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2013年11月16日， 2013年度现代物业发展论坛在北京召开。本次论坛的主题为“适度超前——以品质、科技、创新成就市场”。来自中国大陆、台湾以及在华外资企业的百余位企业界、学术界代表参与了研讨活动。福禄克热成像仪提供了赞助，台湾物业管理学会和中化金茂物业管理(北京)公司也对本次论坛给予了支持。 为期一天的紧凑的研讨交流阶段，共有“工业园·总部经济·产业综合体”、“交运·高校·养老·公益”、“展馆·机场·物业环境”、“云服务·新技术”、“绿建筑·绿能源”、“产业链·社区服务”六个专题。现代物业杂志社社长宋有兴在论坛开幕式中提到：中国的物业管理在2010年出现第三次非常巨大的变化，行业内对物业管理的领域到底是什么再也没有了分歧。物业领域跟着中国一起转型，物业管理也在转型，只要物业管理愿意,许多领域都可以尝试涉足。这种趋同背后的历史原因是，在中国发展的过程当中，必须兼顾中西，也要兼顾高档社区或者老旧小区，或者兼顾政府对社会服务的需要，以及蓬勃发展当中很多的高楼大厦等商业物业的需要。物业管理无论往资产管理的领域，还是往设施管理的领域，还是往社会管理或社区服务的领域，都在开始全面性地拓展。这种拓展不是从业者内心的需求，或者某个公司的业务性质决定的。为了适应这种需要，不管是物业管理公司还是物业服务公司，以及设施管理公司、咨询机构等企业已经没有时间也没有心情继续争论物业管理的范围和界限，只要是适合，不违法，大家都在尝试。物业市场的需求非常旺盛，也非常广泛。 因此，本届论坛的主办方精心选择、邀请了22个国际国内顶尖或领先项目进行交流，不仅包括目前中国大陆已封顶的最高建筑上海中心大厦、在中国城镇化过程中具有代表意义的北京石龙经济开发区和中山火炬高技术产业开发区，还有最新的移动互联技术在普通住宅小区物业服务和金融博物馆规划策展方面的应用，以及首都机场、超大型购物中心等大体量公共建筑的管理实践。 迈入工业商业综合领域 发展产业开发区作为国家的经济发展战略，在中国现代化建设进程中具有举足轻重的作用，它承担着中国经济转型期间开发新型产业、拉动内部投资和促进城镇化的重任。建设产业园区必定会诞生大量的物业和设施，这为中国物业管理的发展提供了广阔的市场空间，同时对物业管理介入产业园区的战略规划和运行提出了新的挑战。 北京石龙经济开发区管理委员会主任张丰收介绍到，2004年石龙开发区所面临的问题是，原来占土地的企业没有成长性，如何转变经济发展方式，培育新型战略产业，整合存量资源，创新开发模式，重塑管理体制机制，进行产业转型升级，提高开发区承载产出能力。北京建设中国特色世界城市的战略目标和首都西部发展新规划，为开发区参与北京西部产业分工与调整，优化产业结构和布局提供了条件。系列重大交通项目实施使开发区的区位优势也逐渐显示出来。因此开发区决定调整发展模式为开发管理产业房地产，打造总部经济区型的业态。建设石龙产业孵化中心，并引进了88家企业总部入驻，现土地的集约利用，大幅提高单位土地面积的投资额和技术密集度。从裸地出让变成楼宇出让，逐步清退低级加工工业，大幅度提高开发区产出能力，并逐步发展成为入驻企业定制物业项目。(《现代物业·新业主》2012年10期曾对该项目进行过专题报道) 担任中山火炬高技术产业开发区公有资产管理委员会物业管理顾问的陆华生，对物业管理可以在产业园区大有作为毫不怀疑。他说，新开发工业园区是一个很重要的平台，现代物业管理为工业园发挥基础素质，创造管理力量，必须要开拓自身，清楚认识如何进入、进入后做些什么、要争取什么效益。物业管理可以利用早期介入时期，在开发建设转让效益中分得一杯羹。具备资质的物业管理企业或物业管理人，在项目规划设计建设阶段，应以顾问形式与物业权利人和规划设计建设单位建立合作渠道和协助关系，积极承担和提供会审、论证、评估、调研、方案、建议、巡视、指导关注在建物业的使用功能。创造物业管理效益，则是通过创建前期管理格局，提供物业使用、入驻、管理方案和规程制度预案，部署前期物业管理，培训物业管理团队，争取园区整体长年管理委托或顾问委托。(详细内容见《现代物业·设施管理》2013年10期《新建工业园区提升效益的办法》) 物业管理前期介入的价值不仅体现在工业园区，商业物业上同样适用。作为亚洲最大的商业物业管理公司，永旺永乐连续第二次做客现代物业发展论坛。日本永旺永乐株式会社执行董事、中国事业责任者，永旺永乐中国物业服务有限公司董事长四方基之谈到本公司前期介入服务对整个永旺集团的零售地产开发及运营贡献时表示，永旺集团作为零售业公司，有自己的商业地产开发公司及物业管理公司，它们身兼不同的职能，在建设一座购物商城时，从设计阶段物业管理团队就加入进去，和地产公司共同协作，通过会议确定如何提高店铺的固定资产价值，如在商业地产使用何种设备，物业管理公司要对地产公司进行指导，以便于后期管理，使设备维持更久，降低管理成本。 谈到商业物业的管理服务，永旺永乐提出“综合FMS”的概念——给企业的经营环境提供全方位的服务，从而帮助企业将运营成本降到最低。四方基之介绍，随着全球经济的发展，因技术革新而带来的新的事业和服务一个接一个诞生，这种环境下如何让用户专注在自己的事业上，成为服务者新的思考方向。无论是哪种行业或哪种业态，各种各样周边业务项目都是非主营业务，“综合FMS”提供一站式解决方案，站在企业以及企业员工、客户的角度上不断创新，使其在使用建筑物时感受到方便、舒适;同时把建筑物设备设施管理等经验集中整合，为企业运营成本降低做出了贡献，加强企业的核心竞争力。因为企业发展越大，非主营业务反而会成为负担，在日本，大型集团和企业都会将非主营事务外包或者出售，例如说三洋电器从前也有物业管理事业，但当企业经营状况不佳时，物业管理就成为负担，所以永旺永乐收购了三洋电器的物业管理事业并继续经营原有服务。 除了提供基础的设施设备管理、保安、保洁、保绿的整体服务，也为提高客户行政业务效率提供后台支持服务，如提供自动售货机等设施、室内室外的绿化、前台服务、行政耗材采购规划、节能减排等服务。削减成本服务是建筑物的各种管理服务全部由物业管理公司综合代理，通过资源整合实现客户运营成本的降低。技术服务，通过包括引进IT等最先进技术，解决客户的难题。风险管理服务，如在流感时期提供预防流感的消毒解决方案，让企业和企业员工的安全得到最大的保障。前台服务创造宾至如归的日式服务，使其具体化或者可视化，给客户提供舒适的工作环境。海外服务是在全球化经济发展中，对想在本国以外开展业务的企业提供业务支援服务，从而让客户安全地在海外拓展事业。环境服务，通过提供一系列的节能减排服务，从而使企业的环境，不仅舒适还能达到节能的效果。 技术革新方面，永旺永乐开发了更加便于保洁的地板表面处理材料，例如针对中国正在进行陶瓷材料开发，不仅保持地板的使用寿命，还能增加地板的亮度，提高地板的品质。开发新型小电器，导入循环性的净水设备，可以节约现在排水量的90%。 四方基之通过北京永旺梦乐城北京国际商城购物中心、广东省的永旺顺德购物中心等项目实例，对“综合FMS”在中国市场的应用进行了详细的介绍。 通过物业管理和设施管理促进员工健康，提升企业竞争力的例子还有年产值超过350亿元人民币的台湾集成电路制造股份有限公司(简称“台积电”)。参与台积电公司空气与环境改善计划的台湾逢甲大学教授张智元认为，员工的产值对企业来讲是非常重要的，员工的健康跟产值划等号，照顾企业员工的健康就是提升产值，不仅如此，企业形象也获得了提升，股价也会随之上涨。另一方面来说，员工为企业卖命，企业必须给他们提供健康安全的环境，这是企业主的责任，所以叫企业社会责任。 从物业管理的角度出发可以提供哪些服务呢?张智元举例物业前期介入，如果建设时选用的材料甲醛过高，后期再努力也没有用;再如空调的设计、室内的循环换气没有得到适当的规划在前期设计时也会出现问题，物业管理人需要看出其中端倪，及时修正或改进。 台湾物业管理学会秘书长，台湾科技大学建筑系副教授杜功仁对此表示，企业照顾员工，配合相关的研究提升他们的健康水平，做健康管理，张教授把这件事纳入物业管理可以服务的范畴，是很好的启发。 在公共物业领域的细化与深化 相对于尚且较为新鲜的工业和商业领域，公共物业管理则早已为中国的物业管理行业所熟知。但在这个领域内突破传统的“四保”管理，仍然有许多尚未充分开发的议题。 杜功仁在演讲阶段带来了台北交九专用地城市综合体(京站)的开发运营模式介绍。所谓“交九用地”就是市政交通设施规划用地，官方由于财务原因，原本希望民间经营转运站，但是厂商财务分析的结果并不太理想。直到第三轮招商时，才把土地的使用项目改成商业用途，给开发者创造一个财务可行的条件，终于招商成功。该案例采用了BOT的模式、大众捷运联合开发模式、地上权模式、信托营运模式、智慧型转运站营运管理的模式。通过BOT专案，不仅实现了原定规划中的交通转运站功能，另外也提供了商业设施、住宅等多用途的物业。(有关京站案例管理模式的详细报道请见《现代物业·新业主》2011年2-3期专题) 针对公共设施尤其是交通设施，北京均豪物业管理股份有限公司董事长、北京物业管理行业协会副会长于庆新提出，上海较早已经把磁悬浮站点委托给民间运营，虹桥交通枢纽也是如此，包括地铁、车站，在不同省市都已经采用民间运营，这应该是一个很好的现象。更令人兴奋的是，政府局部外委的范围在逐渐扩大，北京新机场兴建已经引入专业公司参与其中，又有消息称中国政府考虑在杭州试点把整个机场全面民间化运营。因此在交通领域中，物业管理公司大有可为。 首都机场物业管理有限公司是为首都机场的建设和运行提供服务和保障的专业公司，隶属首都机场集团，承担着机场下属的住宅物业管理，以及机场航站楼的管理优化、监测管理、保洁服务以及旅客的便捷服务，还有发展经济等保障性的业务工作。在2011年，北京首都机场得到了全球最佳卫生间的称号。北京首都机场物业管理有限公司党委书记刘熙儒向与会代表分析了旅客对机场卫生间的关注点。经过分析发现，旅客对卫生间的气味最为关注，但保洁员在里边停留时间长，不敏感，因此要求固定人员定时进行测试，发现有气味要进行喷香处理。 《现代物业》执行主编成忻提问：现在物业管理配套清洁产品普遍细菌超标，首都机场物业在清洁用品的采购和客户使用过程当中如何保证客户的健康和安全，如何对产品进行评估?刘熙儒对此深有体会，他说：“资材供应如何符合卫生标准要求是严肃的问题。采购洗手液时，首先需要供方提供卫生检疫部门合格的证书标准。前一段时间，在检测洗手液的时候，发现有超标的情况。事情发生以后，公司立刻在内部查找原因，同时也和机场检疫部门一道从源头查找。而这次发现的最主要问题，还是在操作过程当中出现了疏忽，没有严格定期对洗手液盒进行清洗消毒。” 而对首都机场物业来说，在超大型公共物业中提供保洁服务的最为困难方面在于，低工资、低学历的保洁人员要完成高标准、高要求的工作。因此，准入培训必须要做，要求员工了解并熟悉工作的各项安全与服务的规定，培养文明礼貌素质。针对员工文化程度不高的特点，公司培训师要用简单的方法进行培训。同时引入首问负责制度，要求员工在作业期间遇到旅客询问，必须停下作业耐心回答旅客的问题，遇到自己不知道的，要把旅客引到问询处或者相关部门解决旅客的问题。培训主要采取互动方式，如进行一对一演练，有助于精神的集中，激发员工多角度的理解，形成立体记忆;利用图片展示的方法，让员工一看就懂，一听就懂;将员工分成两队，在班前班后互相用文明语言问候，这一举措不仅消除了员工的羞涩，更挖掘了他们内心深处的感觉，“微笑也就出来了”。 山东明德物业管理有限公司在全国管理了超过60家高校物业，在业内树立起“专业高校管家”的品牌形象。在论坛互动交流环节中，广州大学工商管理学院物业管理研究生汪伸向山东明德物业董事长刘德明提问：“高校的物业管理往往让学生很难满意，高校物业管理的基层人员，比如说宿管以及保安员素质不是很高，但是他们以管理者的姿态管理学生，而不是服务学生，这导致高校基层物业管理者和学生的矛盾，如何解决?”刘德明认为，管理的问题在于学生对物业管理的认识和公司提供的服务不一致。学生不知道公司和高校签订的物业管理服务的标准是什么，质量和价格是否相符，甚至学生都没有搞懂哪些区域是物业管理公司提供服务的，哪些是后勤部门管理的。明德物业每进入一所学校就会想尽一切办法向同学们介绍这个问题。而做好服务则在于文化的契合，物业管理服务提供的服务是一种文明，因此基层员工文明素质的打造是关键。 移动互联时代的新课题 智能手机和平板电脑越来越普及并成为城市居民的日常生活用品，为了适应这种趋势，成都蜀信物业服务有限公司与软件开发商合作开发了专属于本公司服务小区的物业管理移动应用APP，在为物业管理公司提供服务方便的同时，也为物业管理充分开发业主资源，整合社区周边商业，使物业管理真正体现资源平台的商业价值，创造了更多的机会(详见《现代物业·新业主》2013年11期《打造物业管理的掌上服务平台》)。公司针对居家老人的子女做一些宣传工作，使其帮助自己的父母学会使用智能手机，并通过奖励话费等方式来鼓励业主下载和使用APP，并将小区装机量作为各个项目的一项考核指标。演讲人蜀信物业总经理刘正丰表示，物业管理公司员工众多、产品杂乱，服务的业主群体庞大、需求多样，因此必须投入IT技术来解决繁冗的数据信息。 上海银湾物业管理连锁集团董事长胡祝帮亦提出，传统“四保”的物业管理已经走到尽头，物业管理公司需要挖掘业主的一切需求，在做好物业基础服务的前提下，利用网络平台实现商家的跨界组合，从业主的需求中努力挖掘公司的营收增长点。(见《现代物业·新业主》2013年11期《跨界思维与银湾物业“1+N”》) 明德物业在高校服务中也无可避免地使用了信息技术，不仅是为了开发新的业务，也是为了削减自身的管理成本。刘德明在主题演讲中介绍到，在大学当中提供服务，如果只挣甲方的物业管理费，企业很难存活。因为教育是公益性的，教育物业管理费并不高，只相当于普通写字楼的十分之一。在这种情况下要获得利润，必须在业外找空间。明德物业从事高校物业管理，除了传统“四保”服务，更多着力于增值服务。如学校提供场地，公司投资电脑等设备运营电子阅览室;承包高校食堂;提供高校合同能源管理等业务。而从去年开始，公司提出了实施信息化、智能化和机械化三大战略。 三年前在引进视频会议系统之后，公司举行会议的管理成本降低了三分之二。两年前明德物业开发了明德大学城的APP系统，APP终端植入每个服务高校的学生手机上，点击智能手机就可以很方便地查询到很多信息，如利用地图应用可以在校内找到学校图书馆，在校外找到离高校最近的咖啡厅、购物厅和酒店等;通过和学校教务系统的整合，期中期末考试成绩通过APP成绩查询系统即可完成，不再需要去老师那里查询;最大限度地给学生提供服务。 刘德明认为，虽然目前互联网经济发展迅速，但物业管理公司并不适合做线上业务，线上也不是物管公司的强项。想要增加营收，物业管理公司就需要更加发挥线下优势，转变为综合服务提供商，以项目为圆心，以100米为半径，建立线下的综合服务体系。因为未来，不论是业主还是学生，客户的“最后一百米”就掌握在物业管理公司的手上。 国内知名企业深圳长城物业集团在其发展过程中一直注重信息化建设，甚至成立了子公司深圳市深长城企业管理咨询有限公司专业开发物业管理智能系统。深长城咨询总经理蒋伟介绍到，长城物业曾制订过一个5年规划，要达到营业收入7亿、管理面积3千万平方米、利润是6千万元的目标，但到了2012年，收入达到12亿元，管理面积5,800万平方米，但利润还是6千万元，企业的盈利水平在一直下降。因此，长城物业决定构建IT系统以提高效率，降低管理成本。通过IT系统和实施“阿米巴计划”，将以前四级架构扁平化至两级，节省成本80多万元。对刘德明的观点，蒋伟也表示认同，他说：“未来不是产品和服务的竞争，我们(企业间)彼此的竞争也不是真正的竞争，未来是商业生态系统的竞争。特别是像马云这种人给我们带来的‘麻烦’更大，他看重本地生活服务圈，而我们物业企业要抱团取暖，攻克时艰。” 台湾中国科技大学建筑系副教授、台湾物业管理学会国际交流委员会主任委员吴韵吾讲解了台湾第一银行金融博物馆通过物业管理的介入、策划而重新发展成为虚拟和实体相结合的“云端博物馆”，在实体博物馆展示的空间中纳入虚拟的互动应用程序，在展现博物馆文物和历史价值的同时，增加线上和线下参观者与组织者之间的互动，促进银行企业的价值传播，树立企业承担社会文明传承责任的良好形象。(详见本期《物业管理如何为台湾第一银行云端金融博物馆加值》一文) 台湾良源科技股份有限公司董事长兼执行长、华夏技术学院信息管理系(所)助理教授林世俊以台湾某购物中心为例探讨叫修维护软件应用于购物中心的成效。在企业和学校中从事系统管理叫修研究，尤其在设施管理方面研究十几年之后，他觉得，叫修方面最重要的是要依照各细项设备研究故障形成的关键因素，减少人为的因素。 台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司管理的项目号称台湾第一豪宅，总经理张建荣认为创新商业模式才是物业管理的出路。必须改变过去一对一的服务模式，推行连锁化的多对一服务模式，提高每个员工的单位产值。想要做到这一点，信息化手段也是不可缺少的。(精彩观点参见《现代物业·新业主》2013年11期《张建荣：物业管理必须转变低效的商业模式》) 能源管理 随着时代的演进，建筑能源管理已经成为物业管理的“必修课”，尤其对于管理大体量的公共物业或商业物业的企业来说，能源管理可以带来直接的经济效益。 永旺永乐的建筑能源管理系统支援项目，主要是在客户的建筑设施上安装公司自行开发的建筑物能源管理系统。通过该系统，将建筑物的空调、照明等每个部分的能源消耗全部可视化，该系统也是将来智能社区的基础设施。该公司在日本还开发了电力汽车网络云商业模式。日本电动汽车的普及正在快速发展，充电场地等基础设施不可或缺。永旺永乐不仅有充电场所和设施，还有网络掌握客户在各个场所的信息，再通过数据化分析，了解客户在哪里充电、客户的移动情况，来为充电场所和周边场所的设施提供宝贵的资料。在购物中心的屋顶设计太阳能发电装置，供给供电运营网络，整合各种资源，提高太阳能发电的收益，形成互惠互利的商业模式。 上海中心大厦高632米，是中国大陆目前施工进度最快、高度最高的高层建筑。上海中心大厦建设发展有限公司副总经理兼物业总监方华表示，上海中心建设的目标是节能、节水、节地、节材的绿色建筑，从设计阶段就开始以绿色建筑标准实施，目标是获得国家的绿色三星认证和LEED认证。上海中心的建设提出了四个社区的概念，即垂直社区、绿色社区、智慧社区、人文社区，主要采用的绿色建筑技术措施有四五十项。毫无疑问，上海中心大厦不仅在建设高度上，同时在新的建筑理念上成为目前国内最具影响力的超高层建筑。(详情见《现代物业·设施管理》2013年11期《上海中心大厦实施绿色建筑的技术策略》) 住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处宫玮介绍了我国绿色建筑发展的背景，他重点解析了“什么是绿色建筑”的认识——建设部在2006年就提出了多目标、多层次、符合中国实际情况的绿色建筑评价标准，把“绿色建筑”定义为全生命周期最大限度地节约资源，为人类提供高效使用空间、与自然和谐共生的建筑。绿色建筑运营管理对绿色建筑目标实现很重要，建设费用占到了15%，剩下85%的费用都在运营阶段，加强运营管理能很好地节省资源和成本。过去多提建设少提管理，要在过去的基础上做得更好，关键就在于绿色建筑运营管理，今后住建部发展绿色建筑的重点放在运营管理部分。 台湾健行科技大学物业经营与管理学系教授宋国城则从民众教育的角度探讨了绿色建筑维运概念的推广问题。他通过一项研究发现，在已经建成的绿色小区或低碳小区中，民众的低碳生活、环境意识并不比其他小区的民众高。对于新建筑和新小区，都有新的建筑法规来进行绿色建筑的规范;可是在台湾97%的社区都超过20年，这些老旧小区如何推动低碳才是真正的问题。过去几年的研究发现，对环境知识、低碳生活认识比较多的人，不见得有意愿实行低碳生活，重要的是他的态度。因此该研究项目特别针对社区的问题设计课程，对社区实施6-9小时的教学，在接受低碳教育以后，社区对绿建筑议题比较敏感，而且主动搜集绿建筑资讯，主动改善自家绿建筑，激发正面行为的改变。邻居之间的模仿，影响逐渐扩大。因此宋国城呼吁不要忘记教育的重要性，物业管理公司应该尽到企业社会责任。企业的社会责任可以提高物业管理公司的形象，也可以提高物业管理公司的业绩。(关于调查研究案例小区的情况请见《现代物业·设施管理》2013年10期《低碳小区推广需要提高民众节能行动意愿》一文。) 中化金茂物业管理(北京)有限公司工程管理中心总监、中化金茂凯晨世贸物管中心总经理于金珩，在凯晨世贸中心现场为发展论坛代表全程介绍了项目特点和管理经验，尤其是凯晨世贸中心通过建设绿色建筑使企业实现向现代物业管理转型的实践案例。 物业管理参与社会热点问题 在中国当代社会中，社区的老龄化、由人口流动造成的社区陌生化，以及都市新型困难群体的出现，都考验着社区服务者新的智慧。 河北卓达物业服务有限公司副总经理李建恒向与会者介绍了该公司在老龄人口服务事业上的一些创新做法。而规避养老服务的潜在风险也是卓达物业在养老服务中面临的最大问题。大部分的养老服务是通过整合第三方资源进行的，例如引进公立大医院提供医疗服务，物业管理公司本身仅从事部分的家政服务。通过签订协议规避一些潜在风险，老年人加入养老会员时公司会进行风险提示，同时会在协议上注明一些免责条款等。硬件上引入公共场所视频监控防止发生突发情况。卓达物业社区养老的具体实践见本期文章《物业管理与社区养老服务的结合》。 深圳大学管理学院副教授唐娟向与会者分享了她对社区服务需求的最新研究成果。该研究对深圳城市山林小区中的老年人、女性、青年人、残疾人及外来人员的社区服务需求进行了实地调查和统计分析，期望了解不同群体居民对社区服务需求的差异性、紧迫性，并排出优先次序。结论显示，社区的老年人对社交参与的需求最高，但很可能随着年龄的增长，老人的陪护、医疗服务需求都将变得紧迫。女性服务需求中有关子女教育的交流平台为最高。青少年群体的服务需求有明显的实用性，希望有兴趣班、学业辅导等，而有关青少年的精神培训需求最低。外来人员群体最关注的也是子女教育问题，其次是就业和法律保护问题。这些群体的共性需求上升到了社会制度建设的层面，最高的需求是邻里关系的建设，反映出深圳陌生人社区对社会信任的需求;其次是社区文体的需求;第三是社区公德的宣传教化;之后才是具体的社区服务的需求。(该案例的调查报告见《现代物业·新业主》2013年11期《深圳城市山林小区社区服务需求调查》一文。) 宋有兴作为云南省物业管理学会会长，对该学会首创及正在运作的“物业爱心工作站”项目进行了讲解。该项目是把政府资源、社会组织、经济组织三方进行联动，通过政府采购社会服务的形式由物业管理公司承接社会服务，以物业管理的基础服务为出发点，缓解很多城市困难家庭和业主的基本生活问题。他指出，在一些特定的城市社区中，服务的产生不是需求决定的，而是一种基本生存决定的。城市中的低端群体，例如工矿企业中的退休、下岗或伤残职工等人群，他们的房屋是通过继承、房改等方式获得的，这些住宅就像农民的自留地一样，表面看他们是业主，实际上是生存的惟一物质条件。因此他们的消费能力很低，成为市场的一个缺口，只有把这个缺口补上，才有一个完善的市场。同时他表示，“物业爱心工作站”项目还需要时间的检验，不鼓励所有的物业管理公司都参与其中。(关于“物业爱心工作站”的专题报道请见《现代物业·新业主》2013年5期) 关于企业的社会责任 现代社会的企业发展已经不单纯是追求经济利益的过程，更重要的是促进企业、员工和社会的共同和谐发展，对于作为现代服务业的物业管理来说更是如此。因而，在本次论坛中，不同的演讲人在介绍各自实践案例时，数次提到了企业的社会责任，如台积电对员工健康的关心、台湾第一银行对金融历史文化的社会传承、物业管理公司对居民的绿色低碳教育、机场清洁人员对旅客的人身安全和健康、物业管理公司对教育事业的支持和对弱势群体的关爱等，不胜枚举。 时段主持人、《现代物业》“财管手记”专栏主持钟冶着重表达了自己对此问题的观点：“企业的社会责任这个概念，在我们行业论坛里面很少提到。这并不是一个新鲜的概念，企业的管理，或者说财务管理当中，我们有基本的预期。企业管理的目标，财务管理的目标是什么?大家可能会说利润最大化，企业价值最大化。现在我们更推崇的目标就是企业社会相关者利益最大化。什么是‘社会相关者’，就是和企业相关的所有群体，包括企业的员工、客户、供应商、政府部门、社会团体等等。所有的相关者利益最大化应该是企业追寻的目标，这不是对企业道德层面的要求，是现在社会生态对企业的要求。企业社会责任，应该是我们每个企业，不管是大企业还是小企业，都应该履行的。只不过大企业更重视长期的利益，社会生态对它的作用更强一些，而小企业更重视短期的生存和利益。”
可以预见，在不断拓展新的物业领域、满足新的社会需求、开发新的盈利增长点以发展壮大的同时，中国的物业管理企业也逐渐将企业、员工、客户和社会的和谐发展作为自己更长远的目标，逐步领会可持续发展的涵义，为更加长久的稳定的发展做好准备。 |
