委会独立的诉权或者要求1/2业主同意即可，如果不这样的话，实质上就会从程序上剥夺业委会或业主们通过诉讼解决问题的权利，而最终实体权力不能实现。 小区业委会的顺利交接是小区物业管理活动中的重要一环，一个没有业委会的小区，各项工作往往难以开展，比如说维修资金的动用、选聘新的物管公司等等，而做好业委会交接的工作需要各方齐心协力。业主要积极配合业委会的工作和交接;政府主管部门要做好监督与指导;业委会自身要“洁身自好”，依法办事;立法机关要制定可行的“游戏规则”;业委会维权的最后一道防线司法机关要为维权提供一个畅通的渠道。
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