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五项改进点
A．我在美国管理旅馆时，按照美国对经理人的培训作业，检查房间是否清洁，检查点是墙角。辨别一个小区的环境卫生好与坏，住宅楼的检查点是外墙与楼梯道的内墙，商业楼的检查点是公共厕所。无论你住在中国哪个城市，去看一下涉外宾馆的外墙，楼梯道内墙，公共厕所，一定是非常干净的，因为这是外国人的基本生活要求。现在国内的大部分小区的情况是，小区内的行走道还可以，花园也不错，但看看楼梯道内墙，脏得实在可怕。就像一个穿了西装戴了领带的人，其内衣内裤已经污迹斑斑，发黄发臭了。
B．美国驻华大使到中国履职，背了个双肩包走下飞机了，中国人说他在作秀，我觉得很正常，再正常不过了。纽约社区开会，来了市议会长，相当于我国市人大主任，还有国会议员、区长等，我见到他们来参加会议，有时骑自行车来，有时背了个双肩包，经常一个人来，连助理都不带。国内比较讲究派头、排场、等级。小区物业经理有时也要摆点官架子，这实在要不得！他们整天坐在办公室里办公？ 他们心里明白在办什么公？小区经理每天主要的职责是监督下面的员工是否在履行他们的职责，就是看他们的工作是否到位，计划与调节每天每周每月的工作任务。小区经理不是官，是每天去踩点的检查员。
C．我岳父住的小区最近贴出调整物业费的通知，每平米一元五角，涨到二元五角，理由是上海市的最低工资标准调高了。一下子增加了2/3 比率，业主受不了，通知一贴出，上面就有不少留言。我知道，业主心里不平衡，物业费明细没有公开过。一个业主说，小区里停了那么多车，钱到哪里去了？有人一直批评我国的一些作业不透明，例如，说要政府官员公布自家收入与财产， 说了十余年，没有透明。上海胶州路教师公寓火烧，死伤100余人，温州动车翻车等重大事件的国家调查报告从不公布，只公布一个结论。小区的物业管理费要调整，也是只公布一个理由，财务明细没有。这种打闷包做法延续下去，就得不到人心。如果，管理公司把近年来的财务一一公开，向业主说明，如果这次不加物业费，我公司无法继续管理，将辞职了。这样做就过硬了！
D．国内小区的保安过多, 花去了物业费的大部分，这是个问题。从我国的犯罪率来看，最近十五年的刑事犯罪率要高于上世纪五、六十年代（不计文革时期）四十倍。那个时候，我们的住处用了保安了吗？没有!现在美国百分之七十的住宅小区没有保安或只有一二名保安。什么原因？ 用不起。除了纽约曼哈顿等一些城市的高级住宅与政府机关、商业办公楼、学校、机场码头雇佣保安外，绝大多数住宅小区没有保安。上海有些小区，除了大门有保安之外，里面的每栋独立高楼下也设门卫，24小时保安在内看报打瞌睡。用十个不尽职的保安不如用三个尽职的保安加两个清洁工。何况现在的电子门、摄像监视都起到了保安的作用。
E．我在美国管理物业，每隔几年就降一次物业费或一年免去一个月收费，方法是开源节流。现在大城市的小区存在着停车难的问题，原因是中国推动汽车工业太快，为美国、德国、英国、意大利遇停产危机的汽车业找到了出路，把病虎引入家，喂养极好。我认为，太快发展汽车业是错误的，而改善穷困山区的教育事业比为一部分人提供享受与服务的私家车工业重要得多。这种错误政策很快殃及居住小区的生活品质。北京上海的空气污染已经使外国人惊讶！
业主的车辆增多，小区的路边都成了停车位已成事实，要提高停车位的收费，来补贴物业费的不足。一个停车位视小区的物业费标准与车辆多少，以100或200平方米套间的物业费计算来补物业费的缺口，如果物业费没有缺口，就减免业主的物业费。理由是他的停车位影响了整个小区业主的利益，使小区的环境变差，车主应该给全体业主补偿。
谈了十年物业管理，国内物业管理的问题还是老问题，思维还是老思维，新建的小区设施及管理服务比老的小区规范些，但不是房价太高，就是离市区太远，这是新问题。不论针对老小区还是新楼盘，现在是领导研究处方，该下药了，不能再拖了！
沈克明
纽约资深职业经理人，曾任《现代物业》“中美物业管理比较学”专栏主持。
原载于《现代物业·新业主》2012年第7期总第228期(节选)
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