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贴近国际甲级写字楼的硬件设施配置已成为写字楼市场的趋势和追求目标，开发商对层高也越来越重视。层高作为卖点能否吸引投资者或租户，实现物业快速消化和现金回流？实际情况是，租户对空间要求是多方面的，现实中不一定会因为层高超高就优先选择，而是要综合考虑写字楼的地段、舒适度、安全、节能等多方面的因素。
成都作为中国西南方经济发展最活跃的城市之一，近年来写字楼市场投放量增长迅速，而市场需求量并没有显现出同样强劲的增长势头，为了回笼资金，写字楼出现许多新卖点，例如层高。高力国际成都公司办公楼服务及国际物业董事邱莉玲认为层高等硬件设施可以成为自持物业出租的卖点，但并不能帮助市场快速消化写字楼存量，业主希望得到的资金回笼周期已经开始延长。
《现代物业》：成都写字楼市场目前的供需局面如何？
邱莉玲：由于去年大量的写字楼投入市场，现在成都写字楼市场的整体压力较大，不仅是租赁方面,销售的压力也较大。一些开发商预计要销售的项目，由于投资者担心写字楼租赁市场没有预期的理想，明显放缓投资脚步。因此,有些开发商转向自持并先以租赁的方式面市。一般开发商对自持性物业的租赁，希望在两、三年就能有好的回报率，但是成都现在写字楼不论是市中心或是写字楼占比较大的南延线，业主的竞争压力确实较大，在现实情况下对比写字楼放量与需求量,目前供需情况有些失衡。
《现代物业》：产生这种竞争局面的主要原因是什么？
邱莉玲：产生这种竞争局面的原因是由于大量的综合体项目集中在这几年投入市场，综合体中包含写字楼、酒店、商业还有部分住宅，所以几乎每一个综合体都有写字楼，在面对市场需求不够强大的情况下，便直接造成了现在的竞争局面。但综观整个成都发展的趋势,这是一个必定会面临的过程, 所以不意味着现在产生这种竞争局面是错的，很多一线城市在五、六年前、甚至十年前也面临过同样的状况，当市场成熟了，存量慢慢被消化，压力就减轻了，但是对于成都来说，我们认为现在业主或开发商由于目前写字楼供给大于需求，现阶段租赁或销售的情况可能不如前几年的销售荣景，所以直接面临较长的投资回报周期。
《现代物业》：城市综合体同质化现象非常严重，目前成都的写字楼开发商在推出产品时有哪些营销策略？
邱莉玲：在中国香港、台湾地区或者新加坡的项目较多是属于单一型业态的，所谓单一是指一个项目规划住宅即是住宅，写字楼即是写字楼，而在成都或其他城市很多地块在一开始拿地时即往城市综合体进行规划，开发商尽管明白目前写字楼的投放量非常大，但是规划一个城市综合体，还是必须进行商务功能方面的规划。对此，我们与开发商在制订营销策略时，考虑到市场现在放量的问题，面对销售情况放慢，可能无法在短期内产生预期性的回笼资金。因此我们认为开发商可能必须同时考虑因应对策，比如考虑自持物业，进行较长期的投资布局等等。但多数开发商对投资回报有所设定，不太愿意自持写字楼物业。也许最近几年成都的写字楼投放量比较大，为了防止写字楼出现租金暴跌或租金与售价相比落差太大的情况，部分开发商也已尽可能调整营销策略，对于目标预计在短时间内清盘的任务指标，也需要做好面对回收时间延长的心理准备。
《现代物业》：市场对开发商的这些销售策略是否认可？市场更青睐什么样的写字楼？对哪些因素最为看重？
邱莉玲：现在的投资人对开发商的整个销售策略的认可与否很难界定，我们认为现在投资人越来越精明了，在写字楼投资回报率高的时候，或者说租金水平较高的时候，市场表现出很好的状态，而经过这几年的历练，在投资者逐渐参考了许多项目之后，能清晰地判断开发商的销售策略是否在他们的承受范围之内。从销售的角度同样很难界定投资者更青睐哪些写字楼，例如市中心的写字楼相较于出租状况可能较稳当，但市中心售价较高，它的资金回笼周期长，投资回报率不高，众多因素可能让许多投资人进而保持观望的态度。至于投资者更看重哪一方面的因素，当然还是投资潜力与租金回报预期等等，但面对现在的市场情况，我认为应该首先考虑区位优势，毕竟房地产投资，区位一向是重中之重。
《现代物业》：成都的甲级写字楼越来越注重层高对消费者的吸引力，您是否有这方面的观察和结论？
邱莉玲：成都写字楼的配置已越来越贴近一线或国际城市，在投资者和开发商的相互沟通中，开发商慢慢了解到，贴近国际甲级的硬件设施配置等已成为趋势与追求目标。另一方面，写字楼用户或投资人对层高也越来越重视。就投资人的观点，认为层高较高的物业购买之后会有更多销售及出租的优势。很多智能化设备的要求在后期可以通过资金的投入进行优化或提升，但是层高在最初的规划中就必须明确，成都现在越来越多的写字楼层高的净高度达到3米，毛坯的高度达4.2米，这些积极的追求，确实会增加对消费者的吸引力。层高对于销售或租赁会是亮点之一，但目前市场多数新投入的写字楼净层高都能满足2.8米甚至更高，其实很多已比一线或国际城市的还高了。层高会在写字楼租赁及销售上增添吸引力，但不至于是主导市场决策的关键点，成就一个成功的项目所需涵盖的部分很多，比如物业管理，越来越多客户更重视后期物业的管理质量。
（未完）
原载于《现代物业·设施管理》2014年第1期
(责任编辑：现代物业) |
