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物业占用人应负一般谨慎责任

时间:2015-11-06 18:24来源:现代物业 作者:阮伟基 点击:
发生在深圳地铁站梁女士突然晕倒死亡事件,经电子传媒报道后引起民众广泛讨论,亦引发物业设施管理处理公共地方事故的责任问题。于此,笔者希望抛砖引玉,引援香港有关法例,讨论物管从业员遇有人员伤亡事件的处置方法,与国内同业交换意见及分享经验。
  发生在深圳地铁站梁女士突然晕倒死亡事件,经电子传媒报道后引起民众广泛讨论,亦引发物业设施管理处理公共地方事故的责任问题。于此,笔者希望抛砖引玉,引援香港有关法例,讨论物管从业员遇有人员伤亡事件的处置方法,与国内同业交换意见及分享经验。
  
  香港《占用人法律责任条例》规定处所(物业设施)占用人(即管理人,包括业主及管理企业)由于处所的状况所产生的危险或由于在处所做出或遗漏做出的事所产生的危险,而须对其访客负上的责任。物业设施管理人对进入或使用有关处所的人员负有“一般谨慎责任”(normal duty of care),这包括保持处所是合理的安全;向访客发出警告,让他们意识到处所范围内的风险,有所防避; 占用人亦应于合理时间内消除该等危害。占用人如果疏忽职守,导致处所使用人或访客人身伤亡或财物损失,有可能被检控。过往有物业管理公司及大厦业主法团因大厦设备缺乏维修、地面积水滑倒路人、外墙砖剥落从高处下坠、电动扶手梯在运行中突然停止导致人员伤亡等事件被控诉。当然,像深圳地铁站事件,事主因个人身体状况而导致死亡,处所占用人是不用负上法律责任的。但整件事情的争论焦点是地铁职员延迟施救,是否应负上导致事主死亡的一部分责任?
  
  在香港,大多数物管前线人员都要接受由国际红十字会提供的基本救急训练,内容包括伤口结扎、人工呼吸、体外心肺复苏法(心外压)等。此外,各主要物业设施服务中心亦备有半自动体外心脏除颤器及小型氧气机等急救仪器,可供紧急时使用。当然,物业管理人不能替代专业医护员救死扶伤,但至少他们可以在事故现场,以第一时间向受伤人员施救,减少伤亡。像深圳地铁站事件,如果地铁职员可以在短时间内到达救援,向事主提供一杯热饮、一件保暖毛毡或紧急氧气,当可救回事主宝贵生命。在香港,地铁系统内包括列车、月台和通道都设有对讲机,方便乘客随时向中央控制室通报紧急事故。香港铁路公司的服务承诺是职员于收到通报3分钟内可到达现场提供协助。
  
  香港《2010年建筑物管理(修订)条例》明确规定大厦业主立案法团或物业占用人要为大厦的公用部分及设施购买第三者保险(或称公共责任保险),目的是不论引致人身伤害或财物损失的原因为何,法团及占用人均须负上法律责任,每单一事故的保险赔偿额不少于港币2千万元。事实上,任何人如因为在大厦发生意外而蒙受损失或损害,均可就财物损失、身体受伤或死亡申索赔偿,这属于民事法律诉讼,会由法庭决定责任谁属。
  
  (作者为香港英国特许房屋经理学会亚太分会专业发展委员会主委,本刊特约评论员)
  
  原载于《现代物业•新业主》2014年第4期/总第286期
(责任编辑:现代物业)
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